五千年(敝帚自珍)

主题:房地产是如何捆绑中国经济的? -- 陈经

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  • 家园 房地产是如何捆绑中国经济的?

    2009年上半年新增贷款高达7.37万亿,但这个势头在下半年得到了控制,全年新增贷款9.59万亿,没有超过一般预想的10万亿。

    一般认为,这是下半年央行进行了一定程度的贷款控制的结果。央行确实有这类主动的调控,但动作并不算太大,从各项指标上看,仍然是适度宽松。传统上下半年新增贷款额就是比上半年少的,只是2009年少得特别多,相当于上半年7.37的万亿急降到下半年的2.22万亿。这并不是说下半年央行进行了紧缩,异常的只是上半年7.37万亿多得吓人,下半年其实相当正常。

    下半年新增贷款减少的主要原因是,经济恢复得比预想的好,这才是主因。出口恢复增长,股市恢复融资,房地产交易大增,M1增速超过M2。这是一个实质因素,说明货币流通速率增加。我以前推过的一个原理,货币流通不畅,就要用新增贷款去补充生产循环圈的资金不足。现在社会自己拿出钱来加进循环圈了,那么新增贷款需求就不用那么多了。例如富人的钱从银行出来全款买房,这不会增加贷款总额,反而会减少开发商贷款。这些钱从居民定期或者活期存款M2,变为企业活期存款M1,再从房地产业扩散出去,整个循环圈的资金状况大为改善。

    基本可以这么认为,下半年新增贷款少了,主要是因为房子卖出去了。中央大为宣传的四万亿投资,其实真正投到社会上的,远不如房地产成交高。一方面,四万亿投资不少是吹的,地方上钱不一定到位,中央也没真投下去,有这样的新闻。另一方面,房地产的海量成交就不是吹的。2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,同比增长42.1%;销售额43995亿元,同比增长75.5%。其中,商品住宅销售面积同比增长43.9%,销售额增长80.0%。这全是历史最高数据。还有很多二手房,没有加进来。地产商开发资金来源方面,全年个人按揭贷款8403亿元,比2008暴增4830亿元。但是,所有住房按揭贷款增加额高于1万亿,二手房成交比商品房销售额还要高。居民卖出二手房以后,虽然不会直接增加M1的数值,但由于存成定期的意愿不高,会部分促进购车旅游餐饮等消费,拉动消费。数据说明,房价高,一般对应的是高消费增速,可能和许多人的感觉不同。

    但是,它带来的一个大问题是,房价猛涨,社会舆论极端不满。经济恢复增长产生的正面情绪,完全抵不上房价猛涨对社会观念的冲击。社会上怪话连篇,所有人都觉得不正常。因此,在2009年底开始,中央推出了一系列房地产调控措施,企图解决这个问题。目前从市场反应来看,新房成交价格虽然松动不多,但成交已经下来了。

    所以,现在我们知道,新房销售下去,对社会资金的影响正好与2009年下半年相反。可以预期,企业投资生产循环圈又需相当多的新增贷款了。消息说,银行开年一个星期就放出6000亿新增贷款,半年月放出1万亿。又有消息说,有关部门已经紧急下令,1月不准再放贷了。虽然各种传言真假难知,这显然不是什么很好的调控节奏。

    现在,让我们看看中央宏观调控的三个目标:

    1. 经济增长要保持,为了就业。

    2. 新增贷款要控制,为了信贷安全。

    3. 房地产要降温,为了防止资产泡沫。

    第一个目标弹性最小,就业是经济工作会议的核心问题,另外地方上的增长冲动不易遏制。经济增长率高固然有问题,增速低问题更大。转到低速增长模式麻烦最大,不可行。

    第二第三个目标,弹性就相当大了,多少新增贷款算高,房价多高社会受不了,这个扯不清,而且随着时间不断变化。以前北京上海5000的房价人说价高,现在2万可能人觉得算低了,其实也没几年。以前新增贷款3万亿算正常,2009年9.59万亿显然是高了,2010年一般认为会是7.5万亿左右,这算高么?确实是不太容易说清楚。

