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主题:说说房地产为什么没崩溃及何时会崩溃,兼和迷途笨狼商榷 -- 天子码头

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家园 说说房地产为什么没崩溃及何时会崩溃,兼和迷途笨狼商榷

今天已经是7月21号了,依稀记得,河友迷途笨狼曾预测7月拉开看房地产崩盘的大幕,现在看来这个预测基本上是失败了,那为什么会有这样的结果呢,我写了下面这个东西谈下自己的看法。

一、“刚需”谬论与价格失灵  

中国房地产有一个很有意思的现象,那就是房子越盖越多,房价越来越高。可以说,房价是与房地产红火的程度成正比的。按照一般人的理解,某种商品供应量越多,其价格应该相应地下降;如果供给增加不能使商品价格下降,那只能说需求量太大了,需求远远超过了供给能力。

  很多人对高房价就是按照这个逻辑来理解的。很多人都认为:伴随这城市化进程快速发展和80后婴儿潮进入成家立业的年龄,越来越多的人选择在城市、尤其是大城市安家,对房子的需求量自然快速增长,“男大当婚、女大当嫁”乃千古不变的道理,对婚房的需求自然也就变成“刚性”的了。众所周知,我国是个人多地少的国家,城市土地更是稀缺,照此看来,城市房价一路走高、大城市房价直上云天,自然就是合理的了。这一逻辑就是著名的“刚需决定高房价”。许多开发商、砖家叫兽乃至大众商业媒体,都在不停地叫嚣着一个道理:刚需在,房价不会跌。

  但事实真的如此么?说到“刚需”,就要谈谈经济学对“需求”的定义。在经济学上,需求至少要满足两个条件:1.购买能力;2.购买意愿。从来没有脱离购买力谈需求的道理。谈刚需的人往往喜欢大讲现在“想买房”的人何其多,但问题是,随着房价快速上涨,绝大多数人的收入都没有跟上房价的增幅,这也是为什么高房价引起如此之多的愤慨的重要原因。从购买力这个角度来讲,房子的“需求”实际上是在减少的。

  如果承认上面的结论,那就有一个绕不开的问题:为什么价格可以脱离购买力一路上涨。中国人对价格的理解,基本上有两个理论来源:一个传统政治经济学上讲的价格围绕价值波动,一个是西方经济学上价格围绕一般均衡点波动。而追其根源,则是源自传统的“物以稀为贵”的观念。(商品数量少——价高——加大生产——供给增加——价格下降)也就是说,价格应该是有波动的。

  那房地产为什么没有波动呢。曾经有人认为:房地产的生产周期比较长,所以价格波动会有一定的滞后,不能及时反映供求关系的变化。问题是从98年房改启动开始,到现在已经十多年了,这个周期已经足够长,而房价依然是整体上涨,所以这种观点现在看来也不符合事实。

  如何房价,牵涉到如何理解价格的信号机制的问题。

  价格波动真的是供求关系变化的客观反映么?事实上这一命题只有在完全竞争的条件下才是正确的。因为在完全竞争的条件下,每一个生产者和消费者都没有影响乃至决定价格的能力,因此他们必须不断地调整自己的生产策略和消费策略,而这种调整最终体现在价格的变化上,同时,生产者和消费者又根据价格的变化,进一步调整自己的策略。这就是所谓的价格的信号机制。

  但问题是,一旦完全竞争的这个先决条件不成立,那价格的信号机制自然也要失灵。在最极端的情况下,当市场上只有一个生产者的时候,他可以无视消费者对产品的各种观点。这一点在我国体现得最明显的莫过于铁路系统了。众所周知,我国铁路系统里就铁道部这么一个“卖家”,由于“只此一家别无分店”,导致了铁路服务出现许多问题,社会上对“铁老大”批评的声音也是一直不断。但就楼主以自己的亲身经历,至少这七八年来,火车票基本上是没涨价的。不仅如此,就是一年之内,不管客运淡季旺季,火车票价格也是没有波动的。如果此时仍把价格作为供求关系的表现,那么就会得出一个很有意思的结论:火车票的供求关系一直很稳定;如果再考虑到这七八年来通货膨胀,导致单位货币的购买力实际上在下降,岂不是等于说火车票的实际需求是在下降的!

