主题：【原创 地产英雄系列】 序 -- 山而王

年轻的创普经过一番细心的调查，确认了几块属于已经破产的美国中部铁路集团(PENN CENTRAL RAILROAD)的地产极具潜力。1975年3月，他用地产期权的方式预定下其中两块地产：一块大约9公顷，地产上有废旧铁道和库房；另一块大约76公顷，它是整个曼哈顿岛上最大的一块未开发地皮。创普想象着在这里可以建造一座观看哈德逊河秀丽风光的豪华公寓大厦，这需要纽约市政府同意改变地皮的用途。

为了这些地皮，创普签署了6千2百万的合同。合同执行的前提条件很微秒：只有在创普顺利得到政府许可变更了地皮的用途，并且安排好银行贷款，合同才会生效。在此之前，创普不欠一个大子儿。不过交换条件是美国中部铁路集团将拥有全部利润的25%。

[REAL ESTATE OPTION：地产期权

大家对于期货或许不太陌生。地产期权是一个很有意思的东西，并且会被老练的地产商玩出很多花样。

OPTION - 期权，说白了，就是花钱买下在某段时间对某个数量、某个价格的某事物据有优先购买的权力。打个通俗的比方哈：

- 您在商场看中某件衣服，您很想买，但是又怕别的店更便宜

- 于是您和店家签了个合同，在今天关店之前，店家只能把这件衣服以某个价格卖给您

- 您为此付10元钱买下这个权力。店家收了钱，就要执行合同，否则违法。

- 围著西单商场转了3圈，您确定加上那10块钱，您也不可能用更便宜的价格买到更好的衣服。

- 于是天黑关店门前，您去买下这件衣服。

看看，10块钱，您就买到了这件衣服一天的期权。

在美国房地产业中，很多时候地皮的开发牵扯很多。例如地皮的用途、功能的设计、楼层高度等等，往往牵扯甚广。更可怕的是不知哪里会杀出一个程咬金来把整个事情搅黄了，或者一拖数年。地产开发商不愿意让一块前途未卜的地皮占压过多的资金，但是又不愿失去机会，往往就用这个方法来保证在一定期限内自己仍然有机会拿到地皮的所有权。]

这一步棋所展示的远见和想象力，令曼哈顿的地产大佬们惊异。当时的公寓楼大王SAMUEL LAFRAK评价创普“大胆而富于冒险精神”。不过创普倒不认为哈德逊河边的豪华公寓大厦是个好点子，与美国中部铁路集团的期权合同无声无息地过期作废了。

[山而王评论：在这里，美国中部铁路集团其实已经变相地成为创普的投资夥伴。

大家或许还记得在“拥有世界小姐大赛”一章里，创普在投标之前将CBS广播电视公司变成了投资夥伴，从而保证了接手后选美大赛的播出。创普，即使仅仅28岁，已经很善于用利益均占的伎俩把重要的盟友变成投资夥伴。这样在项目尚未开始之时，创普能最大限度的缩小前期投入，减少投资风险。

这里还要说明一下，与其他行业略有不同的是，对于房地产而言，每一步投入，如果正确的话，都会增加地产的价值。一块从未开发的地皮，如果有了一个合理的规划，那么从想象到最初设计，市政府批准，地皮的最初清理、整治，水管、上下水道，原始道路的建设等等。即使不完成整个项目，也可以随时将地皮出手并盈利。如果您细心查看投资类地产，就会看到很多广告标明“....计划修建3座两家庭用房，使用已获得市政府批准，原始规划书具备...”很有可能这个开发商买下这块地皮后，所作的仅仅是到获得市政府规划批准书为止。如果该类规划，比如在豪华区域允许将现有一家庭变动为多家庭公寓这样难度极大的用途变更，仅此一项开发商就会大赚一笔。从尽快盈利和缩短资金占压的角度来说，往往有开发商会见好就收了。]

与父亲老佛来德一样，创普很早就意识到对于美国中部铁路集团这样的项目，没有政府的支持是不行的。他积极地与纽约的民主党人打成一片，大方地向纽约市长，老佛来德原来的会计师亚伯拉罕.必姆捐款。1977年纽约市长换届后，他又向新市长捐款。创普并不想给政客们钱，可这是游戏的一部分，所有的地产开发商都在这样做，他也只能从众。他从来没指望从这些捐出去的钱能捞回什么。

创普结识和雇佣了一个活跃的女民主党人。这位政治活动家认识几乎所有的政客、艺术家和银行投资家。仅仅为了支持她所瞩目的候选人，创普曾经一次捐款13万5千美金。除了她在市长办公室的1万7千美金，创普更在自己的公司给了她一个位置。年薪10万美金。(1973年的10万美金恐怕相当于今天的50万美金以上。)随着创普在纽约不断购置地产和开发，与纽约市政府的接触越来越多，这位女活动家的位置就显得越来越重要。有人问她为什么帮助创普，她说：“创普有一些不着边际的主意，问我需要多少钱。我说不要钱。主意越不着边际越好。我就是想看看我们两个一起能做出什么来。”

