主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明

小本胡侃，最关注的，有两个方面：

一， 怎么找新项目，解决就业问题（比如说，小飞机，高铁，三铁，大运河）

二， 怎么应对恶性通货膨胀（比如说，第二货币，嵌银纸币）

以目前看，欧洲是拉肚子憋不住，非要QE不可了，快了。美国已经拉了两回了，不大敢马上去拉第三回，怕脱水晕过去，但归根到底，一定会去拉的。这两家大放水，中国毫无选择，必须跟着放水，对冲。那么一旦巨量货币投放出来，不能尽量吸收沉淀的话，物价飞涨就是看得见的了。

沉淀民间资金最好的办法，不是理财，那个东西，因为中国人的赌性重，最后一定失控。最有效的办法，目前仍是房地产。

我们要清楚，现在政府不是在跟房地产业博弈，只是跟这一拨房产大亨较劲儿。如果能绕过这拨大亨（当然换了普京，那是直接收押这拨大亨），那么工人有工开，市民有房住，国家资金有投放方向，那是皆大欢喜的。

所以我这里建议一个“中国式组屋”，这同保障房不同。组屋，是新加坡的叫法，大家自己去摆渡一哈。

（一）

我仍然假设是上海。

市府选择一个合适的地段，比如闵行区靠近奉浦大桥处，地铁延长线（轻轨）可达，由市府作价征地，规划一个“组屋小区”。

我们现在说的“保障房”，包括有“经济适用房，两限商品住房，廉租房”，共同特点是针对低收入群体。而这个“组屋”，对象是所有上海户口的长住居民，贫富不论。就是从小区档次来说，依次是商品房，组屋，保障房。

市府把符合资格的上海户口人群的身份证号码，输入一个数据库，随机选号，选中者即去函通知。组屋的价格低廉，二室一厅在80万以下，周边配套完整，相关其他费用（如物业费）参照保障房略有增加。购买组屋的要求有三条：

1） 上海长住户口。

2） 在办妥手续拿钥匙的当月起，屋主必须参加一个“养老基金”，每月交至少1000元。

3） 15年内不得转卖组屋。可以出租。（准确说，是累计缴满15年共180个月的基金后，才有资格转售。这15年可以不连续）

因为在内环以内的40平米老工房，就要90万元以上，组屋的价格，是有吸引力的，即便考虑到缴15年共18万元养老基金，也比买商品房的负担轻许多，而人老了以后，用大钱的范畴跑不出这养老基金规定的范围，又可以在年轻时规避所得税。配套参加的“养老基金”，属于储蓄型保险，钱还是你的，而且免当年的所得税（是推迟征收），如果将来你老了，用这笔钱在本人或受益人“雇工看护，养老院费用，医疗费，丧葬费，慈善捐赠，老年公寓购买”上，则免征累计下来的所得税。如果转给其他亲属，只能用于国内大学的学费，象征性收过户费；转给亲属作其他用途，则要付清缓征的所得税和遗产税。

假设上海居民呆猴，摇号摇到了，就可以好好考虑。因为即便自己不去住，可以租出，或者让退休的爸妈去住，把二老在市区的房屋改成自己的婚房。呆猴只有30几岁，每月交1000元（或以上）基金，就当买商品房首付80万后再交房贷（白白便宜了银行），现在这钱好歹还是自己的，有能力就每月交个3000元（物业费可以减半），万一二老重病，可以取出来看病请保姆；如果父母没用到，自己老了也多份照应钱，钱积太多了可以去买“老年公寓”，一样免税。你买一套商品房，万一房价大跌，负资产，你就套牢，每月还款不还？组屋有能力一次付清，将来万一失业了，可以暂时断交“养老基金”，以前交的钱还是自己的。

假设另一居民呆牛，已经拥有4套住房，不想要了，可以拒绝，那么名额就转给下一个候选人。其他的管理方法，参照新加坡的成熟法规。

（二）

这样做，上海ZF首先保持了“低成本住房”（保障房+组屋）的供应量，从市场供需上抑制了商品房的房价，做到“富人吃好，穷人吃饱”。

其次，避免了“对富人的歧视”。毕竟在建设城市中，大家都出了力的，为什么不考虑给富人一视同仁的机会呢？他自己不住，将来转卖给远亲也可以啊。

第三，无差别地选号，很多有一定经济实力的，中产以上居民就有资格入场，消费市场成倍扩大。有些符合资格但不大愿意入住保障房的家庭，在亲友支援下，也多一个选择。现在全国保障房的计划完工量是3600万平方，听起来很多，也就50万套（平均70平米)的住房，解决约0.1%的全国人口的居住困难。这个覆盖面还是不够的。

第四，强制参加“养老基金”，为上海老龄化后的困难局面预先准备转寰余地。这里，市府要支付部分地价（造价由买组屋的居民承担了），但回报是启动了一个养老基金，缓解了未来的民政护理支援的压力。这样的组屋小区越多，养老基金覆盖面越大，上海面对老龄化的底气越足。

第五，以“组屋购买支付，装修，养老基金”大量沉淀社会资金。

第六，“老年公寓”是什么概念呢？就是市区（或外围）的专门公寓，有食堂医疗室护工队，老人入住后24小时有医生护士可以随时服务，不用自己烧饭洗衣打扫，下楼就是一群老头老太打牌聊天看电视，当然每月费用比一般公寓楼贵好多。

中国的房地产，是否已经过量了？我看没有，因为分布不合理，功能也单一。有些地方，房子还是不够多，既不够多量，也不够多元。这个建议，不单是沿海特大城市，很多较发达中小城市，因地制宜，都可以规划一下。

本嘉明:但有件事不能不考虑

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