主题：【原创】从中日房价对比看北京房市 -- 萨苏
家园 你说的对，谢谢，我会记住的
家园 大阪的房子不如北京贵应该是很自然的事情 (以下都是我拍脑袋拍出来的)
北京房价优势明显的部分大概有
1.北京做为主要经济中心,置业的是大量来自全国的以及境外的资本,而在日本我猜测这些资本的主要目标是东京,不太会考虑大阪.
2.中国的人口情况固然有很多人在担心,但似乎确实还在增长,而日本的人口在负增长.以后买房子的人会越来越多和以后买房子的人会越来越少的不同预期会对房价造成相当大的影响.
3.日本的城市化过程早已完成,中国的城市化过程方兴未艾,未来不会有大量的人需要房子的预期和未来会持续有更多的人需要房子的预期也会对房价造成相当的影响.
4.我不知道日本人对学区是否敏感,不过可以肯定国内大多数城市的居民对学区都会相当敏感.放在全中国的高考分数线分布来说,北京就是全国最好的学区之一,学区加成是不可避免的.我猜测大阪没有这个东西.
5.就我自己的经验来说,国内年轻人似乎普遍有比较强烈的"未来收入会更好"的预期,日本的年轻人有没有这个预期我不知道,不过根据我看到的报道,即使有也恐怕不会强烈.这个预期同样会影响房价.
6.国内目前没有地产税,而日本是有的.所以似乎从金融理论上讲,不考虑物业和维护等费用,国内的真实房价应该等于名义价格减去70年后实际拥有该房子所导致的好处(优先续约权,当前拥有者的续约优惠等等)的present value,而日本的真实房价应该等于名义价格加上70年的房产税的present value,一加一减,而且考虑到日本目前的极低利率,算出来的这个房产税的present value可能会比较吓人.当然这一点考虑到实际金融上恐怕会有更复杂的算法,而国内普遍有近期会开征房产税的预期,所以可以不做数.
7.日本大概平成以来已经经历了20年的房价下跌过程,而国内刚结束一波大过热,正常的水分含量也是大不一样的.
而大阪对于北京的明显的优势在于
1.明显高的绝对收入
2.较好的环境
很难跟北京所具有的优势相抗衡.
另外对于生活成本,收入税率和福利的情况我不清楚,真算下来北京人收入中可以用来置房子的部分的绝对值高于大阪人的我也不会特别吃惊...
家园 有本事的拼命捞，没本事的看热闹 不正常的事情不可能总不正常下去，因为那样会没人买单
现在没人管这个，大家只想还能捞多少而已
家园 地方政府的利益 自打地方政府发现可以依靠卖地来为政府筹钱之后，你就别指望房价能降下去。现在地方政府的支出都指着卖地的钱呢。
家园 日本的城市通勤交通发展完善，可利用土地多 城市建设也注意节约用地
北京都市内大量土地浪费或闲置，交通恶劣通勤距离很短，自然地皮短缺
可以简单的对比一下。东京和横滨如今已经连为一体，思维上是一个城市。而与之距离相当的门头沟，人们出门还要自称“我上北京”
试问，如果北京也有旅行速度50公里以上的通勤快速列车可以乘坐，住到门头沟或者昌平又何妨？如果北京放射状的修建20条通勤铁路，房价地价哪里还是问题。但面对一个首堵，这只能是个梦——自作孽，不可活
家园 不这么折腾哪能造出那么多黄金地段牟取暴利呢 十年前我觉得是政府官员傻，没科学发展观，现在知道了，人家精着呢，心眼比草民多N倍。
家园 那就赶紧把首都迁到你们家去 北京的房价也下来了，城市也不堵了，全和谐了。
家园 有一定道理 为什么北京房价贵？因为全中国的人精都跑到北京了（也包括上海这样的城市），各个都是人中龙凤，是各个行业中的先进分子，这些人挣钱的能力明显超出平均水平，自然消费能力也高，这也是房价高的一个重要原因。
为什么全中国的人精都跑到北京呢？我觉得这个和长期以来国家对北京的倾斜投入直接相关，从建国初期起就在北京搞十大建筑，到现在更是几乎达到了用钱堆的程度，北京的各种市政设施（文化的，体育的，生活的，医疗的等等）无论数量还是质量还是分布密度都远远高于其他大城市，抛开气候和自然环境，在北京生活所享受到的便利舒适生活质量（单就博物馆来说，北京的首都博物馆一年的展览总量比天津所有博物馆都多）和ZF的无形补贴都是其他城市无法比拟的。这样的城市谁不想进？
如果北京能把一些重点和热门的项目（高质量的医院，博物馆，甚至某些部委和国企总部的办公地点）能慷慨的分给别的城市一点，那么多重大的国际赛事和活动分给别的城市一点，也许北京的房子就不会那么贵也许北京的交通就不会那么堵
家园 好啊 北京欢迎尔
家园 日本房子有中国产权之类的说法吗 在中国，别管多贵的房子，70年后是不是你的可不由你决定