主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

美国最近一个世纪每年房价上涨4%，终于从网易这个伪右派媒体里找到了论据了。

http://home.163.com/15/0714/06/AUFCAH9M00104J5U.html#p=AT9Q1VNI50CB0010

那么20万美元买的房子的历年涨价数据是：

初始房价及上涨的4%

200000

208000

216320

224972.8

233971.712

243330.5805

253063.8037

263186.3558

273713.8101

284662.3625

296048.857

307890.8113

320206.4437

333014.7015

346335.2895

360188.7011

374596.2491

389580.0991

405163.3031

421369.8352

438224.6286

455753.6138

473983.7583

492943.1086

512660.833

533167.2663

554493.9569

576673.7152

599740.6638

623730.2904

648679.502

674626.6821

701611.7494

729676.2193

758863.2681

789217.7988

820786.5108

853617.9712

887762.6901

923273.1977

960204.1256

998612.2906

1038556.782

1080099.054

1123303.016

1168235.136

1214964.542

1263563.123

1314105.648

1366669.874

1421336.669

1478190.136

1537317.741

1598810.451

1662762.869

1729273.384

1798444.319

1870382.092

1945197.376

2023005.271

2103925.482

2188082.501

2275605.801

2366630.033

2461295.234

2559747.044

2662136.925

2768622.402

2879367.298

2994541.99

以前在另一个文章里看过每年的房产税是0.5%到1.5%，取中算1%，从第二年开始的每年名义税金是

2080

2163.2

2249.728

2339.71712

2433.305805

2530.638037

2631.863558

2737.138101

2846.623625

2960.48857

3078.908113

3202.064437

3330.147015

3463.352895

3601.887011

3745.962491

3895.800991

4051.633031

4213.698352

4382.246286

4557.536138

4739.837583

4929.431086

5126.60833

5331.672663

5544.939569

5766.737152

5997.406638

6237.302904

6486.79502

6746.266821

7016.117494

7296.762193

7588.632681

7892.177988

8207.865108

8536.179712

8877.626901

9232.731977

9602.041256

9986.122906

10385.56782

10800.99054

11233.03016

11682.35136

12149.64542

12635.63123

13141.05648

13666.69874

14213.36669

14781.90136

15373.17741

15988.10451

16627.62869

17292.73384

17984.44319

18703.82092

19451.97376

20230.05271

21039.25482

21880.82501

22756.05801

23666.30033

24612.95234

25597.47044

26621.36925

27686.22402

28793.67298

29945.4199

那么70年里要交的税如上所述，最后总居住成本应该是所有保有税加第一年的购房费20万美元，最后是896635.49元。

也就是税占房价的77%，跟网易的文章中说的中国的税约占房价的70%差不多。

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不过，经过一个会计专业的人的提醒，突然想到另一个问题，每年货币平均贬值3%，也就是说，第二年交的2080元保有税之相当于第一年的2017.6美元了，那么净现值计算要不断计算税金乘以0.97的n次方，n为年数-1，例如第二年是1次方，第三年是2次方。这样计算历年保有税的税金净现值为：

2017.6

2035.35488

2053.266003

2071.334744

2089.56249

2107.950639

2126.500605

2145.21381

2164.091692

2183.135699

2202.347293

2221.727949

2241.279155

2261.002412

2280.899233

2300.971146

2321.219692

2341.646425

2362.252914

2383.04074

2404.011498

2425.166799

2446.508267

2468.03754

2489.75627

2511.666125

2533.768787

2556.065953

2578.559333

2601.250655

2624.141661

2647.234108

2670.529768

2694.03043

2717.737898

2741.653991

2765.780546

2790.119415

2814.672466

2839.441583

2864.428669

2889.635642

2915.064435

2940.717002

2966.595312

2992.701351

3019.037123

3045.604649

3072.40597

3099.443143

3126.718242

3154.233363

3181.990617

3209.992134

3238.240065

3266.736577

3295.483859

3324.484117

3353.739577

3383.252486

3413.025108

3443.059728

3473.358654

3503.92421

3534.758743

3565.86462

3597.244229

3628.899978

3660.834298

总和是：190392.0045

200000+190392.0045=390392.0045

这种算法下70年美国一般住房整体居住成本中，假设是一次性付清房款，不考虑贷款，利息，银行利息税的情况，则190392.0045 /390392.0045约=0.4877，即美国房子的70年整体居住成本中，保有税占总成本48.77%。

