主题：房地产泡沫论害惨了一大批空军 -- wrabc

———成交量环比上涨50%多，同比翻倍；成交均价环比、同比均下降20%多，并以15262元/平方米的一手住宅均价，一下子降回到两年前。

尽管这数据被指为浮云，但拨开浮云可见到些实际降价的影子。

深圳市规划国土委一手成交公示显示，5月份全市新建商品住宅成交2933套、24.6万平方米，均价15262元/平方米，对比前一个月，成交量分别环比上涨约56%、53%，均价环比下降约25%；对比去年同期，均价下降约22%.

多么振奋人心的数据啊！

然而没有人欢呼，大家都当这是浮云，因为它与人们所处的真实市场相距九霄云外。

5月份2900多套成交量中，中海康城国际和中海塞纳时光两个楼盘就占了三分之一，9000-12000元/平方米的价格将全市均价拽低了几十个百分点，而3万元/平方米以上的“高端项目”几乎都已偃旗息鼓，等待转现售。

其实深圳出现这样的现象，首先确实不能证明楼市是真摔了。类似扬州上个月由于很多低价盘入市，均价也比4月份拽低了大概近10个点，也不能证明楼市是真摔了。

但是，从另外一个角度看，这恰恰也是真摔的一种表现。这种现象至少证明了几个事实，也可以说国家的调控的意图已经初露端倪。

第一，现在买房的人多都是刚需，投资者几乎为零。可以说，低价成交的房子，就是所谓的刚需房源。只有刚需者才会大量购买那些偏僻或者配套不完善的楼盘。这说明现在市场的主导是刚需，他们实力就是这样。这正是国家调控需要达到的目的之一。

第二，刚需的购买能力也在日益减少中。在限购限贷的状况下，刚需也是进场一个少一个。这是开发商最后的救命稻草，但是现在这稻草的份量和体积也在减少。在这样的情况下，低价盘自然会增多，降价的楼盘也会增多，因为开发商已经嗅到了购买力下降的味道。刚需本身购买力有限，而且一堆政策导致了他们逐渐成为稀缺资源。——是的，对开发商来说，刚需者现在是绝对的稀缺资源。

第三，在刚需者的总体购买能力日渐下降，投资者无法或者不敢进场的状况下，低价盘先行，高价盘在熬一段时间后，也将不得不进入降价促销的轨道。

国家调控的线路图大致就是：抑制投资，提高首付或限制信贷，阻拦或吓跑投资者——低价盘增多或低开或优惠楼盘增多，以适应购买力较低的刚需者——刚需进场，低总价，低单价，总面积小的楼盘畅销——刚需和刚需的总体购买力在交易中不断减少——高价盘加入降价——政策回归维稳——投资者和部分刚需进场——房价维稳，即在一轮调整后，逐步进入稳中有升的健康状态。

就是说在目前阶段，刚需者是开发商们的稀缺资源，他们除非不想再做这个行业，否则必须想办法去迁就总体购买力较低的刚需人群。低价盘和降价盘将越来越多，高价盘也将很快加入这个阵营。