五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信

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      • 家园 提高利率肯定是不行的

        巨额存款放在那,国有银行的贷款压力实在太大。本来想的就是怎么样把钱贷出去,提高利率反而给国家增加压力。07年那会利率提高,有很多原因导致不得不这么做。而且当时很多资金都在股市房市,变相降低银行压力。

    • 家园 【原创】上海经适房后面的阳谋3

      在开始下面内容之前,先谈下上海房价

      先贴下官方的上海房价数据

      今日楼市(2009-6-26)——

      1、今日新开房源共计3个开盘单元,推出748套,面积46005.28平方米。其中位于郊环以外的1个,外郊环间的2个,中外环间的0个,内中环间的0个,内环以内的0个。

      2、今日共预售各类商品房1056套,面积10.66万平方米。其中:

      单价低于7000元,共计32887.18平方米;

      单价在7000-10000元,共计17795.59平方米;

      单价在10000-17500元,共计24051.09平方米;

      单价大于17500元,共计31823.02平方米。

      按照这个计算,住房均价达到了13000/m2,如果按照普通住房90m2建筑面积(话说也只有中国卖房子算建面,人家都算的实际面积。。。)计算,一套房子至少100w,并且有75%以上的概率位于外环,甚至郊环。注意,现在外环都算市中心了,近郊都扩展到了郊环。

      要是买中环内的房子,90m2至少160w以上。

      上海的人均收入,按照官方给的结果12*3200,我们算上公积金,大概一年4w左右。房价收入比么大家自己可以算算。。

      上海的房价高不高呢,这个先不说。

      那上海的房价会不会继续涨呢,答案是目前的情况还会持续

      为什么会涨,有很多原因,大家有空去翻下下面这篇文章

      http://club.pchome.net/topic_1_15_3682943.html

      其中提到

      1:

      1930 年上海地产交易总额为84 446 100元,1931 年则上升至183 216 700元,两年相较,1931 年超过1930 年2 倍有余。上海房地产价格愈演愈高。1927 年上海工部局对公共租界内平均每亩地价估价18 652两,1930 年时已达到每亩26 909两。以上数据只是工部局官方对土地的估定价值,实际上市场交易价格要比此高出20 %~25 %。 

      2:

      随着上海房地产价格愈演愈高,上海房地产投机收益越升越高。如沙逊1928 年买进牯岭路一处产业,约28.6 万两,两年后卖出,售价58.6 万两,利润达30 万两 。过高的投机收益使人们产生了乐观的预期,并在市场传递过程中强化,个人理性行为导致集体非理性行为,“羊群效应”产生,越来越多的居民和企业投入到房地产市场,房地产市场投机需求大幅增加。一些投机分子纷纷组织地产公司,从行庄取得押款,购买地产,买来再押,押了再买,往往一百万资本可以购入几百万的地产。一些房地产公司还乘机大发股票和债券。如沙逊洋行1930 年发行了300 万两公司债。国人之有余资者,无不争先竞购。受“羊群效应”影响,上海金融机构还展开了对房地产的直接投资。金城、中南等14 家银行在上海的房地产投资总额(不包括房地产抵押放款) 由1925 年的941 万元,上升至1930 年的2 899万元

      3:

      工农业经济发展不平衡,国内资金配置发生结构失衡。以往每年4 、5 、6三个月中丝、茶、小麦上市,8 、9 、10 三个月中秋收农产品上市,城市收购农产品,资金由金融中心上海流向内地到农民手中。这些资金则通过农民购买由通商口岸运出的工业日用品,渐渐回到通商大埠。但由于流入农村资金因农产品的价格下降而减少,同时因日用品价格相对高昂,回收的资金增加,最终导致内地资金流向都市,尤其是上海。1929 年,由京沪路及沪甬路运入内地的白银比从内地运到上海的白银多13 917 043元,但从1930 年起,运入上海的白银数量开始超过了运出上海到内地白银数量,约超过9 562 188元。1931年,运入上海白银数量仍比运入内地多7 764 551元

      怎么样,这些是不是很熟悉,和今天有异曲同工之妙吧。

      今天中国房地产价格攀升的主要原因就是民间资本迅速扩大(大家看过葡萄的文章应该还记得地下钱庄动不动都是上亿的手笔吧),而没有合适的投资渠道。房屋不动产成为了资本保值增值的途径。