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不过这么算的话，如果民众贷款买中国的房子，每年货币贬值，且经济危机时银行利息也许会下调来刺激消费，那还款的净现值可能也会下降，导致税率搞不好也会下降，不过不知道该怎么算了。

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其实房子会涨价的根本原因是周边设施提供的满意度使用价值在提升，荒山野岭的地方，如果没有人投资开发配套设施，居住不舒适，那么除非战乱避灾没人会去住，自然不会涨价。

黄金这东西的使用价值不高，但它蕴含了人类劳动厌恶度，且除非事先了8倍于太阳功率的超新星可控核聚变，否则在可见的未来，这玩意蕴含的人类劳动厌恶度都不会涨太多（含有大量黄金的陨石雨光临地球之类的小概率事件不考虑），那么可以作为人类劳动厌恶度的度量工具和记账凭证，也就是早期货币就不奇怪了。

但是由于使用价值不会提升，所以一般不会涨价，除非战乱会有一定量涨价（不过那时常规物资由于生产量大跌，稀缺性提高，变相提高使用价值也会涨价，也许武器、食物饮水涨价更快）。

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资本主义其实有个恶性问题，不能在系统内部解决经济危机，生产力发展后，资本家通过专利权等生产资料所有权，大量占有对应于利润的增量财富，

但其阶层由于总人数太少消费不了那么多增量产品，最后必然导致产品卖不光引发经济危机。然后只能开除工人，进而导致消费者和有效消费需求进一步减少，最终扩大经济危机，技术性失业不断加重。

然后只能打世界大战，摧毁别国生产力和消灭生产者，变相扩大市场了。

当然本国资本家的财产被消灭，管理者被消灭，生产工人被消灭，变相空出一部分国际市场给外国，也能减轻外国经济危机。

有核武器的世界轻易打不了世界大战，于是银行家们发明了信贷消费模式，消费者可以透支以后的信用和工资，提前消费现在买不起的产品然后还债。

于是可以延迟经济危机的总爆发，但要么是个人债务上升，要么就是国家债务上升了。

譬如苹果、微软游说国会对高科技产品的研发进行补贴，国货没钱，他们就自己买国债，然后补贴自己，国会赚点手续费。

等研究成功就把专利往加勒比、维尔京、开曼、塞浦路斯低价转移，高价授权给海外分公司逃避累进制所得税，同时游说国会海外利润转移回来之前不用征税。

但是国债到期是要用全美纳税人的联邦所得税来还的，纳税人买IT产品还要付专利费~~（说起来这个有点像全国农民交税研究成功杂交水稻，然后XX高科上市，明星研究员拥有5%股票资产上亿……其它一些人不知道是不是也有股票？

接下来农民使用自己交税研究出来的杂交种子还要付专利费，最多免除农业税以后不用农民参与投资了~~还没有累进制遗产税。苏联模式后期的问题是债权真空，美国模式的问题是债权倒置，本质上都差不多。）

奥巴马说明年要针对100家跨国公司，征收每家100亿美元的海外资本利得税，来弥补累进制所得税的漏洞，或者说提前征收累进制遗产税？

用二次调控，消灭不合理的债权，免除不合理的国家债务，改变分配不公。希望他能实现，而不是像肯尼迪一样被击毙，然后杀手也死掉，相关案件资料封锁30年。

当然也有可能是像克林顿一样弄点绯闻就下去了……