主题：【原创】在美国worst in record的房市里扑腾 -- 司徒彼

upgrade最基本的大家最喜欢的就是刷墙了.

为什么,价钱便宜效果好.旧房子一刷,什么大面上问题都能盖上,看上去跟新房差不多.

卖房子101就是要采光好. Deb跟我说show房子的时候一定要把所有的灯都换成100瓦的,所有的窗帘都打开. 亮亮堂堂的房子是最吸引买主眼光的.所以,刷房子一定要亮色.

realtor给了我几个色调,我和john商量了一下,才知道还有一个词叫sheen,同样的颜色,ceiling要用flat,厨房的墙要用semi-gloss,这样有油的时候很容易就擦掉了,客厅书房的墙要用eggshell,既不晃眼又容易擦洗.

刷子也有各种,我们的那个房顶是那种皱皱巴巴grain的,(现在很多新房子的墙也这样刷) 用realtor的话说就算里面有个洞,塞点纸浆,随便刷吧刷吧,外边也看不出来曾经修补过. 这个就要买那种厚的roller, 要不然薄薄的那种,刷不了两步就干了.

到walmart买了一大堆各种roller,刷子(用来trim),找了几个朋友,开始刷了.

然后还买来七八盘masking tape,把家里的沿着墙的wood trim都贴了一遍。但是后来有许多地方油漆还是从tape下面渗到了trim上了，很难洗。后来有朋友跟我说用caulk先把tape的边上再给seal一边，这样油漆就不会渗进去了。我当时咋就没想到呢。。。

为了省钱省功夫，我就没有再刷prime。因为毕竟刷了就是拿来卖的。表面功夫做够了就好了。

再买了几块大塑料布，把家里家具都挪出去，把LD请到朋友家里去住。万一肚子里的小祖宗对油漆有啥意见，我们就得不偿失了。

电视上说刷墙要刷一个大的W,然后再把中间的空白填好，成为一个梯形。实际上好像这样并不是那么好，我们就老老实实的一条线一条线的画过去.john说只要不留下空挡就好。

问题来了，这个房顶好像吃油，无论多厚的油漆上去，卟哒两下就干了，赶紧问问john,这下油漆要超预算了。John说这个房子上个房东刷的时候，或者上两个房东刷的时候都没有碰ceiling,所以房顶非常thirsty,但是我能做的就是不停的喂它把它喂饱。take it easy, everything will pay off.

刷过了第一遍，等上几个小时等油漆干，期间赶紧跑到lowe's重新配了一些漆，再刷第二道。

客厅卧室厨房一共刷了一个周末。两个弟兄也累得不行了。John每天都过来给我们打气指导。

Deb来看了一下，厨房刷得不行，重新刷。

老realtor Nick西装革履的来了。他完全理解我的concern，但是他强调再差的房市，总是会有买主的。他纠正了我认为房市very bad的看法，只是very slow.

我说无所谓了，我八月份可能就要走了，你看怎么样我的房子才能赶紧卖掉。

他也走了一圈，说，今年房市不好,好像他当是用了一个not as good as last year,还是没有用worse.这样吧,你的房子买的多少钱,加上一千块,什么upgrade都不用作,两周之内就应该能卖掉.我一算,如果加上给你的commission,不是亏了好多个grand.我说我再考虑考虑.

然后来了另外一个candidate, Deb.她近来先把自己跟town里其他的realtor区分了一下,她是真正为home owner着想的,所以她的房子都成交价都很高.比如对面的房子比同样的房子卖多了一万多块.我当时看zillow就是,本来跟周围的房子价钱差不多,等到那次成交的时候,有一个阶越函数.证明房子的价钱以前被低估了.

我说好吧,你说我的房子该如何marketing.她走了一圈,列了一个单子, 我一看,其实就是把John家里的新地毯,新light fixture,新水龙头,新刷的墙全搬到我们家里,再加上我们原有的新电器....

看来招人喜欢的家个个都一样,不招人喜欢的各有各的特点.