    一种选择是对房地产出狠招,把价格打下去。有一百种办法可以做到,唯一要考虑的是后果。不幸的是,新房销售额就是和经济增长率直接正相关。从原理上,新房带动的产业链很长,新房销售直接增加企业生产循环圈资金,这都是与经济增长率直接相关的。历史数据说明,房子卖不动的时候,经济增长往往不太行。2003年以前,买房很容易,5万元首付就可以在一线城市中心买房,正好对应的是7-9%的经济增长率。2008年,房子又卖不动了,经济增速急剧下滑。2009年下半年房子销售火热,经济增长率又往10%奔去。

    决定房产销售的,有人说是新增贷款,其实不是。2008年新增贷款比2007年多,但卖房困难。这个因果关系应该倒过来,房产销售额决定新增贷款。房子卖得不好,就必须增加新增贷款,卖得好,到是可以减少。所以,我们看到,第二个目标是由第三个目标决定的。

    因此,逻辑链条我们基本建立了。宏观调控,主要就是看房地产政策,其它都是跟着来的。哪怕是新增贷款这样重要的调控项目,也得由房地产政策决定。房地产方向定了,其它都是微调。

    为什么这些年宏观调控名声这么差,就是因为房地产调控失败了,房价越搞越高。据传朱镕基写信批评本届政府的经济政策,有可能是真的。前总理数次痛击房地产泡沫,任内房价相当低,基本没有泡沫,对这几年的房地产政策看不惯是合情理的。

    走到这一步,根源可以一直上溯到2003年8月12日,国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,即“国务院18号文件”。这个文件改土地协议出让为招拍挂,地价开始上涨。但也不是这一个文件的事,我认为政府并没有故意要造地产泡沫,走到现在这个地步是一系列偶然必然因素共同造成的。地产泡沫,是经济发展过程中一种自然现象。这届政府的问题是,从一开始就没有一个明确的防止地产泡沫的计划。政府官员关于房地产虽然有无数次放话,社会关注度空前高涨,但从来没有上届政府那种严厉的气势。

    2003年8月,因为非典,经济受影响,想靠房地产拉一下,也是正常想法。不巧的是,2003年到2007年,正是出口疯狂增长的时期,外汇占款急剧增加,货币体系迅速膨胀。这种情况下,特别容易发生地产泡沫。这一时期,政府基本无所作为,任由地价房价猛升。当时是高增长低通胀,人口红利、科技进步、生产效率不断提高等因素,压低了CPI数据。政府的调控体系错误地盯着CPI,一直没有认真处理地产问题。这几年,地方政府对地产财政的依赖越来越重,各行各业与房地产的联系也越来越深,慢慢走向畸形。直到2007年下半年,因为输入性通货膨胀导致的过热迹象,才又匆忙转向紧缩。但是,更不巧的是,2008年又碰上全球经济危机,紧缩反而造成经济失速的大祸。错上加错,只得在2008年下半年180度掉头极度宽松。2009年,房地产泡沫进一步恶化,在全球都算是严重的。

    到现在,又想来解决这个地产泡沫问题。应该说意愿是有的,各方面重视程度算是比较高了,至少认识到地产泡沫与CPI要分开处理。但是,时机已经错过了。

    应该在2004年就开始着手防止地产泡沫。趁那几年经济增长动力足,搞多元发展,减少对房地产的依赖。当时经济增速每年少增一个百分点,仍然算是高速增长,地产泡沫就可以控制住了。再把地方与中央的财权事权理顺,减少对土地财政的依赖,就可以顺利搞好调控。那几年经济增速11%-13%,其实用不着这么高。中央与地方政府,以及各房地产行业相关企业,光想着财政收入增多了,国债也少发了,一片乐观。其实正确的选择是发国债,发地方建设债券,不要搞成全国炒卖地皮竞赛。当时发国债的空间很大,每年很多钱还不得不用央票冻起来,并不是没法解决财政问题。地价房价也不是不可以涨,有一个与经济实际增速匹配的涨速,是很好的自然增长。