在放弃了那块76公顷的地皮后，创普开始搜寻美国中部铁路集团的其他地产。他的目光投向当时没落的大中央车站(GRAND CENTRAL STATION)一带。纽约大中央车站位于曼哈顿中城，是世界上最大的火车站，同时还连接着繁忙的纽约地下铁。她建造于1871年，外观古香古色，庄重典雅。

1973年前后，这个地区异常萧条。美国中部铁路集团拥有的老式酒店象COMODORE酒店和BILTMORE酒店，房间破旧矮小，一晚上住宿费不到20美金。即使这样，空房率仍然在60%以上。 旁边的克莱斯勒大厦刚刚错过最近一次贷款还款。在今日繁华熙攘、天下驰名的花园大道(PARK AVENUE)上，那时穷人们开办了跳蚤市场。人们都预言这个地区要就此没落下去。可是创普不这么想，他说：“看着大中央车站每天成千上万的人进进出出，我琢磨着这地方错不了。”

1976年，创普和美国中部铁路集团签下了40万美金期权合同。他精明地选中了就位于大中央车站旁边的COMODORE酒店。这个酒店有1900个房间，每年让美国中部铁路集团赔掉1百50万，还欠了市政府6百万美金的税。是美国中部铁路集团最急于脱手的烧钱货。

(繁华已逝青春不在的COMODORE酒店)

鉴于当时纽约的办公楼都在赔钱，创普觉得他要是在这里重建一座酒店，或许获得政府批准的概率更高。他寻找可能有兴趣合作的酒店集团。芝加哥的一个有意进军纽约的酒店集团表示了意向，他们同意在获得全部酒店收入的4%加上净盈利20%的条件下经营创普的酒店。然而双方在具体谁该为什么买单的问题上没有谈拢。

当时在纽约经营酒店并且盈利是相当困难的。迅速上升的税率可以轻而易举地扼杀任何产业。为地产开发商提供特殊税率或者返还税款是十分敏感的话题。不过如果市政府拥有这项地产，事情又该另当别论了。于是创普有了好主意：他从美国中部铁路集团手里以1千万买下COMODORE酒店，再以1美元的价格卖给纽约市政府；然后和市政府签订了99年的租借协议。紧接着创普家族老朋友，纽约的市长大人亚伯拉罕.必姆宣布了纽约市第一个商业地产减税计划，创普是第一个递交申请的人。

结果，在40年内，创普的这块地皮不需要交一分钱税。而此前，COMODORE酒店每年的税率是4百万美金。仅此一项，这块地皮已经增值1亿6千万美金(4百万 X 40年)。创普的代价是每年 付给纽约市政府25万美金作为租金。在99年里，这份租金将逐渐增加到2百70万。纽约市政府还将获得其他一些好处诸如利润分成等等。但是，由于类似地产的地税10年后已接近9百万美金，而重建后的酒店每年毛收入达1千2百万。人们估计，纽约市给创普的减税计划，使得他节省了2 - 4亿美金税款。

这对于当时穷困潦倒濒于破产的纽约财政来说，是不可想象的。很多人被激怒了，称之为“20世纪的税务交易”。身为纽约地产大佬、掌管纽约财政的TISCH发言了：“虽然这25万美金仅相当于政府从一些破落街道小旅馆拿到的税款，但是纽约需要一个地标来证明她的复苏和带动一个地区起步。从这个角度来说，这个税务交易对于大中央车站地区来说是适当的。”TISCH家族在纽约房地产界的位置和他们的事迹我以后还会讲到。

即使有了如此诱人的地税减免，创普还是经过一些磨难才搞到8亿美金银行贷款。随着酒店开始动工，人们的愤怒越来越不可遏制。创普显然无意再建一座贫民旅馆。新酒店的房间数减少了1/4，房间里安装了来自意大利的大理石浴池和崭新的铜把手。大楼表面是闪亮的镜面玻璃。酒店大堂有4层楼高，全部贴上镜片，外带一个阳光充足的中心花园。酒吧被特别设在靠42大街的一侧，意在向人们展示豪华舒适的生活就在身旁发生。

(新酒店42层空中酒吧。可以尽情俯视脚下花园大道的街景，享受君临天下的感觉)

还在酒店翻修之前，创普已经开始从老旧不堪的COMODORE酒店身上赚钱了。怎么办的呢？请看“一战成名天下扬 下集”。