主题：由forger的文章推测国五条房产新政的目的 -- 海峰

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写了篇《又拽出了那个“夜壶”——最高层重推房地产业之内幕》，在公众号“藩丝财智厅”贴出，但仅俩小时就被封了。很多未看到的藩丝兴趣被激发出来，哭天抢地，要求我重发一遍。终于心动，于是拿出底稿改、改、改！先是自查自纠，然后是找权威人士把关。该文虽对调控思路和政策有些批评，但全无恶意，未触“妄议”之底线，格调也不算消极，而且这么多年来用实际行动积极为宏观调控和行业发展做贡献，有此前最高领导们“董藩的文章很值得读”、“请给董藩回个信”等批示为证。经“会诊”，被封的原因估计估计有四：一是说及“内幕”，二是用“夜壶”一词显得“不敬”，三是个别语言和陈述可能别人看了会误解，四是微信监管小编“双11”凌晨时正忙于抢购，发现有人投诉却没时间仔细看，直接给删了。好吧，俺大改——首先，我声明：我不知道什么“内幕”，不涉及泄密问题，而且作为连任4届的民革中央委员，严格遵循《保密法》规定。我说的一些事情都是推理和猜测，同时我取消这个副标题；其次，接受批评，我把“夜壶”换成“茶壶”，仅用其说明一个道理，并无任何恶意。如果仍不合格，我再换成“玉壶”；最后，把所有已经发现的不合适、可能引起误解的陈述和观点都删除或修改。

茶壶

董藩

这些年因为房地产调控原因，经常受邀参加各种座谈会。有时发现领导们也很郁闷、很难受。但有些苦，他们有时只能憋着，说不出来。虽不和我争论，但内心一直纠结，一直犯怵，也一直没搞明白——难道离开房地产业真的就不行么？

还真的不行——这几年，经济形势一直在恶化，GDP增速节节下滑，不断击穿全国人民和高层的心理底线。围绕经济增长这个沉重的话题，如果说有哪个行业最让领导头疼和纠结，那一定是房地产业了——靠它不行，不靠它也不行。

十多年来，领导们对房地产业地位与作用的认识，一直与真相远离着，一直没有一个正确的结论。在他们的眼里，房地产业就像一个虽然能干，但却不听话、没教养的孩子，十分烦人，所以房地产业也一直没得到政府的“好脸色”，在前几年的有些重要文件中，对国民经济的这“第一大产业”，甚至提都不提。虽然房地产业自己也辩争，但似乎没有什么用。上届中央政府的主要领导曾公开训斥它缺乏“道德的血液”——房地产业不断遭受着舆论和政策打压，房地产问题被政治化、道德化，开发商被妖魔化。房地产问题的讨论也充满了暴力，我和任志强因经常与大众观点不同，都曾深受其害。

十多年来，从中央到地方，曾出台了无数关于房地产的政策，其中绝大部分是打压市场的，少部分是把市场“打残”后，发现不得不救，而采取的“松绑”或者“急救”措施，正常的房地产市场需要什么样的制度环境，似乎说不清楚了。这个行业在中国的确“身轻力壮”，虽然早已经是遍体鳞伤，却依然要早早起床，推磨、拉梨。它承受着“白眼”、“飞唾”，大家都在看这个行业的笑话。政策上长期不允许给开发商贷款（有时是以“窗口指导”方式），政府规定了全世界最高的首付比例，政府从这个行业拿走了相当于销售总额的6-7成，大家依然觉得房地产业“黑心”、“暴利”、“十恶不赦”。

房地产业自己也的确不完美，问题很多，我一直承认。有些开发商强拆，有些开发商强迫买房者签不公平合同，有些开发商偷工减料，有的开发商取消绿化面积，个别开发商乱改设计图纸……但是，有些毛病与政府监管有关，不能只骂开发商。企业原本就是逐利的，监管系统腐败，怎么能保证企业守规矩呢？还有强拆等类似问题——拆迁工作本来应该是政府的事情，政府一是没钱，二是不想正面与拆迁户冲突，就把开发商推上去了。我在讲课时，曾经从“两种制度”、“两种文化”、“一段历史”五个角度解释房地产行业混乱局面的成因——如果不从这些角度看问题，简单地“痛扁”开发商，肯定是不讲理的。

我认为，迄今为止，人类社会两项最伟大的发明就是“货币”和“房屋”。大家可以想象一下：没有这两种商品，世界该是什么样子。我是热爱这个行业的，毕竟学习、研究了近30年，有大量同学、学生和朋友在这个行业从业。我非常希望这个行业健康发展。为此，我也舍弃了很多可以追求更多私利的时间和机会，去做房地产培训（我提出了一个“335工程”——退休前，除了北师大的常规工作之外，争取培养500位房地产EMBA学员，让30万董事长、总裁听到我的课，也让30万普通投资者听到我的课），给这个行业美容，希望他少一些雀斑，多几分风采。我甚至动用了很多私人情感资源，求得任志强、王健林、冯仑、毛大庆等行业大佬以及宋春华、聂梅生等部委和行业协会领导助拳。当然，热爱这个行业不等于不客观、乱讲话。有一次我参加“博鳌房地产论坛”，演讲完后几个开发商围上来，其中一人对我说：“感谢教授多年来替我们开发商说话”，我当即纠正：“我从来不是替