  对国情稍有了解的人,估计都不会相信上面这段话的结论;同理,那些认为春运的时候让火车票涨价就可以调节供需关系,缓解春运压力的经济学家,同样是可以笑的。因为他们的观点,不仅仅在于屁股坐错了了位置,同时也暴露了自己在经济学上的无知。

  既然研究完了铁路,回头看下房地产,情况就比较清楚了。虽然在开发商这个环节竞争很激烈,可是在土地这个环节,却始终是政府牢牢垄断的。这就可以解释为什么价格的信号机制是失灵的,因为无论房价涨还是跌,对于房奴来说,只要你还在这片土地上,你都必须无条件接受。

  那么现有的价格机制,又是个什么样的机制呢?

  二、拍地模式与全民投机  

研究完了价格失灵,那下一步就是研究下定价机制了。房地产价格体系的第一步就是拍地,那么拍地又传达出什么样的信息呢?

  为什么在拍卖市场上很多人为一件商品竞相出高价?理由很简单,因为他们相信自己的出的价格仍低于该商品的“真实”价值;同理,开发商为什么愿意高价拿地呢,因为他们相信自己拿到地价格还低于土地的“真实”价值,或者说的更直白一点:土地仍有升值的潜力!

  从某种意义上讲,拍卖就是一场赌博,当升值预期还在的时候,自然有人愿意出高价来买商品;反之亦然,一旦看跌的趋势形成,那么就不会有人愿意出价,因为大家都在等着更低的价格出现。

  拍地是第一步,而第二步就是造房的成本。如果不论土地成本的话,以中国现在的国力,可以说造房子本身花不了多少钱。按中国现在的生产能力,造钢筋水泥需要几个钱?同时,我们还有者世界上“性价比”数一数二的劳动力的队伍,如果单纯算造房的人力物力成本,中国人完全应该造出世界上最便宜的房子。但事实跟中国人开了个不大不小的玩笑,中国的房价,尤其是北京、上海为代表一线城市的房价,几乎与纽约、东京不相上下,如果在把国民收入算进去,咱天朝的房价俨然世界第一!

  要解开这个谜,就要研究下房地产的价格传导机制。即使不考虑拍地,作为资金密集型行业,房地产也天然具有投机的属性。世界上许多国家都有过房地产泡沫产生和破裂的历史。08年的金融海啸,起因不过是美帝里一帮经济能力地下的房奴还不起房贷了。可是当初美帝的“卢瑟”们为什么来买房子呢,一个原因就是因为能升值!

  从这个角度来讲,房地产商天生就是赌徒,但对于赌徒来讲,最划算的应该是“低进高抛”,而不是“高进更高地抛”,可是如同在第一部分里讲的,如果不考虑内幕交易,在zf对土地绝对垄断的情况下,kfs是没有议价权力的,他们只能被动接受zf的价格,可zf又是怎么对土地定价的呢?拍地,价高者拿地!

  可以说,中国的房地产,一开始就是疯狂的。我们可以假设,如果zf不采取拍地模式,而是核定一个基准地价,然后让地价每年按一定比例(如每年gdg的增长值)上升,那么依然会有黑心的开发商和炒房者在房地产“兴风作浪”,但房价决不可能涨得像现在这么快、这么高。

  由于我国目前对房价没有硬性规定,因此高地价必然要摊到房价中,同时,开发商也是要逐利的,如果刨除地价和造房的人力物力成本后,房子销售的利润很微薄的话,那对开发商来说是不划算的。在房子价格成本体系的两个部分中,造房的人力物力成本的是相对稳定的,因此推动房价快速上涨的,只能是地价。另一方面,房子的销售是与土地所在区位联系在一起的,相同地段的房子,价格总是趋同的。那么我们可以设想,同一块地,在地价不断上涨的情况下,开发商05年拿地,5000元一平就可以实现预期利润;07年拿地,则要7000一平;09年,则要9000一平。而在相同区位价格趋同的影响下,05年开发的房子,开发商绝不会因为5000块就可以实现利润,而放弃标更高的价格,而就常理而言,同一区位,先建好的房子各项条件会更好些,既然后来的都可标9000,那作为先行者,05年的房子标价过万不算过分吧。

