主题：薄案没有审到的 -- 益者三友
我来给你分析一下，据我的研究，重庆的公租房制度和地票制度是密切相关的，地票制度又和全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立有关。2007年重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，同期成为试验区的还有成都市。到了2009年国务院以国发〔2009〕3号文件形式下发了《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，这个意见是建立地票制度的政策基础。没有试验区和国发3号文件做基础，地票制度就无法存在和运行。据我所知，享受这一政策的只有重庆，成都好像都没有，更不要说其他地区了。
下面说说地票制度与公租房制度的联系。
在城市建房子，成本大概可以分为三块：一是土地成本，二是建筑安装成本，三是税费。商品房这三样成本一样都不能少，公租房土地是划拨的，税费可以减免，就只剩下建安成本了，就是你举例中说的3000块一平。
但这样算账只是表面的。税费政府不收就不收了，但土地不是天上掉下来的，土地成本在公租房建设这个环节中不体现，但不等于不存在。政府划拨的土地是哪来的？征收来的。征收就会有成本，这个成本归根到底还是要由政府承担的，这个是公租房建设的隐形成本。
建公租房，最根本的要解决两个问题。一是土地，二是资金。下面就从这两个方面说说为什么别的地方很难复制重庆的办法，是不是单纯就是主观态度问题。
1、关于土地问题
土地问题实际有两个方面，一个是到哪去找土地，第二个是有没有土地指标。进一步说，就是第一要有地，第二这地还允许你用，二者缺一不可。
我已经分析过了，重庆的公租房选址基本都位于郊区的乡镇、工业集中区。这样的区位，有两点便利条件，一是有大量的耕地可供征用，如果在城市建成区就没有这种可能了；二是征用郊区耕地成本和城市建成区拆迁，两者的成本是天壤之别，在郊区征用一亩地可能几十万、几百万就够了，这个数在城区可能还不够补偿一户的。
全国每年农用地转用成建设用地是有指标限制的，大概一年800多万亩。现在很多地方招商引资都面临着一个共同问题，招商不难，难在没有用地指标。因为指标少，很多工业项目无法落地。所以，大多数地方耕地转用指标都首先用于工业项目，其余的才用于城市建设。要大规模的建设公租房，首先要有地，城区的地成本太高，只好到郊区去征地，征地又受指标限制。这就是公租房建设的一个难题。
重庆除了国家分配的转用指标，还有地票交易制度，所以用地上比其他地方宽裕不少。因为政策限制，其他地方是无法实行地票制度的，所以想复制重庆的办法十分困难。
简单说说地票交易制度的原理。国家控制耕地转用指标，根本目的是保护耕地面积，进而保证国家粮食安全。黄奇帆有个发言，叫做《重庆地票制度可供全国借鉴》，
为什么我国这30年耕地在不断减少？很重要的一个原因是，从城市和农村居民的居住状态来说有一个基本现象，即城市的人均建设性用地一般是100平方米，而农村的人均建设性用地一般要250到300平方米，全世界都如此。
当有1亿农民进了城，在城里安居落户后，城市用地刚性地要增加100亿平方米，也就是1万平方公里，那么相应在农村的地自然就退出复垦为耕地，就是退出2.5万平方公里。所以，在这样一个自然过程中，全世界的宏观潮流用10年、100年看都是耕地增加的过程，没有哪个国家出现中国这样城市用地这么紧张的。
我国城市用地紧张是不是因为城市浪费？也不是。为什么会紧张？是因为2亿多农民进城后，城市化率增加到超过50%，而这些农民在农村的建设性用地基本没有减少，两头占地，也就变成350平方米。这是中国土地紧张的根本体制性的问题。
每年建设部和国土部审批的土地是800多万亩土地的指标，耕地变城市建设用地，这是硬性增加的。10年就八九千万亩，再加上各地总有一些没有经过报批就使用的违规用地，所以10年间去掉1亿亩，是刚性的。然而，农村又没有把农村建设性用地减少1亿亩，所以中国耕地就从20多亿亩减少到现在的18亿亩。
我们不能将进城农民的土地、宅基地拿回来复垦为耕地，那是农民的私人产权，不能被剥夺。这也是中国的一个现实。那么怎么化解这个问题？重庆在这个问题上做了探索，建了一个地票交易所，重庆拥有全国唯一的地票交易所。
当进城农民在城里落户以后，如果他觉得自己的宅基地实在没有用处，可以交给政府复垦为耕地，他可以拿到地票交易所交易，同时房产商要征农民的地需要地票指标。一亩地票的价格如果是20万，除掉复垦成本，剩下的就给农民。
这样的地票交易，对大城市的郊区来说没有意义，因为它的级差地租明显摆在那里，征地动迁的过程就会体现这个价值。但是如果在一个城市1000公里外的山沟里，一亩宅基地上面的所有房子可能只能卖两三万元；当他把房子拆了复垦为耕地后，级差地租的效应使得城市房产商愿意出20万元一亩购入，这个指标征的是大城市周边的农村居民用地，这个时候就产生级差地租效应。这将实现大城市反哺大农村，工业化推动农业化。
