五千年(敝帚自珍)

主题:聊一下中国内地的房价吧 -- 小楼

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      • 家园 比较赞同,另外请教一下中央这个长期战略的调整速度。

        中央这个长期战略的调整速度应该受经济发展情况影响,比如外贸情况。

        现在,美国对华贸易摩擦不断,欧盟也是如此。现在我国面临的外贸行势,越来越象80年代末至90年代初日本的外贸行势。

        请教一下,您认为我们的政府可能会采取什么措施来避免走日本当年的老路(经济泡沫,然后是10几年的不景气)保护我们的制造业。这些措施所带来的调整肯定受我们外贸形势的不利影响。您能分析一下,这些措施的实施程度和强度如何受我们外贸形势的影响吗?

      • 家园 低成本的工业体系和扩大内需之间有无矛盾

        低成本要少发钱,扩大内需要多发钱.

        这两者是不是有矛盾?

        是不是靠国家隐性补贴去解决这个问题.

        • 家园 超量发钱,经济活跃,内需扩大,物价稳定

          除了政策性的硬性控制物价,在市场经济条件下,可供计价的

          经济活动与流通货币按适当比例关系增长,物价也可以稳定。

          维持低成本不是靠少发钱,而是靠增加可计价的经济活动。正

          常招数是靠经济正常增长,造东西,发展服务业之类的。中国

          还有两个厉害招数,一个是国民资产货币化,如住房改革,这

          个搞了一阵子,差不多了。二是国民资产证券化,就是炒股,

          还要大搞。有这两条,钱印得其实比GDP增长高多了,但物价也

          不增长,仍然是低成本体系。

          • 家园 所以不能平均发钱

            得给最上头和最下头的长钱,最上头的哪去投资,最下头哪来吃饭,中间的吗意思意思给点,这样上头满意,下头太平,中间也聊胜于无,都阳光普照到了,也不会引起物价大幅上涨的共振。

      • 家园 花,精辟
    • 家园 不是房价降下去,就是帽子掳下去

      17大以后就明白了。不要担心房价,官僚更重视帽子;二选一,他们能分清轻重。

      现在有人坚决顶着房价,是因为他们在中央还有发言权;没有后盾以后,撤几个省、市长,自然就老实了。

      陈的今天就是轰到贵州的林**的未来。

      不怕死、不服气尽管来,共产党就不怕这个。几个资本家和官僚还想翻天,做梦。

      全国的资金都去炒房子,和97年前的香港一样,泡沫崩溃了资本家和官僚一跑了之,让国家和老百姓吃挂落,经济一落千丈这种后果,共产党有准备。

      现在就给你杵破了,让你来,先让你破产。我们不怕让几个资本家破产跳楼。

      为了全局,让一些人跳楼破产是好事。

      拭目以待吧

    • 家园 看看维持上海楼市高位的一些争论

      焦点一:上海房地产需求强劲,因此不存在泡沫

      所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求,而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段,需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市,哪一个没有需求?有无泡沫,关键不在于价格上升时的需求,而是一旦价格出现逆转后的承接能力。

      如今,上海的房价被热钱越推越高,离本地居民的购买能力越来越远。据观察,在上海的买房资金中,四成来自海外(包括个人投资和房地产基金)、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金,多数也以炒作为主,有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求,但应该说,大多数是以投资为目标,属于热钱。

      热钱也是一种需求,但它的目的在于逐利,而不是居住。上海市民必须居住在上海,他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求,可有可无,是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转,热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。

      焦点二:租金回报不错,值得投资

      上海住宅的租金回报率,已由几年前的10-12%,回落至7-8%,但与海内外的储蓄存款回报比较,仍不失为一项有吸引力的投资。不过,上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。这些业主投资的目标是楼价两年翻一番,因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌,估计相当一部分空置住宅会重新部署,通过出租作长期打算,届时租金回报可能急跌。

      同时,上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴,因此在租金上不作大的杀价,而是追求最佳的享受。但是,由于供应数量远高过承租的外籍人士,许多出租公寓未能租出去。对于这些物业,业主宁愿空置,因为租给下一层次的租客(本土人士),租金也许需要减半。而外籍人士也明白,他们付租偏高,只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后,在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多,现业主便要重新面临空置或减租的情况。

      焦点三:本土阶梯型住房购买力已经形成

      此言长远来看成立,但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型,但阶梯的下半部仍在水面下,即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升,不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初zf搞住房改革,将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民,因此,前几年的住房购买力有被拔高之嫌。随着人民收入的提高,新的购买能力在不断出现。不过必须看到,城市中买得起楼的已经买了,尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士,他们的购买能力低于城市平均水平,而房地产价格的上升,远超过他们收入的增长。中国今天有阶梯型住房需要,但未必有阶梯型住房购买力。中国房地产的问题,不是需求不足,而是价格太贵。