  从这个意义上讲,房价涨跌,跟房子卖不卖得出去根本没必然联系。同时,地价不断上涨,也是一个预言自我实现的过程,因为地价的上涨,最终要体现在房价上涨之中。对于开发商来说,05年的开发商永远是最好的例子:早拿地,早拿地,多赚钱!而对房奴来说,则是:早买房,早享受,少花钱。

  如果顺着上面的结论,我们可以发现,中国房地产真实的价格机制跟供求数量没什么关系,它的真是机制是买涨杀跌:只要上涨的预期纯在,那么永远是早买比晚买好。同理,一旦形成下跌的预期,那自然是越晚进场越好,先进场的都是先烈。即使是对无辜的房奴,道理也是一样的,我身边就有很多这样的人,先是对高房价愤愤不平,然后寄希望于zf调控,在被忽悠了几次之后,终于认识到了一点:房价不会跌了,然后怀着复杂的心情加入了房奴的队伍。如果大家还印象的话,在08年上半年,房价一度曾下跌,于是就有刚购房不久的业主出来抗议房价下跌,开发商为了保持消费者的信心甚至连不降价这种口号都喊出来了。

  从这一点也可以理解,为什么无论政府怎么调控房价,在打击小产权房的问题上,却是一直都没含糊,因为一但小产权房流入市场,那么对于政府来说,等于在市场上有了“竞争者”,现有的价格机制就会受到干扰,而一旦在小产权房的干扰下,社会形成下跌的预期,后果将是非常惨重的。

  可以说,不管你抱着什么样的目的,只要是进了中国房地产这个“场”,就逃不开“买涨杀跌”对你的影响。在天涯房观上,就有一个很有意思的现象:zf每一次调控令出,都有一批人yy房价要崩盘,而当08年房价一度真的开始下跌的时候,好多人是准备看开发商和炒房者跳楼的。在西西河上,最精于此道的莫过于迷途笨狼大师了。而从这就导出另一个结论:只有涨房价才能把“刚需”逼出来,降房价刺激不了“刚需”,反而会引起更多的观望。  如果承认上面的推理正确的话,那下面就将得出一个很可悲的结论,只有投机品才是遵循买涨杀跌机制的,而在买涨杀跌的价格机制下,房地产本质上就是一场疯狂的全民投机。但是投机一方面需要钱,另一方面又需要信心,这两个因素又是怎么来的呢?

  三、房地产与实体经济的辩证法 

 房地产的发展,离不开实体经济的支持。这一方面因为从投机的属性来讲,房地产本身不能创造财富,因此支持房地产发展的资金需要由实体经济提供;另一方面,开发商造出来的房子,也不可能单靠房地产利益链上的人全部消化。因此,从买、卖两个角度来说,房地产都要靠实体经济来支持。同时,房地产带动一系列产业发展,对实体经济也有促进作用。

  以上是从正面的角度来讲房地产与实体经济的关系。但是,房地产也会走到实体经济的反面,因为资本都是逐利的,总是从低利润的行业向高利润的行业转移。一旦房地产的利润率高于实体经济的利润率,那就无法阻止实体资本的资本投资的房地产的热情。涌入房地产的资本越多越快,房地产则越红火,房地产越红火,房价上涨越快,房价上涨过快,自然要提高企业的成本,造成实体经济利润进一步下滑……由此进入一个恶性循环。

  以此来审视中国的房地产经济,很明显可以看出,这轮房地产是伴随着98年以后it+入世拉动的经济增长大潮一同成长起来的。而在05年以后,随着实体经济增长走到最高点,社会上富余的大量资本开始向其他领域转移,中国的房价也是从这个时间点步入“令人发指”的轨道。实体经济的发展,一方面为房地产提供了大量的资金,另一方面也为房地产提供了信心,“刚需论”虽然荒诞,却为房地产勾画了一个美好的蓝图:只要经济还在增长,只要城市化还在进行,中国的房价就将一路上涨!这也可以解释为什么开发商以及力挺开发商的“砖家”总喜欢大谈“刚需”:因为这是信心之本!  

