主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼

本地从撤出截止日到回迁（高层建筑），多数（少数卡在了学校拆迁等）不到两年交房（规定一般就是两年回迁），多层和小高层建造速度肯定快得多。开发商资金紧张时候，如果不能及时完工上市几乎意味着破产，按照任大嘴的资料，2010在施面积近40亿平米（这个数据大概不包括小产权），假设商业和办公建筑占1/4（应该没有这么大比例），2011也会增加至少30亿平米住宅大约3000万套供应量，还不包括新开工的“约14多亿平方米”。同样按照任大嘴的数据，“年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8. 5亿平方米左右”，再给他加点，包括商业和办公建筑，10亿平米是销售上限，2011不崩盘怎么可能？

“土地的购置面积全年预计约4万公顷左右……新开工面积预计约14多亿平方米”，同样根据任大嘴的数据和全年20000亿土地财政收入，全国楼面土地成本平均才1400元/平米略多。可以搜索一条新闻——“至2010年11月十大城市卖地收入达7000亿”（毫无疑问，12月估计还会增加不少），十大城市以外楼面地价成本显然比1400元/平米低得多！加上必要的建筑成本，大家想象下可以降到什么程度！

至2010年11月十大城市卖地收入达7000亿http://ks.fccs.com/news/html/2010/12/03/3051984_2.shtml

别忘了仅仅660个城市，就有空置至少半年以上的6540万套住宅！保障房还会源源不断地加剧供大于求的市场态势，“按照温家宝总理在央广与听众交流时的数据，2010年我国将开工的保障性住房大约为580万套，已建成370万套”，纳入政绩考核了，余下的2011年敢不完成？还有2011年的1000万套保障房，按相同速度年底也会至少完成600万套（余下的2012完工没问题）。崩盘一旦开始，那些炒房者都傻乎乎的等待肯定要开征的物业税来临不抛售？

“根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，全国商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。”

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb01017u79.html

全国商品房销售额肯定包括了不少二手房，有反驳我2011上半年崩盘结论的说深圳二手房交易差不多是新房的十倍（证明金融支撑）。去掉2万亿的土地款，去掉40亿平米的建筑成本（考虑到建筑周期，算30亿平米好了），去掉相关税费，还能剩多少？虽然任大嘴说“虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地”，恐怕有余粮的凤毛麟角，而且集中在央企和上市公司，另外估计6万亿少不了放高利贷的热钱。

对于开发商，春暖花开的时候，严冬刚刚开始……

下面是早就“从了”的任大嘴的，估计他正等着并购那些没从了的，祝他好运。

因此可以明显看到的是，在所谓最严酷的政策调控之下，房地产开发：

1、保持了35%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个远高于全国固定资产投资增速的行业。

2、增加了土地购置的总量，土地的购置面积全年预计约4万公顷左右，约可增长30%以上。

3、新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。

4、银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。

5、虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。

年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8. 5亿平方米左右，特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。

从销售额的情况看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，当然也包括二、三线城市的价格支撑，这也是保证可持续增长的投资后盾基础。

http://cd.qq.com/a/20101227/000268.htm