我算了算,如果加上装修的费用,总得个三千多,如果能以Deb所说的价位卖出去,还是比nick那里要划算点.关键是我去了John家里以后觉得自己家里咋这么土呢.不把我的房子弄成跟他们家差不多,我觉得似乎想卖掉都很难...

当然了追加了三千多意味着我可能会更深度套牢,但是为了银行里我的本金,我可能别无选择.

同时,不要忘了,我老婆当时已经大肚便便...

各位,想想看,07年三月底我的task list. 我要准备找工作的onsite interview,我要拼命赶我的thesis,我要照顾我LD以及未出生的宝宝,我要准备收拾我的房子准备上市.tough time, hah.

房子住了半年刚过,06年八月到07年三月底四月初.我们抖抖身上搬家的时候积下来灰尘,收拾收拾我们的房子,准备要上市了.

卖房的时候和买房的时候最大的不同,就是你要给realtor钱了.6%的commission,相当于劳务费.这6%由卖方的和买方的realtor来分(大部分应该是均分吧). 中部的房子十几万二十几万,6%还好说.加州那边一个房子上百万,前几年生意好的时候谁不弄上个十几单几十单生意阿. 谁还读ph.d阿,realtor才是有前途的职业.当然了,现在的情况,可能又当别论了.

我反复强调,我是一个严谨的researcher,我在网上查了查如何评价一个realtor,做了一个questioaire,发给了几个realtors来做了一个小考试。问卷的内容是你入行多久了；你去年做了几单生意；有没有在我们这个社区的生意；如果有的话，你是如何做做成功的；等等等等。realtors反响都很热烈，收回有效问卷10余份。经过激烈的讨论，进入决赛的是两个realtors.

有一个老realtor，是我们这个town里最大的realtor team的头，做事情一丝不苟，非常中归中矩。我们那个condo association有一个小伙子要sale by owner,想省这笔realtor commission,结果房子在市场上放了6个月，没动静。最后找了这个老头，老头一周就给他卖掉了。具体的原因好像是他打广告不遗余力，其次他知道怎么把一个东西的卖点放大出来。

另外一个是个女强人，我们对面的房子就是找她卖的，卖出了我们那个condo association的历史最高价,而且是在07年三月份，那个时候伊利诺伊还是冰天雪地的时候，市场还根本没有滚动起来。她的诀窍就是upgrade。。。

另外一个对我们整个过程起到非常关键作用的人是我们邻居，John. John跟我们关系比较好，他是我们学校housing program的副主任。他就是八月份买了我们当时看的那套少了1500但是什么都是旧的那套房。当时我估计他杀价杀的卖主自杀的心都有了。但是他有把握。八月份如果房子还卖不掉，市场已经很慢了，很有可能是房子必须在那空置着等八个月，到第二年四月份市场动起来的时候才有可能卖掉。与其白交八个月的按揭，不如折价把它卖掉，万一明年还卖不掉，可能最后还是要降价。

但是他买了以后花了两个月时间重新装修。地毯全扒了重换，重新粉刷，所有的灯饰(light fixture)都换成最流行的brass nickel的，所有的水龙头也换了，他准备也把cabinet换了。如果你去老房子你会发现那个时候流行的东西都是暗暗的，门扣都是铜的，过了不久，铜就发黑。现在流行的要亮很多。当然了，老美喜欢没有历史创造历史，现在那些antique的东西看起来跟garage sale一样，卖得比新的还贵好多倍。但是年轻人不会喜欢那样的东西。简洁明亮是出路。John也是一个neat的人。

我们先邀请john来我们家看看。他走了一圈，说还行啊，墙重新刷刷，差不多就可以上市了。但是他对我们二楼的地毯也稍微有一些意见。地毯颜色比较暗，上任房主换了地毯，但是那个时候还流行暗色，估计是脏了也看不出来省的打理。而且地毯有点松了，估计是那个活做得比较粗，他说如果能找些人tight一下，可能会卖得更快一些。

