主题：【原创】房地产市场浅见和政策走向预测 -- Chieftain

一、全国而言，房地产市场荣景可以持续，是boom,不是bubble。从1997到2004年，城市居民购买房屋的能力是在上升的-以80平米的二居室为例，平均房价/家庭可支配收入比从8.7左右降低到了7.2 （国际水平是4-6）。

二、上海的房地产市场投机比例过高，从1999到2004年，同样以80平米的二居室为例，平均房价/家庭可支配收入比从7.2左右飙升到了10.3（这还是根据政府数据的估算），已经是地产泡沫的前奏。我相信中央各部门对此已经达成了共识。总理3月5日的工作报告提出要重点控制房价的上升，应该是有所指的。上海3月6日宣布对持有不超过一年的二手房交易征收5%的营业税（实质是资本利得税）既是给中央一个交待，也是对市场投机进行温和地规劝。但我觉得收效不大，可能还会适得其反，当然取决于有没有后续措施。

三、上海的问题是市政府投鼠忌器：一来房地产业地位重要（8.4%的2004 GDP,超过20%的同比增长），二来政企不分，部分政府官员和地产业已经形成了利益共同体，沆瀣一气。具体的表征是土地市场极度不透明，房产市场炒作日炽。

四、中央警告完上海后，还在观察和等待地方政府自己下决心清理门户，市场投机分子能有所收敛，但中央耐心有限。中央的出发点是对投机活动要坚决打击和惩处，对真实需求又要保护和支持。

五、土地政策方面，光念“紧字诀”是不够的，一定要强调土地供应和交易市场的透明度，让地产商和居民能对未来形成正确的预期，而不被投机气氛左右。做到这点不容易，腐败最大的温床就在土地市场。

六、信贷政策方面，2003年央行的121号文件出台后房地产行业一片叫骂，后发的国办18号文让121成了一纸空文。从事后看，央行的判断是正确的，有必要重新祭出来。不过，121号文也存在可操作性不强的问题，比如：适当提高第二套房的首付比例，谁知道你有几套房？各商业银行应该看清形势，谨慎房贷已自救。

七、税收政策方面，同意中金公司的建议征收级差资本利得税。上海的5%是毛毛细雨，20%也吓不退投机者，美国是征39%。

八、人民币汇率政策要稳住，不微调不行，但2005年升值不能超过5%。

九、利率调整，对打击地产泡沫不是最佳选择，对于稳定物价还是有必要的。我看3季度或4季度调27个基点的可能性大。