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主题:《茗谈》五十八:中国式组屋 -- 本嘉明

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家园 《茗谈》五十八:中国式组屋-2

(一)

忙总在今年10月下旬写过一篇《围棋高手二:地方发债的解读,中央与地方在交换什么》,我这里引用他的一些资料,特先说明。

依忙总看,中央不希望房价涨,地方ZF和地产党希望涨。

银行系统已经狠下心了,跌40%也敢扛,爱谁谁吧。等于是中立了。

地方ZF靠卖地吃饭,房价只要不跌得过狠,把腐败案都牵出来的话,可以忍受------以前吃惯四菜一汤,现在改一荤一素,一时也饿不死。

地产党分为地产大亨(及其保护伞)和炒房游资,购房自住者这三大块,是乌合之众的联盟。地产商要赚钱,想涨;炒房游资要拉高出货,求涨;已购房者要心理安慰,盼涨。这里面最可怕是炒房游资,一旦拉高抽逃,10几万亿跑出来,绝对的货币老虎出了笼子。

所以中央要搞5000万套廉租房和公租房,其中1800万套在2013年前完成,这是死任务,政治任务,完不成就下课。靠这把房价压住,这10几万亿就捂在里头了。

但实际困难很大,地方上没钱,没动力,主客观都有问题,阳奉阴违。

(二)

我们设想的“组屋计划”是这样,拿上海为例:

假设上海现有的廉租房计划里,资金缺口还有1000亿(主要是地价,廉租房不计入土地成本,你让韩市长实名买把菜刀去白莲泾抢地?)。我们就改一改。

首先,上海市府要拿出400亿,没商量。世博会你花了多少?哭什么穷!

然后,由中央财政担保,定向发国债500亿。所谓定向,就是只向华东六省一市发售,利息从优,本息都由上海负责,中央只是担保。这就是把华东地区组合成一个标会,这一标的资金由上海先用,下一标再给别人。

有了这900亿,在郊区圈地,做规划,摇号卖“组屋”。我们知道,摇号是无差别针对全部合资格的上海市民,绝大多数被摇到的市民都有经济实力购买一个组屋单位,只要精明的上海宁觉得有便宜可遢。这一阶段等于在卖楼花,收进定金后,作为建房启动资金,开工建设。

按忙总说,不计地价的话,“只算建筑安装成本加上适当税费和建筑单位基本利润,平均大概一套20万(都是小户型)”。那么小本说的两房一厅两卫(方便分开出租),大致就是30万的成本,你卖出75万元(小户型卖55万),只要交通和配套过硬,市民们肯接受。这其中获得的差价,一半用来还掉定向国债的本金,一半支援缩小了规模的保障房(毕竟上海还是有低收入群体的,还是有想租房的)。假设规划了10万套组屋,那么不算地皮成本,收回的差价有200多亿。每单位捆绑的养老基金至少18万(缴满15年,每年下限12000元),金额最少也有200多亿(含投资收益),当然这是15年后的钱数。以未来稳定收缴的养老基金为担保,可以向银行作保守的贷款,安排下一期组屋的滚动开发。而商业银行放贷是没有风险的,因为如果下一期组屋没有卖出80%以上规划好的单位,是不允许开工用款的。

如果上海第一期规划了10万套组屋,那么同期开工的保障房(廉租屋)就可以适当缩小规模,这两块同步开发,联合采购,成本也可以降低。这等于说,上海最终净拿出大约600亿的资金(而且有时间跨度),就启动了“组屋”,“廉租屋”,“养老基金”三大民生项目,而且很大可能可以自行滚动下去,即便市府随后几年仍要填入资金,负担也轻了很多,好比是菜篮子地铁线,市府就不补贴吗?

而在华东地区的腹地,有些地域暂时不需要开发保障房项目,把这些城乡民间零散资金通过定向国债收集使用,也是双赢的。

组屋项目的本质,是市府通过税收,取之于民,从每个市民头上收钱,然后通过公开公平的随机选号,陆续分批还利于民。这里的关键,是有始有终。因为在新加坡,是每户公民都最终得到一个组屋的机会的,早拿到早改善,晚拿到房型好,大家不吃亏。所以上海要搞组屋计划,一开始就要宣布,整个项目要到每户居民都受益,才能结束一个周期,当然大家不能急,搞个五六十年,是完全可能的。越到后来,由于人口拐点到来,越不需要那么多房子了,但为了公平,仍要继续,2050年可以摇号后发“纸组屋”,就像“纸白银”一样,到市场内流通转手,或直接从政府换现金。

(三)

乌坎事件,在中国社会史上,注定是不平凡的一笔。这不但是政府应对此类事件的处理方法的一个分水岭,同时也预示一个新时代的到来:

“全民无差别普惠时代”的到来。

中国改开30年了,政府不停地在忙,三年大变样,老百姓的钱不知不觉收上去后,不是铺在地上(七通一平),就是长到天上(大商厦大工厂大楼房),从来没有哪个市长说:今年大家辛苦了,我给大家鞠个躬,这还不够,过年每人拿个红包,大吉利市!

红包怎么派,钱多钱少是另外一回事,这是一个态度,一份心意,一个转变。

一个关键性的,从“爹”走下来,到“大哥哥”的转变。

中国人民,13亿辛苦了30年的最最老实巴交的人民,有资格等待这一天。

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