但是06年的房市已经开始slow down了，我搬进房子以后又去查了一趟zillow,当时真是心里“铛”的一下，不知高低。我们签合同的是4月底，房价正是最高点，我们就照那个时候得房价签的合同。但是5月，6月，7月周围的房子都卖不掉，我们那个房子的价钱已经下跌了几千块。等到八月份我真正付钱的时候，我的价位比当时的 market value高了一大截出去。 但是已经没办法了。。。

anyway,我对房市的坏已经是做了最坏的打算了。John的观念还有点停留在前几年的good market上，我个人觉得。还是找专业人士吧。

闲话少叙，实习结束，回到小town,岳父母大人也来参加 LD的毕业典礼。对于他们我只能说声对不起，美国中部就是一个大农村。他们语言又不通，来了几天就觉得很闷。去了周围的几个地方，他们觉得跟国内差太远了。去远的地方，学期中我们也不方便。最后他们是有点遗憾得回去了。

anyway,我们接着过我们的二人生活，当时不知道咋的，两个人开始琢磨说，既然我快要毕业了，工作应该也是能找到的，是不是该要一个小宝宝呢。

啊，天遂人愿，LD怀孕了。

这下麻烦大了。。。。。。。

我们发现，如果要LD一个人留在那个小town里照顾宝宝接着读她的ph.d,似乎太不可想象了。所有人都劝要么我就在当地找一个工作，要么她就辍学跟我一起。

当地的工作机会就只有跟老板做博士后了，这个我可是一万个不愿意。老板人很好,但是我已经跟了他五年了,审美疲劳了.老婆也想换个地方了....

啊,那房子咋办。。。。。。。

咬咬牙,卖!

LD说,人生就是折腾,我看真是在精辟没有了.

然后就来到了纽约up-state,住在一户美国人家里。

因为自己就要使home owner了，到了人家家里就看看人家是怎么做home owner的。

户主是一个看起来很精明的美国中年人，开着一个大奔。一问才知道，他自己开了一个卖床垫的铺面，生意以前很不错，现在不是很好，似乎要卖。他有三处房子，每处都是60多万的market price。好像是说你的房子升值了，你可以拿这个房子作抵押在弄新的贷款买新的房子。 anyway,这个具体操作我不清楚，但是Ed（房东的名字）这个精明人很成功的步入了成功人士的阶层(当然，这个是我看来，在纽约上州的人看来，这个可能算刚起步。当时我在街上捡来一份报纸，看到一个老太太说在评价这个小town的时候说"i love this place, because .... and its multi-million dollars income level",我说我都搬到哪里来了)

Anyway, Ed还是很喜欢upgrade的。我住的那几个月，他就拉着另外一个壮劳力天天搞装修，新的patio,新的counter top，自己给地下室换上了新的门。

Ed离了婚，乖女儿angela和母亲住，但是每周会过来看老爹两天。两个人看着很亲密，老Ed提起女儿就高兴，女儿看见老爸也喜欢撒娇。anyway,看着很幸福的"一家人".

Ed说准备马上即把房子卖了，因为铺子里生意不好，也准备关门了。准备搬到中部去，我说好啊，到伊利诺以玉米地去吧，你这些家产以后就不用上班了。 他说好像是想劝angela的母亲让angela和他走。anyway,我看他是非常爱女儿的。

我走的时候Ed说现在他也比较艰难，他的三处房子都是靠房客的租金来撑着，最近房客很难找。现在想起来可能是因为越来越多的人因为卖不掉就把房子拿出去租。等我回到家里没多久，十月份吧，打电话给他们家，电话已经被掐了。让同事去那里看看，说那个房子已经被abandon了。店面也关了。可怜的老Ed,不知道现在怎么样了。我当时觉得肯定会有许多美国人可能面临同样的痛苦。。。。。

写了半天，才发现介词用错了，咋能使in record呢，明显是on record嘛。

刚才忘了说，因为我暑假在纽约实习，我们希望那个房子能在八月份左右交钥匙(close),刚好卖主八月份要搬走，两下就觉得是天作之合了。

anyway, 我和LD就开着车找mortgage去了。我们没有考虑网上的是因为觉得service不方便。local几家银行跑了跑，当然首先问问利息多高，其次问了问close房子的时候有没有point。一个points相当于一个百分点，大部分银行应该都是0points, 但是也有那种0.5个points.还有个词叫escrow,好像是你给银行的，用来cover property tax或者一些其他的保险的。escrow可以每个月交也可以一年交两次，我选了后者，因为我想为啥不把钱放自己兜里捂捂呢。closing cost,就是交钥匙的时候你的费用可以让银行给大致算一算。