房地产业对国民经济和社会发展究竟有多大影响？我曾给出三个判断：第一，它是国民经济的主导产业；第二，它是国民经济的支柱产业；第三，它是国民经济的先导产业。由于统计口径的原因，它对中国GDP、财政收入、就业等方面的贡献一直无法准确估算。统计部门和一些学者测算的结论是很不准的，他们没有把农村房屋、小产权房、军产房、城中村自建房屋、大量企事业单位违规建造的房屋等考虑在内。若修正口径，我估算中国这十年来GDP总量的一半是由房地产业直接、间接拉动的。在地方本级财政收入中，大约2/3是房地产业贡献的（含了土地出让）。至少有1/3的就业人口直接、间接与房地产业有关。房地产买卖或租赁行为对需求的拉动作用巨大到惊人地步：想一想房屋里的所有商品，还有哪些不是因为有了房屋才买的呢？在美国，房地产业至今还是第一大产业，其贡献率大约是雄霸世界的金融保险业的1.6倍左右。在德国等其他国家也是如此，房地产业都是支柱产业。

正因为如此，连续的打压终于酿成了不可收拾的后果——限购限贷政策累积的抑制效应终于导致预期改变，房地产业衰退。加上汇率上升、劳动力短缺、国内市场供给饱和等因素的影响，国名经济的持续衰退开始了，速度之快甚至可以用“断崖式跌落”来形容——我需要强调一下：在现行体制下，作为学者，我不大相信官方的统计数据，更相信自己的调研和观察结果。有人问我：董藩教授，领导们又公开谈，要“积极去库存，促进房地产业健康发展”了，有什么内幕吗？内幕问题，我这个层面的人很难知道，我猜想就是任志强讲的“夜壶”又起作用了——憋得难受，不拿出来用用，真是挺不住了。但“夜壶”一词不大文雅，谈到政策时用这个词儿也有对领导“不敬”之嫌。我就改用“茶壶”来比喻吧——不渴、不来客人，茶壶没有用，没人理它。但渴了、来客人了，没有茶壶上场肯定不行了——庞大的政体要运转，老百姓要吃饭啊。尽管不喜欢你，你也得出来，给我工作！

房地产的问题比较复杂，长期以来国内高校的学科设置中又基本没有这个专业，导致大家对一些基础问题也说不清楚。两年前政治局曾下定决心，专门搞了一次关于房地产专题的学习活动，但似乎没得出什么一致的结论。此后房地产行业不但没往好的方向发展，反而问题越来越多、越来越严重。这两年来，我写了多篇可能“惹麻烦”的文章，大声疾呼注意房地产市场风险，防止房地产业衰退拖垮整个经济，也通过中央统战部和国家信访办等途径提交自己的建议。虽然有些建议陆续在一些政策中体现出来了，但都是“一味药、一味药”地单独使用的，早已没有整体“药方”应有的效果，我们曾用“用纸杯舀水冲厕所”去形容这种结局。

现在看，决策层对房地产市场出现的问题真的很担心、很着急。11月8日，最高领导听取了6名经济专家谈改革与房地产发展。10日上午，他又主持召开中央财经领导小组第十一次会议，在讲话中他特别强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”我对此在新浪微博里立即做了简单解读：第一，中央已深刻认识到楼市困境是导致GDP增速下滑的主因；第二，当前楼市困境给中共中央和国务院带来巨大压力；第三，中央变相承认房地产业依然是支柱产业，必须保证健康发展；第四，前期房地产救市政策效果不理想；第五，还将有救市政策出台。

又找出了那个扔在旮旯里很久、没人理的“茶壶”了。是不是就会立竿见影呢？我还不清楚，感觉难度蛮大的。因为仅从会议上，我还没看到科学而完善的救市方案。恕我直言，在8日的“改革与房地产发展”座谈会上，六位参会专家中，没有一位熟悉房地产行业、对房地产有系统学习和研究经历，从报道中我没看到任何有价值的认识或建议。这种场合是绝对不会请我和任志强去的，因为我俩虽有专业知识，但给人的印象从来是“桀骜不驯”的，当然不适合这个场合。

我想，看到那些专家的发言，任志强嘴上不说，但内心应该是郁闷的——“孤独的身影，只有钟声陪伴。敲进了城堡。却敲不进你的心。”当然，我和任志强都有自己献计献策的途径和场合，多年来他曾给高层贡献了大量很直接的批评和重要建议，对行业的影响有目共睹。我也上了很多关于房地产市场发展与调控的内参，主要领导作过一些批示，有些建议被直接采纳，有些在后来的政策与规划中体现出来。没有人能否定他和我对中国这一时期房地产业的努力。我们也还会继续做贡献，尽管是否“妄议”的尺度不好把握，但“我明明都懂，却仍拼死效忠”——不为某个人，为行业的发展和民族的未来。

（通知：厦门大学房地产EMBA北京班（即“地产精英500工程）第四期招生开始，报名信箱[email protected]。培养房地产行业精英与领袖，提升他们的抗市场震荡能力及财富创造与保全能力，培养适应开发商大面积海外扩张要求的国际化高管人才，培养职业化的物业投资与运营高端人才，是厦大房地产EMBA教育的三大目标——加入“500工程”，与有理想的人一同成长！）

决策层重视，这肯定是好事。但要救房地产市场，羞羞答答地做，已经不行了。除了方案要科学、完善、有力，态度也一定要坚决、明确——是再次强调“没有房地产业保不住中国”、“信心比黄金都重要”的时刻了。

我想起了一首歌的歌词——

看窗外

春暖又花开

你却不自在

什么事情想不开

有心事

就要说出来

别人才明白

不然只能自己无奈

哎呀哎呀哎呀哎

你说害怕再次受伤害

哎呀哎呀哎呀哎

灿烂的笑容就在门外

快点去表白

爱要大声说出来

想爱就去爱

机会错过就不能重来

爱要大声说出来

就算会失败

勇敢追求幸福才会来

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中南海里面的神仙们，真的是不食人间烟火。房地产业，操作好了，本来可以收割无数的中产，为党国做出巨大的贡献。

可惜，党国居然作茧自缚，党国亲自上阵，做了接盘侠。