实行地票交易是一举三得的事。对进城的农民来说，他闲置的宅基地复垦为耕地，自己得到了一笔收入，这笔收入可以作为他进城的资金。二是，对农村和城市来说，城乡统筹耕地宏观上得到了保护。三是，重庆的城市化进程会加快，发展速度也可相应加快。因为国家一年批800万亩耕地指标给各个省市，而地票相当于市场配置指标，不需要国家批，这个过程中如果多了三五万亩的地票指标，就等于计划指标之外，多了一些市场指标。
地票制度目前在重庆的探索，已经搞了4年，还是非常合理的。我认为这项制度对整个国家有意义，能实现宏观长远的城乡建设性用地综合平衡，最后城市供地能得到保障，房地产价格也不会因土地太少而变得畸形高涨，同时农村的耕地又能得到保护。
（本文是作者在中欧国际工商学院主办的“2013年第二届中国国际农商高峰论坛”上的讲话，有删节。）
按照黄奇帆的说法，一年一个省市大概也就20多万亩的转用指标，如果能通过地票制度增加3-5亩指标，对于一个地方来说帮助就太大了。但可惜的是，现在只有重庆有这个便利条件。
如果如黄奇帆所说，在全国推广这一制度怎样呢？这是一个相当专业的问题，需要非常细致的研究和分析。我能力有限，想了半天，觉得似乎事情不像黄奇帆说的那么简单。拿黄举的这个例子来说：
我觉得地票制度可以探索，但是很多问题还需要研究，不能简单地推开。现在对于土地流转问题，有很多争议，比如土地对农民来说是生产资料，但同时是不是生活资料？如果是生活资料，流转制度会不会使农民陷入生存危机？这都是需要在实行地票制度之前好好研究的。
回到公租房问题，重庆通过地票制度变相增加了土地转用指标，一举解决了到哪找地和能不能用地问题，同时大大节约了公租房建设的土地成本，这一点是其他地方没有的优势。如果北京要4000万平方米的公租房，估计征地拆迁成本就会远远高于建安成本，公租房的综合成本也会远远高于重庆市。实际上，重庆和北京、上海没什么可比性，后两者已经高度城市化了，现在需要研究的是如何控制城市规模，解决“城市病”，而重庆还在城市化进程中，需要扩张城市规模。比较这几个城市之间的公租房，实际上没有科学意义。我已经说过了，要因地制宜，不能单纯比拼数量。
2、关于资金问题
我前面已经分析过了，实际上公租房成本包括建安成本和土地成本。重庆解决了土地成本问题，但建设公租房时筹集的建安成本的压力也是非常大的。按照黄奇帆的说法，建设4000万平方米的公租房，除了政府投入之外，大概还需要1000亿的融资。这1000亿自然主要靠银行贷款，但各大商业银行现在都已经上市了，不像以前地方领导签个条子就给贷款了，要想获得贷款一方面要搞好和银行的关系，另一方面也要满足银行的一些要求。
银行贷款最基本的一点是要有抵押物，抵押物问题就又和地票制度有关了。我记得看过一个报道，黄奇帆说过用地票作为抵押物，或者通过地票收储土地作为抵押物，来获取公租房贷款的办法。我现在一时找不到这个报道了，但这个文章可以作为一个参考：外链出处这个文章提到的一点就是重庆地票交易中大部分都被重庆八大投资公司买去了，这八大投就是通常所说的地方融资平台。
我上面基本上已经说清了重庆公租房做法无法被复制的原因了，一个是钱、一个是地。
我不是薄黑，对薄也没什么恶感，在我眼里薄与其他地方的政府官员没有本质上的差别，最后他结局我也觉得很可惜。所谓重庆模式也罢、路线也罢，在我看来根本不存在，因为路线最终要落实到政策上，而不是看喊了什么口号。所谓重庆人民的拥护和得到的实惠，其实需要更多的时间去检验，可惜现在没有机会了，四年的时间不足以检验很多政策，更不足以检验很多口号性的目标。
归根到底，我不反对薄，也不反对薄实行的很多政策。但我反对神化薄，或者把薄树立称某个路线的代表。这就是我的基本观点。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)
- 相关回复 上下关系8
压缩 7 层
🙂如果仔细考虑，其实问题很多 1 超级拖拉机 字981 2013-10-03 20:41:24
🙂第一个问题是这样的 2 常识主义者 字363 2013-09-15 20:43:51
🙂好创意，半个宝！ 走西口 字97 2013-09-12 01:39:06
🙂这个事情不是这么简单
🙂关于粮食安全问题，我觉得黄说的问题不大 熊起 字136 2013-09-24 10:46:32
🙂城乡之间人均占用建筑用地的差距应该没有这么大 1 常识主义者 字162 2013-09-26 04:30:32
🙂写得好长啊。新闻上是这样回答的 差不多先生 字157 2013-09-16 23:15:53
🙂给个链接 常识主义者 字0 2013-09-17 02:05:52