      焦点四:利率不会大升

      中国人民银行在短期内调整人民币利率的机会不大,但是利率水平正常化势在必行。目前中国的利率水平几乎处在改革开放以来的最低点。世界上很少有市场经济国家能够像中国这样利率连续9年只降不升。中国已明显摆脱了几年前的通缩局面,长远来看通胀仍在加温中。如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通缩时的架构,实际利率便呈负值,存入银行的储蓄便会贬值。zf在是否加息上拥有话事权,但老百姓在是否存钱在银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离开银行的苗头去年已经出现,这股市场力量可能最终拉动利率上扬。

      利率上升对房地产的影响目前并不清楚。在经济兴旺、就业充沛的情况下,利率适当上涨应对房地产影响不大。但是必须看到,几乎整个“有房族”并没有经历过加息周期,按揭贷款也多为短周期、浮动利率。因此,在央行上调房贷利率令按揭成本上升后,购房需求如何变化仍有待观察。利率上升对发展商的影响则一定很大。房地产在全世界都是高借贷、高利润产业,中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。如果利率水平真正“正常化”,上扬2-3%,相信一大批地产商会破产,甚至带动房价下跌。

      焦点五:住房土地资源稀缺

      中国13亿人口居住在和美国一样大的土地上,而且主要聚集在东部沿海地区,土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是这并不意味着可用于房地产开发的土地短期内会衰竭,也不意味着中国zf会像香港zf那样囤积地皮(如果港府敞开供地的话,香港今后50年也不缺地)。其实上海在今后两、三代人期间,根本不缺少住房用地。对此有疑问的人,到浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基础设施的欠乏,卫星城并没有真正出现。上海和国内其他城市一样,基本上走的是由老城向外推出的“摊大饼”模式。随着地铁、高速公路和私家汽车的普及,卫星城也许会在若干年后出现。

      随着工业化的展开,中国农地很可能日渐减少。但是,房地产回报不仅高过农业生产,也高过工业生产,甚至高尔夫球场投资。中国离住房用地短缺还早着呢。

      焦点六:上海的前景不可限量,因此房价应比照香港甚至纽约

      过去十年,上海经济突飞猛进,是有目共睹的事实,其今后发展前景也似乎非常亮丽。关键是亮丽的前景能否变现成今天房价的升势。当资产价格被远景炒得过高时,便可能受到现实的挑战,面临调整的风险。前景光明不代表不出现短期的价格调整。何况50年后,当上海经济超过纽约时,你所部分拥有的那所住宅的土地使用权也差不多到期了。

      焦点七:zf支持房地产,所以房价不会跌

      中国特殊的国情使得zf在经济和房地产问题上有更大的影响力。不过zf并不是万能的,不然就不会有上个世纪末上海的房地产低潮。从来没有过这么多城市居民拥有自己的居所,从来没有过这么多财富被投入房地产,这便决定了zf在利率政策和土地政策上会十分谨慎,以免影响社会稳定。但是房地产泡沫一定要挤。这轮经济过热实际上是投资过热,而始作俑者正是房地产热。房地产热拉动原材料价格,才导致钢厂、铝厂、水泥厂遍地开花。可以说,房地产热不降温,投资热很难彻底降温。最近,中国人民银行提高首付按揭比率和上海市zf对投机性房地产买卖征税,力度不大,但政策信号十分强烈,相信新的、进一步的措施会陆续出台。

      焦点八:世博会之前房价还会涨

      除了中国人(尤其是上海人)外,世界上没有几个人关心世界博览会。世博和奥运会根本就不是同一层次的全球盛会。即使是奥运会,也鲜有游客或运动员在参加运动会之余,在当地购买一套住宅。近二十年无论是奥运会还是世博,主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多,会后供过于求越严重。以目前摆出的架式看,上海很可能创造世博历史上住宅供应的新纪录。大型活动如世博,有助于增强基础设施,在某种意义上可以为住宅少量增值。除此之外,世博对上海房地产来说不过是发展商和中介促销的一个手段。

    • 家园 在国内讨论房价的都不是穷人

      农民、民工不讨论大城市房价,因为根本不可能,也就不关心。讨论房价的都是外地进入城市的大学生,能咬咬牙就买房的,或者前几年没买现在后悔了,希望房价跌回前几年那样,这些人才是吵得最凶的。完全没有希望买的,根本不会浪费精神吵闹。

      其实社会上埋怨房价高,并不代表社会不和谐,能关心大城市房价高低的都有一份体面的工作,不会造反闹事,只不过这部分人上网,听到的声音特别响亮。

      不过对你最后一段有异议,房价上涨肯定有尽头,连全球人争相移民的美国历史上都有房价下降崩溃的时刻,让中国依赖境外“刚需”而房价永远上涨更加不可能。只不过现在中国是处于一个急速城市化的时期,城市房价不仅没有到头,还有不少上涨的空间。房价什么时候停止上涨呢?下一次中国经济衰退的时候就会停止了,但是这个经济周期什么时候来到就不容易猜测。

    • 家园 先回答为什么那么多房子空置再说吧!晚上长期都是灯黑的.

      这2,3年来,这样的楼盘多得是.

      就是没人买,就是不降价!

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