    靠炒地招拍挂,地方政府拉关系企业炒地价,拉炒房团炒房价,这样来钱快,发展也快。一些炒作成功的一线城市,城建发展确实快。而且这个炒作并不需要太多实在功夫,造一些概念,各方面拉关系配合,说不定就生出奇效了。过去几年,各地政府炒地横行,可以说是先炒地弄来钱,再把钱花出去弄政绩。但是,这种发展对实体经济并不好。现在一些城市的写字楼反而不如住房价格高,就说明实体经济需求没有跟上来。所谓的发展,其实是建立在“炒民生”的基础上的,增速越高,社会越痛苦。这是一种“痛苦型GDP”,许多普通民众为了买房很痛苦,经济增长收入增加,幸福感却下降。由于住房资源偏向富人,大量房产实际使用率不高,这又是一种“浪费型GDP”。所以,虽然经济增速表面不错,过去几年中国的发展其实是部分走上了邪路。

    回头看看朱镕基2002年11月即将卸任前,在香港的讲话:

    “我预料(GDP)全年会超过8%。我不希望超过8%,这个形势太好了,我有恐高症,我就是怕太高了,太高将来怎么办,你能维持8%吗?或甚至于更高。”

    他认为,楼市经济是靠不住的,“现在投资的增长60%靠房地产,房地产的推动能力很大,建筑材料工业、钢铁工业都上去了,但将来如果没有这样的拉动力怎么办?难以为继啊!”他又说,“我也不是说问题很大,我就是说,某些城市,我没说全部城市,它的房地产有一点热,不是‘过热’,是有一点热,现在就应引起注意”;“我们要更加着力培养人民群众的购买力,特别是农民的购买力,才能拉动这个生产,而不是单纯靠投资”;“这个房地产,特别是高级房地产,尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢?你不能把这个风险都加在银行身上,我只是提出一个预测,也不是警告,要小心一点。”

    这几段话,充分说明了前总理的经济水平,确实很高。现在看来,这届政府把上面的那些错误全犯了。这几年中国经济实力增长迅速,但只能说是摘桃,前面打好了基础,顺手就能做到的。有难度的工作,需要头脑清醒、精准判断、果断决策时,却经常犯错。

    事情已经这样了,再来解决房地产问题,必须付出代价。现在中央的设想似乎是,先把房地产“稳定”住,控制情况不再恶化。等其它条件慢慢转好,如居民收入慢慢上来,就能化解地产泡沫了。但不客气地说,这只是一种幻想。如果这么轻松地就化解了,那还用得着小心搞经济么?

    又想房价不涨,又要把房子卖出去,把地卖出去,还不是一年两年的事,根本做不到。人民群众的心态很难稳定,一会热,一会冷。当经济增长不行时,需要人民买房,就得出台利好。一两个利好还不行,得有实质。房价高了,又得出台利空,一两个利空不行,得出重手。就因为卖房子这点事,经济政策频繁变来变去,不成样子了。一会利好,一会利空,社会就乱套了,预期混乱得很,实体经济环境不稳定,影响是一大片。政策变动太快,开发商、买房者可能都不敢信了,政策信号会失灵。想让开发商多建房,利好政策可能根本不管用,谁知道会不会又利空了?这样下去,调控也越来越难。所以,我断定模糊调控政策是行不通的,越来越行不通。

    真要有效果,那就得把目标定好,一个劲往那个方向使力。我认为只有两条路:

    1. 让炒房,房价是社会炒出来的,管不了。靠炒房搞经济。

    2. 不让炒房,房价是国家计划的,一定要管。不靠炒房搞经济。

    如果是第一条路,那国家会实质放开买房,地方政府继续炒地皮。房价多高由市场定,能控就控,控不了就涨,崩了也就崩了,听天由命。这条路就是社会不和谐,但货币以房地产为通道,支持经济高速运行。最后,房价会到某一个高点,忽然硬着陆,再怎么放开炒,也还是上不去了,成为一个日本式的超级大顶。谁也不知道什么时候到顶,但一定会来这么一下。