从这个角度,也可以理解为什么08年房地产为什么会一度步入下行轨道。尽管在这个时间点上,很多人津津乐道的“城市化”仍在进行,“刚需”的数量并没有显著的变化,可是08年的经济危机却宣告此前经济增长的结束。而随着国家四万亿出来救市,虽然是吹起了一个更大的泡沫,但好歹账面上经济重新开始进入增长的轨道段,可是这个时候实体经济已经无法寻找到像当年it那样,有足够利润前景的经济增长点,于是房价终于一路向上狂奔,成为脱缰的野马。

  房价真能像某些一路上涨么,通过上面的分析,答案显然是否定的。现在实际上是房地产在喝实体经济的血,那么实体经济血尽的标志是什么呢——失业!

  如同经济的增长总是伴随着泡沫,一旦经济转入萧条,自然也避免不了失业。目前越是大城市房地产泡沫越严重,而由于国情所致,越是大城市户籍制度限制越严,因此有大量的年轻劳动力“暂住”在一线城市,一旦他们失业的话,那么一线城市给他们的只剩下高额的生活成本了,对于他们来说,一旦事情到了这一步,自然就没有留下来的必要了。

  一旦失业+高额的生活成本逼出“逆城市化”,那么无疑宣布这轮房地产大潮的终结。从经济上讲,“逆城市化”意味着“刚需论”总破产;从政治层面讲,这还有另一次意思。尽管大棋党总认为政治精英是理性的,“形势一切尽在掌握中”,但事实上人类历史的进程从来都是各个利益集团互相博弈的结果,而不是由某个人或某个集团的主观计划决定的。中外历史早已证明,统治者的道德与理性都无需高估。中国目前是一个社会结构断裂的国家,弱势阶层同强势的权贵资本阶层博弈的手段甚少,对于他们来说,只要日子还过得下去,最多也就是在嘴上骂骂。可是光骂能解决什么用呢。最近五六年来,对房地产的批判、指责与咒骂还少么?可是房价仍然一路上涨,完全无视这些非议的声音。所以忙总曾经说过,大家不要讨论政治,因为你什么都改变不了。但一旦出现“逆城市化”,那就是另一种情况了,这意味着劳动力开始以“用脚投票”的方式,参与到利益博弈之中。

  当然,在这种情况下,国家仍然可以选择救市,按中国的国情,只要zf愿意,就算是放出40万亿也不是问题。可是问题在于银行家历来都是“锦上添花、落井下石”的主儿,在实体经济一片萧条的情况下,放出来的钱肯定是优先进入投机领域,这无疑会进一步加剧房地产的繁荣与实体经济萧条之间的矛盾,其结果只能是引起更多的劳动力“用脚投票”。

  而从房地产的资金链来看,这个游戏也不可能持续的时间太长。08年经济危机以后,各国普遍采取了放水救市的策略。但从今年三月国际形势来看,显然国际资本大循环难以为继,而国内自春节后,cpi一路狂涨,紧缩政策也是早晚的事情。支撑国际房地产的,无外乎国际、国内两个资本循环,两个资本循环中任何一个无法为继,对房地产的打击都是致命的,而现在看来,这个时间点不会太远,那么2012会一语成谶么?

  长久以来,在很多人眼里,房地产的前景和中国经济的前景是呈正相关的,但现在看来,这两者的关系要倒过来。当然,房地产留给人们还有个更大的疑问:一旦房地产崩盘,对两个资本循环都会产生非常大的负面影响,那么其后果会不会像1929年美国股市崩盘一样,掀开全球经济萧条的大幕?(完)

  

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