主题：北京房屋空置率28.9%和相关思考 -- PBS

以有没有人居住作为空置的定义确实不好，但是如果我们将房租与购置成本衡量收益去考察价格泡沫的话，可能比较好，以下两类纳入价格泡沫考察：

1）出租的，房租与购置成本对比负收益；

2）自住房以外的多套房未出租的，负债购置，房租为0，负收益；

以下三类不纳入价格泡沫考察：

3）自主的，不纳入房租与购置成本观测；

4）自住房以外的多套房未出租的，全款购置；

5）自住房以外的多套房出租的，低价购置，房租成本正收益；

如果说第3、4类构成了所谓的刚需，构成了房价的支撑，那么房价也不能脱离3、4的购买力的实际；而1、2蕴含的负收益以及负收益在购置住房存量占比，构成了房价泡沫的显著指标。

以我对北京房市的观察，第1、4类构成了主要的价格动力：1）以往福利分房使得购置成本基本为0，是属于第1类的主要情况；2）低价吸纳构成第4类的主要原因，命好感谢温影帝；3）所谓的资产配置构成第5类的主要动因，经济上明显不可行，灰色或半灰色收入转化成不动产是主要原因。

北京房价有没有泡沫？这个问题需要回答么。只要看北京最好地段的租售比就可以知道了。

从供给方看，现在北京房价居高不下的原因在哪里？尽管没有数据支持，但我判断第4、5类是主要原因，他们不在乎成本，没有价格压力，可以死撑。只要存量房产不进入流通，房产商总能营造供不应求的局面。

如果从社会福利和金融风险角度衡量，控制2、3套房是必需的，通过提高房产持有成本推动房产流通也是必需的。但是，广大的公务员群体可能是低价持有多套房的最大主体，他们和开发商一道，构成调控的最大阻力。

房地产市场已经成为中国经济结构问题的最好反映。