主题：说几句关于拍卖和破产的关系 -- 禅人

在MRandson兄投资黑石的风险一文下，葡萄兄有一跟贴：

和尚对美国法律不在行，不过依照处理破产的一般法律原则，房屋因业主无力偿还债务而被强制拍卖,并不一定意味着业主的破产，破产还有进一步的程序要走。

业主借款多以物业抵押给银行，这点与国内买房借抵押贷款相同，国外所谓mortgage loan。一般物业抵押贷款合同会规定，当业主不能按约支付installment而违约时，贷款行有权要求业主提前全额清偿，无力供款业主自然还不出，贷款行便因此行使抵押权人的权利，强制收回并拍卖物业，以拍卖得款冲抵业主所欠余款、利息及其他费用。然而这一行为的法律依据并非破产法，而是担保法，这里贷款行的债权属于担保债权，而有物业抵押的担保债权在债务偿还序列中的排列在一般担保和非担保债务之前.

如果物业拍卖所得仍不足抵付业主所欠余款、利息及其他费用，贷款行作为债权人依然有权继续追索，如业主筹不出钱偿还余款，而贷款行又不放过的话，这时就进入破产程序，贷款行可以向法院申请债务人（业主）破产，这才适用所在国的破产法。破产程序中也可能还有拍卖，如果债务人还有其他财产的话。但对该贷款行而言，这时的拍卖所得它就未必有优先受偿权了，因为还可能有其他债权人，而其中若有其他债权人对这些其他财产拥有抵押、质押或其他类似权利的话，他们的债权将排在做为破产申请人的该贷款行之前。

关于破产的法律，一般分为公司（或企业）破产法和个人破产法两类。