五千年(敝帚自珍)

主题:【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见,我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

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家园 【原创 升斗小民投资美国】牢记一个中心:CAPITAL RATE (上)

假设,您:

- 看见一个投资型房产

- 只能问一个问题

- 房主保证答案的准确性(CERTIFIED)

请问您会问什么?

“这房多少钱?”

“多少年了?”

“需要不需要修理阿?”

“你的公寓都租出去了?”

“有没有不良房客阿?”

错错错!您应该问“这房的CAPITAL RATE 是多少?”

买投资型地产,您可以不懂SHINGLED ROOF,您可以不懂线路水管,您甚至可以不懂3 ROOM UNIT和5 ROOM UNIT的区别,但是您一定要精通CAPTIAL RATE。

那么什么叫CAPTIAL RATE呢?

CAPITAL RATE = NET OPERATION INCOME(债前净收入) / ASKING PRICE(卖价)

好了,公式有了,卖价好理解,就是房主出的价格。

那“债前净收入”呢?它等于

该地产一年的全部收入(房租,要是地下室里有投币洗衣机那也得算上,要是您楼顶上有出租的广告牌也算,出租停车位,出租车库。。。反正,所有收入)

减去 水电费、地税、管理费、维护修理费

减去 广告费、保险。。。

记住,除了还贷款,全部的开销都要从收入里面减去。

好了,剩下的这些钱就是“债前净收入”了。如果您是拿现金买入的房产,那么只要把“债前净收入”除以房子买入价格,就是您每年获利利率。

假设一座100万的房产,您用现金买下来,“债前净收入”是5万。您的CAPTIAL RATE是多少呢?

5/100 = 5%

现在大额定期存款一年(JUMBO CD 1 YEAR)是多少呢?5%。也就是说您辛辛苦苦和房客扯了一年皮担惊受怕的,挣的钱和放在银行里吃息是一样的。

如果您象大多数投资人那样主要利用商业贷款来投资,而您房产的CAPTIAL RATE低于商业贷款利率,就意味着

- 该房产的净收入不足以偿还所欠债务

- 为了按时还贷,您每月必须自掏腰包来填这个窟窿

因此很直接的想法就是只看那些CAPITAL RATE在商业贷款利率以上的房子。最近由于联邦储蓄银行上调利息,30年商业贷款的利率已经到了7。5%以上。您如果象我一样对LOOPNET。COM关注了3年,您就会发现,在2004年绝大多数房产的CAPTIAL RATE在5%左右。最近几个月,这个数字已经跃升到8%左右了。

这意味着

- 房主们在降价 (分母小了,整个数字自然就大了)

- 如果您用现金投资,您的收益率将比2005年高至少1-2%。

不过,只要您去LOOPNET。COM仔细看看,就会发现有很多房产没有标明CAPTIAL RATE,有的CAPTIAL RATE与同地区类似的房产相比又反常的高。

下面给您讲讲CAPITAL RATE的数字游戏。

通宝推:海底鼠拨土,
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