主题：【原创 地产英雄系列】 序 -- 山而王

1964年11月一个寒冷阴雨的下午，年仅18岁的创普参加了VERRAZANO-NARROWS 大桥通车典礼。这座桥连接纽约的布鲁克林和撒旦岛，投资3。25亿美金。规模相当于上海的浦东大桥。政客们被一个一个介绍着赞美着，而寒风中那位85岁满头银发的瑞典总工程师却没有人理睬，尽管他把全部的心血都倾注到这座大桥上了。创普发誓他绝不要这样默默无闻地死去，他要人们记住他的名字，他要人们记住“创普”(TRUMP)这个名字。

生长在一个富裕而舒适的家庭，创普很早就被送到军校去学习规矩与服从。在军校里，创普体会到了什么是竞争，一个人为了达到目的要如何全力以赴。创普很早就帮助父亲打理家族事业。他发现房地产中有很多艰难而无趣的工作，诸如追讨房租、和建筑工人打交道等等他一点也不喜欢。但是对于房地产本身他兴趣十足。创普决心投入这一行业，不过一定要做得比父亲的事业规模更大。他选择到著名的沃顿商学院去全面学习与经营投资有关的全部知识。

还在沃顿商学院的时候，创普就和父亲一起买下了位于俄亥俄州辛辛那提市的一座破产的公寓大楼。这座大楼有1200套公寓，当时有800套公寓是空的，创普家族是唯一的投标者。创普父子和当地政府、银行密切接触后，政府看到他们有能力使这座楼早日重新投入使用，给予了异常优越的银行贷款。贷款不仅涵盖了大楼销售价，还包括了楼房装修部分用款。更美妙的是创普父子不需要从自己口袋里掏一分钱，也就是说“0”按揭。大楼以6百万美金买入。装修好后，招收新房客和收取租金的过程都被严格管理起来。一年半之后，这座面目一新的大楼以1千2百万美金出手。

这座名叫“SWIFTON VILLAGE”的大楼(http://www.enquirer.com/editions/2002/09/01/loc_complex_was_troubled.html)，成为创普一生中最重要的一课。据大楼管理员回忆，那时年仅25岁还在上学的创普显得十分稚嫩。只是每周飞来几天管理一下花园改造等小事，他的父亲老佛来德才是幕后的主持。但是从这一成功的投资经历，创普不仅学会了如何与政府和银行打交道来得到最好的投资条件,更主要的是他看到在合适的条件下，政府将如何帮助地产开发商，用很少的个人投资来得到大笔贷款购买和翻建不动产。

[山而王评述：在今天的美国，对于合适的项目，即使没有政府支持，也有可能拿到0按揭(DOWNPAY)。对于一切作生意的人来说，用银行的钱而不是自己的钱去投资无疑是最高境界。但是要使得银行相信你，愿意给予这样优厚的贷款，你和你的地产项目至少要达到以下几个条件：

1。你个人有良好的信贷记录。这里信贷是指你过去有过类似规模的贷款。(只是贷款买过一辆200美金的童车，就想贷款1亿买商业大厦，显然是不行的)

2。你的目标地产以及你的开发计划有明显的潜在价值。这里银行将要求你作相当详细的开发计划说明，并且你必须交出项目预估和各种表格。银行地产投资专家的一系列问题将令你痛不欲生，恨不能变成地产/建筑/城市规划/项目管理的百科全书。(这是最基本的考试。如果通不过您将拿不到贷款，项目成一缕轻烟。如果你考试成绩不佳，银行的贷款条件将异常苛刻，很有可能吃光所有的盈利。)

3。你个人或公司有足够能力在计划内完成项目并盈利。这里你过去的投资经历将被拿到显微镜下一一分析验证。

4。是否有政府支持，其它银行的投资，或者强有力的投资夥伴。银行也在跟风，他们需要平衡风险。

很多地产开发商由于不能达到以上条件，有时不得不到个人贷款者(HARD MONEY)那里去贷款。2004年时，银行30年定期最低达4。25%甚至更低，而个人贷款者是10%以上。(在美国高利贷是封顶的，过高违法。)这样项目尚未开始，已经丧失很多潜在利润。

这里大家可以看到作为地产投资新鲜人是很困难的。所以我建议大家开始时从小规模的房产如两家庭等入手。让银行逐渐认识你，也为自己的投资信用打下良好的基础。]

此外在沃顿商学院读书时，创普已经开始在费城小规模翻修地产，和各式各样的人打交道。1968年沃顿商学院毕业后，创普的足迹更是遍布加州、马里兰、佛吉尼亚和首都华盛顿。他最喜欢当时的FHA贷款(一种政府性质的贷款)，40年定期利率5。5%。他只放很少的按揭，尽量节省现金。虽然他的精力主要放在纽约，两年内仅从加州他就赚取了1千4百万美金。

创普渴望成名，他知道只有立足曼哈顿才能让他名声鹊起。在这里地产的王者们确立了他们的地位：ZECKENDORF，HELMSLEY，TISCH。他坚信纽约将成为他的金矿。

创普征服纽约的最初几步是小心翼翼的，不为人知的。他在曼哈顿租了一个破旧的公寓,在此招待客人时他会有些不好意思。这个公寓给了他在曼哈顿最初的立足点。他在曼哈顿的大街小巷穿行，熟悉这里的一切。他还为各个房产都作了笔记。他的眼睛随时扫描着那些潜在的投资对象。

创普最初的几次地产投标根本无人理睬。虽然他的投标价格比其它人高，他依然每次都输了。他向市政府提出这样那样的建议也是石沉大海。看上去前些年的成功更象昙花一现。为什么？或许对于纽约地产投资圈子来说，创普是张崭新的面孔？或许他过于年轻、没有投资大型房地产的经验？不管答案是什么，创普根本不在乎。象一个得不到玩具的孩子，他变得更加坚定不移，更加激进。

终于,在创普的执着面前，纽约敞开了她的大门。请看下一章，年仅28岁的创普，一战成名天下扬。