主题：【讨论】目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 -- wqnsihs
家园 这个是正解.对于房产是不关心的,反正卖不起. 中国在过去几年投资过度增长，留下了大量的过剩产能。这个调整现在还没有开始，所以中国经济的冬天还没有真正到来，需要破产一批企业，形成一批坏账才会了结。让暴风雨来得更猛烈些吧.
让大棋派算得更精细些吧.
中央把消费的希望放在哪里?农村?
家园 房奴不能解决通胀压力 资金的大头不在老百姓手里面,高房价是中央放水出来,再通过房地产流入地方政府口袋,顺便漏一些到开发商口袋.
事实上房奴的形成,反而破坏国内消费市场的购买力,房地产相关利益集团对其它产业形成优势.这个应该是中央不希望看到的.
家园 高房价的形成机制 中央有关部门当然知道高房价的风险：破坏银行体系的安全性，破坏市场流动性，破坏实业与金融业的平衡，破坏整个国民经济供需平衡等等。但是为什么会有目前看到的结果？
为此，我专门去房地产公司观察过：典型的忽悠程序如下：我们地段优越，属奇缺资源等等，然后是：楼板价就是8000，土建安装怎么也得3000，市政配套怎么也得3000，税费得3000，其他费用得1000，我的合理利润2000，这样我卖你2万不算不合理。注意：关键是8000楼板价怎么来的！
为此，我请教过某省会城市曾经主管规划、城建、房地产的副市长（我的同学），我问土地出让价格是如何形成的？他不愿回答，说：你又不搞房地产，知道他干什么？最后还是透露一点：三步：一是财政平衡需要；二是市场需求预测；三是与大发展商勾结。
所谓财政平衡需要，很简单，发地产行业就是政府平衡财政收支的最后提款机，财政差多少钱，就得从房地产项目上找多少回来。
市场需求预测，就是一定要维持平稳、持续上涨的行情，不能太猛，每年在30%左右最好（北京上海有条件涨更多，因为钱多，市场承受能力强），这样房奴就有一个预期：套现总是赚钱的，所以会不顾一切贷款进入。
与大发展商勾结，实际就是价格联盟，利润分成机制，各家各有规则和窍门。
中央总不能让地方日子过不下去吧？只好妥协。
- 复 高房价的形成机制
家园 补充点房地产价格方面的信息 因为工作的关系，可以看到一些有关房地产业务的内部参考文件。
土建安装成本，目前国内平均最高城市是深圳,2400元/M2, 三线省会城市最低在1800元/m2.其它城市的费用在二者之间。
税前毛利，平均是50%， 最高可以达到80%。但这个成本与地价的关系很大，如何低价甚至免费拿到优质地块，是区分公司实力与政府关系的要点。公司要求最低税前毛利标准是30%。否则房地产回收周期长的特点会导致资本年回报率低。
以上数据限于某个知名公司，不知道是否可以代表整个房地产行业。
经常看到媒体上讨论什么房地产的成本到底有多少的节目。实在是觉得恶心。实际这些主持人和所谓的专家，根本不敢说几句实话。这些信息在行业内是很清楚的。
家园 是的，我们的专家都是论证金主正确、善良、伟大的 专业人士，驾轻就熟。而且非常职业：当面撒谎面不改色。
- 复 高房价的形成机制
家园 请教一下地方政府花钱的地方？ 好比说每年会在什么地方花掉大头，以至于需要很多地方来补空？我想贪污私肥现象虽然普遍，但肯定也不可能占据哪怕一个显著的百分比吧？
家园 不同的政府花钱比例不同，一般最大一块是教科文卫 和市政运营经费，其次是公务员工资和办公事业费，再其次就是项目拼盘，例如廉租房建设等等，再其次就是面子工程或政绩工程，最后才是各种扶持资金投入，例如高新技术企业扶持等等，其他抢险救灾，民生救助等，还有一定比例的机动财力，例如用于各种奖励，补助等等。目前缺口最大的是项目拼盘资金，面子工程和政绩工程资金。
- 复 高房价的形成机制
家园 这1、3两点就是房价上涨的动力了，2只是方式而已。 所以房价的上涨关键就是“土地财政”。需求是有，但被离谱的放大。
- 复 高房价的形成机制
家园 这个模式不可能永续的 假设央行的资金投放增速每年是20%
房奴作为劳动力,处于弱势,名义收入的增长必然是低于20%,设为12%.
房价作为资产价格,对于资金有富集作用,价格的增长必然是高于20%,设为30%
所以有一个差额18%,需要从房奴的亲友借入/储蓄中弥补.房奴在亲友心中的信用额度,或者说亲友的储蓄额,是一个定值,或者说是以12%的速度在成长.
从宏观上看,假设GDP是10万亿,储蓄是5万亿,名义成长是20%,而房价成长是30%,房地产的成长必然会达到一个极限,使得房地产对GDP和储蓄的比值无法再成长.否则,或者房价停止上升,或者房价继续上升而房地产的产量下跌.