当时万恶的美联储天天叫嚣着加利，似乎唯恐房市太好了，现在我看他着急的样子就觉得活该，早干嘛去了。我们就想的是赶紧把这个贷款lock住，就是说我们八月份close房子的时候贷款就用当时我们lock住的利息。

然后我就赶紧去给property买了保险，不买保险银行也不会贷款给你，万一你的房子给烧了咋办。或者伊利诺伊那地方龙卷风很大给吹走了咋办。这个不是开玩笑。我后来做了一段时间的TA,那个instructor就说他们的房子就是重新盖的，原来那个就是给龙卷风刮跑了。我说你看多好，买了个旧房，保险公司给你出钱盖新房。等你卖的时候就赚大发了。他说，太危险了，因为没有地下室，他和夫人就只能趴在地上，看着整个屋子被torn down.

闲话少说。银行找人作了appraisal,就是找些人装模做样的估计一下，说你这个房子值不值你买的那个价钱。万一你有一天还不起这个贷款了，银行不至于发现你贷款了一百万，那个小破屋子才值十来万。这样他就是把你的房子卖了也亏大发了。不过还是那句话，那个时候房市好的一塌糊涂，银行也巴不得你多贷点款，谁会跑来坏你的事呢。

呼拉呼拉的忙完了，我就lock好了rate跟LD跑到纽约去了。就等这实习赚点钱来付首付呢。

结果刚到纽约，美联储又加息了。心里不由得对我的英明决定感到庆幸。

80%的大头款我用的是30年fixed rate （定息）。那笔2nd mortgage,一般来说利息会稍为高一点。我算了一笔小账，反正我这个房子5年之内肯定会卖，LD读书五年咋说也该毕业了。我用的是5年的hybrid ARM (Adjustable rate mortgage, 浮动利息）就是说前五年一个固定利息，但是五年以后利息就可以浮动了。当然银行巴望着五年以后利息狂涨，所以前五年的利息就会相应的低一点。

过了好久，我问自己为啥第一笔80%的mortgage不也来一个 ARM呢。 那样不是省的更多，但是re-finance要花很多钱，没事不要轻举妄动，我也就只是深深的后悔了一下。 这个是后话。

正在上班，就偷偷写点。

我不知道是不是全美都这样，但是我知道有很多地方都这样。你到local government网站上去找一个

County Assessment Office

然后就可以找一个

Property Record Search

估计你放狗一搜，也能直接连过去。

在那里边你输入你感兴趣的房子地址，或者户主的姓名，就能查出来这个房子户主的姓名（如果你不知道的话）历史成交价，周围的房子的历史成交价，去年的房产税，等等。

比如说

这个是LA的一处condo的情况。

http://maps.assessor.lacounty.gov/mapping/viewer.asp

anyway, very useful information, to me.

既然对上眼了，也就没啥好说的。给offer吧。

说了个价钱，对方还了个价钱，当时脑子实在是很弱，听这个美国数字one two three还是没有123转起来快，听者好象对方好象比当时要的降了一些，也没算多少，就认了。

过去交了些定金，就当是敲定了。

回家，自己在屋子里琢磨起来了。哎，我怎么花了那么多钱买了个condo呢，我不是要买house的吗？

越想越不对，给realtor写了封信，说我有点后悔了。。。。没出息吧。

realtor回信了，说你这个很正常，叫buyer's remorse。但是她觉得我买的不错。其次，因为我交了定金，如果我违约的话，对方的律师可能会告我。

我一查，嘿，还真有buyer's remorse这个词。

http://tinyurl.com/2w2tvr

那么，吾与很多人归也。算了，这个时候，只有走下去了。LD看来也认了。

下来就该找mortgage了。