      如果把资本比作水,资本市场就是盛水的杯子。水越来越多,而杯子不见长大;或者水注入的速度远远超过杯子扩大的速度,那必然导致杯子里的水位高涨。

      目前中国的资本量远超中国资本市场的建设速度。

      所以政府即时土地白送,kfs也照样会卖那个高价。kfs即使2k/m2出售,投资客转手就是2w/m2挂出,甚至2.5w/m2还惜售。所以说上海政府高价卖地其实并没有什么错,你哪怕卖低价,房价也不会降下来,反而给资本家赚去了。上海政府是明白这个道理的,只不过不能明说。

      责任主要不在政府,也不在kfs,也不在投资客。只能说我们发展得太快了,很多制度,特别是金融制度没有跟上,这是这个时代的矛盾。

      2003年中国入世以后,伴随着美元储备剧增,国内人民币发行量也剧增。2万亿美元就是14万亿人民币的M2增幅,这还不算出口退税额外印的钱,以及购买美国债,对外投资花的钱。资本这个东西,在中国这个经济发展体中,只会不断寻求增值,没有缩水的道理。靠做衣服玩具积累的庞大国内资本,一时半会没有找到新兴投资渠道。高新产业中国的老板们不懂,传统行业又难以为继,于是为了保值增值,房地产成了资本家的宠儿。上海作为"宇宙中心",其房地产被视作30元时代的沪东重机,成了资本虎视眈眈的肥肉。

      当然了,股市也是投资渠道之一,实际上05-07牛市疯狂的原动力也是资本流动性过剩,中央只不过利用了一下。你要说中央全程导演了这场过山车,那也太高估中央了,中央只不过看到了其中的潜力,在适当的时候激发而已。tg是靠读资本论起来的,tg对资本有着很深刻的认识。(待续)

      • 家园 送了两朵花得了一个宝

        问题是先没登录就送了,不知道谁得宝谁涨乐善?

        铁手看见指示一下?

      • 家园 赞,写得很好,花

        等续。

      • 家园 转帖一条新闻,给你做个注脚吧~~

        上海13层在建住宅楼整体倒塌 1工人死亡(图)

        http://news.163.com/09/0627/09/5CQAJ72Q0001124J.html

        有人辞官归故里,有人漏夜赶科场~~~

        这种事情,历来都是如此,至于说宇宙中心的房价今后走向如何,我想另一条新闻,也可以做个注脚~~链接我不给了,搜一下很多,那就是上海的居住证转户口的政策~~

        当然这件事情,有人理解是房价向上,有人理解是房价向下~~仁者见仁,智者见智了~~~

        同是投资,股市和楼市如果画出一张所谓的投资收益表的话,那么它们在时间轴上的最小刻度是不一样的~~

        • 家园 上海居住证的事情,你的猜想是对的

          上海居住证的事情,你的猜想是对的,这也是我后面会写得东西。

          如果2020年左右台湾回归有一个比较初步的结果的话

          tg要在2020年以前还很多事情要做

        • 家园 这件事情只花了4小时,上海已经人尽皆知了。

          这件事情只花了4小时,上海已经人尽皆知了。

          中国房地产,或者说中国的市场经济有很多不规范,这只是冰山一角罢了。

          因该说还好有救市,没有救市的话,kfs就通过降低成本来解决资金问题。这套把戏以前早就上演过。即使倒10幢楼,对整个市场也不起决定性作用,因为根源不在这里

          倒是创业板上市,甚至更遥远的股指期货,发而可以减缓房价增速,这个后面再说

          • 家园 谢谢:作者意外获得【通宝】一枚
          • 家园 个人看法~~

            以在下一个蹩脚工科生的理解,对于房价和股价做如下蹩脚定义:

            股价可以看成是一个信号放大器,对于任何信号(关于经济好的信号、坏的信号)的输入它都会将信号放大数倍然后再股票价格上呈现出来。

            而房价姑且是当作一个滤波器吧,任何大幅度的输入信号变化(将经济上的各种因素影响理解为如此),在进入房地产市场后,这个信号至少都会变的少许平滑些。

            至于房价和股价为何会有如此的差别,简单来说是股票交易和房产交易的不同特性导致的。中国的股票市场,一周之内,股票可以倒手好几次。而房产显然要长很多。当然即便是房产的成交时间要长的多,我们依然可以看到其中不亚于股票的疯狂程度,只是房产交易没有股票交易这么一个集中呈现的机会~~这或许是件好事吧,什么时候如果房产交易和股票交易一样只要能够在家里按按鼠标就可以完成,那可能是会更加疯狂和恐怖的~~

            • 家园 嘿嘿,你说的这个,温州人早已经做到了

              乐清那里就有一个炒房中心,操作手法和证券类似~~

      • 家园 没人捧场阿,没写的动力了。。。。
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