主题：【原创】聊几句关于房地产开发商目前的困局 -- 自以为是

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没做过房地产开发，从融资的角度有些了解，谈谈对前些年房地产开发行业的问题和现在困境的一点零散看法。错漏之处敬请指正。

前些年的住宅开发大致是这样的流程：开发商用自有资金（不了解如何证明是自有资金，也许不多于财报中所有者权益的金额就可以认定是自有资金？）注册一个项目公司，参加招拍挂，从政府（平台公司）手里拿地（国有土地使用权）。拿地的时候会有用途、容积率、绿化率、商业服务业配套比例等等要求。拿到地后办理四证才能动工。拿到四证就用土地使用权向金融机构抵押贷款，用于基建。建设到一定程度（貌似正负零）就可以预售，然后再到一定程度（貌似封顶）可以向买家收全款，款项存入地方政府指定账户，用于项目本身支出，不得挪用。然后完工、验收、交房，换掉借款，支付费用，剩下的钱投入下一循环。

如果真正按照这个路数操作，房地产不会出现后来的巨雷。暴雷的原因，根本上还是杠杆过大。首先是“自有资金”多半是虚的。例如有一个亿的所有者权益，放到项目公司甲里是自有资金，再放到项目公司乙里面还是自有资金。只要项目公司没有借款，就都是自有资金，至少那个时候地方政府都是睁一眼，闭一眼。其次“所有者权益”里面有多少是手里的房地产估值提高搞出来的，估计老板自己都不知道。第三，项目公司资金不是封闭使用的，而是集团统一调度。这种做法在顺风顺水的时候可以提高资金使用效率（另外一种加杠杆方式），但遇到资金流动不畅的时候就容易全面崩盘。第四种加杠杆的方式就是拖欠工程款。

开发商最早是找银行借款。后来遏制房地产的政策一条条出台，开发商就开始通过各种变形的方式借钱，综合成本也越来越高，年利15%算是良心价。

在“房住不炒”之后，限制措施不断加码，但大多数开发商仍然在继续扩大规模，不断加杠杆。记得大概是21年的时候看过几个大型开发商公布出来的发展计划，还是每年大幅增值的架势。当然，开发商不断扩大规模背后的原因比较复杂，可能也少不了地方政府的因素。

那些限制措施，说起来没有一条是不可规避的，但每一条都有些作用。类比一下，就是给人身上套上绳圈，都不紧，所以还能继续走路甚至快跑，但一条一条地，碍手碍脚。等到市场不好，住房销售放缓，资金回流速度不够了，这些绳子的作用全发挥出来了。例如售房款监管，前面说了，过去是不严格的，可以在集团内部随意调度，现在各地政府为了辖区内保交房，账户全部冻结，只能专款专用，对应的房子不交付，就一分钱也不许调走，哪怕账户里有上亿资金，而项目完工只需要几百万，也是一分钱不许动。这样一下就把开发商卡死了。同时，金融方面的各项整改和电话指导，不分青红皂白地封闭所有民营开发商的融资渠道（也许有例外，但仅仅是例外，而且无关企业本身资质）。到了这个时候，民营开发商很难调动资金，不是说融资成本多高，而是多高都拿不到钱，从整体上更是难以交楼。于是有一段时间，开发商就是被冻僵了。这种情况持续时间一长，融资成本就高于项目收益了，于是全面崩盘就在所难免了。

当然，开发商抽逃资金等情况也是存在的，那就更是雪上加霜了。

房住不炒肯定是对的，前几年那种高速发展的房地产行业也是不可持续的。但要说是主观目的甚至准确安排要在某个时点刺破泡沫，我觉得未必，更大的可能是人口趋势+经济放缓+政策逐步生效+政策叠加作用显现+疫情的综合作用。