主题：下半场开踢 -- 方平

20年的好日子。当然，前提是价格要降下来。

大部分存量房产（二手房）有两个典型问题：质量不高，配套有限。特别是2012年前的存量房。

近来看了不少二手房，发现2012年前的房子普遍很粗糙，到现在（10年以上）去看，会有各种老破旧的感觉，当然这跟小区的物业维护有有大关系，但是吧，我就没见过业主说物业好话的，业主与物业各种冲突的倒是普遍现象。那个时候的小区，绿化、楼间距都是问题，小区环境也差强人意，跟城区外围新修的小区完全不能比。

也是得益余这20年来国内基建的突飞猛进，许多10年前的城市规划，现在看已经完全落伍了。譬如我关注城区的三环路，15年前按五车道规划的，当时我们普遍认为修那么宽简直是浪费，现在再看完全就是堵成狗了，上下班路上就是在蠕动。对应于房产，就是三环（或者说四环）以内的房子，车位紧张的要死，许多城区二手房根本卖不动，虽然商业生活配套还行，但是出行难啊，住在里面如果工作地很远，基本就被困死了。

就从这个意义上来说，只要坚持“房住不炒”，挤出投资需求，让房价切实降下来，那么高质量新房的需求还是很明显的。从市中心换到新城区（普遍的，新城区的整体规划会更科学合理），居住质量会明显提升，不止是房子更大了，小区更美了，周边环境、出行、商业配套、教育医疗，也都更先进了。譬如老城区的中心医院和中医院，都在新城区开新院，开了新院后，主体部分慢慢就都转到新院了（没办法，老城区停车难，空间逼仄，院区老化等等……），而教育集团化让老城区的学校也在新城区开新校区，某个新校区，成立才三年教育质量排名就冲进了全市前五（跟朋友讨论也觉得正常，那个学校附近小区普遍认为是高素质人群集中区，该学区的生源质量就不可能差，而生源才是教育质量最大的保障）。

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另外，房产分析还是非常讲究具体地点的。

一线城市核心区域，新城区，与边缘城区；以及二线城市的不同区域，乃至三四线城市的不同区域，完全就是两回事。

但有一点得说明：需求并不都是“有效”的，一线城市【有效需求】的多少取决于【房价本身】。譬如很多人说一线城市仍然供不应求，我认为需要加限定词，实际是一线城市在目前【高房价】的前提下，是供大于求的。以至于一线城市也有降价空间，而【降价】会明显增多【有效需求】，最终会达成平衡。