    如果是第二条路,那国家会接管房地产行业,价格可以完全理性预期。但是,先得付出调整的代价,因为土地财政不行了,经济肯定失速。经过二三年低速增长的调整期后,经济不再严重依赖房地产,房地产走量,价格不高。

    我认为第二条路是正确的,但这需要的政策力度大到不可想象,至少本届政府是做不到的。目前实际上是第一条路,房价在最后的崩溃之前,会一直是跌少涨多。不管哪条路,都要付出惨重的代价。这也是地产泡沫害人的地方,等醒悟的时候,已经晚了。

    (完)

    通宝推:海峰,九霄环珮,熊仔,

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    • 家园 终于快到头了,会不会为一小撮地蟾党压上全部江山即将分晓
    • 家园 政委的话

      被验证了

      虽然我觉得不希望它涨得太快,也不喜欢没有资本增值税的消费

    • 家园 失望

      想想当初胡温上台时大家的期望,嗨,不禁摇头啊,觉得大都是没有抓准中国发展的关键脉络,缺少有魄力的方向正确的举措,反而是亡羊补牢式的东一榔头西一锤子。对今后的发展好像自己也没想法,理不清,随大流。老百姓也茫然,各顾各,都拜金主义吧。

    • 家园 老大

      我看着地产党这股邪劲,肯定是一条路走到黑了,只有第一条道路,没有第二条道路,这是不现实的假设。

    • 家园 经济增长收入增加,幸福感却下降

      经济增长收入增加,幸福感却下降,花这句。浙江沿海城市房价翻一倍,工资没涨,街上有钱人乐色一样。大家都说泡沫,但每个人都想买房,做炒房团,因为你做别的根本不赚钱,至少你赚的钱比不过房价的涨幅,饮鸩止渴。

    • 家园 del

    • 家园 卸任相爷没搞房地产泡沫?

      2002年有很多人买得起房子么?

      房价从房改时几万块一套涨到几千块一平,是什么时候呢?

      • 家园 2002年改善型房市很旺

        以我的记忆 那时候房改结束 很多人花了一点钱把自己住的旧公房(大多数户型布局条件差强人意)买下来 手上有余钱买房

        • 家园 我的记忆是

          家里一刚退休的长辈感叹:一辈子攒点钱就换这么一个房子(房改房,但是个新房结构不错,98或99年,北京)

          这句话我印象很深刻,前相爷干的事就是圈钱堵各种窟窿,我不敢说他考虑的不对,但是他吃相太难看。房改医改教改老国企上市等等,一言蔽之就是从老百姓兜里掏钱。

          当时,本人面对单位附近6000-8000/平的房价(01-02年,北京),不比今天面对2.X万的房价轻松多少。人是比较健忘的,对比现在的房价,似乎几千块钱很便宜,就忘记了过去的感受,甚至还会后悔怎么不早买几套?错过了天堂啊~~~

          • 家园 咱俩说的并不矛盾

            你说的是98年房改 我说的是02年房改后的房市

          • 家园 呵呵,我记得那个时候好像大人之间互相借钱的

            很多,因为房改虽然自家只要出N千、N万(N,个位数),但许多人家也是拿不出来的。

            那时候我老妈是单位负责后勤的二把手,经常有单位里的年轻人来家里哭得昏天黑地求着要一间(是一间而不是一套)婚房,偶尔还能遇到特猛的就在我家拍桌子,但是拍完桌子继续哭。。。。。。

            中国人没少被房子折腾。

    • 家园 花陈老大的中国崩溃论~~~

      话说这个房价问题我看见好几个著名ID都发话了呢~有一个一直唱衰的还教大家避险呢~

      陈老大上篇讲房地产的我记得还在说大城市房价到顶如何,政府如何通过开发新的地区把人引过去~然后又收地产的钱~再扩大城市的良性循环呢~还记得你说房子的价格和丈母娘或者老婆的审美价值观挂钩呢~

      咋这篇就中国政府依赖房地产了哇~~转变有点快啊~可能我看文章不认真吧~

      我咋觉得你这篇是在应付啊~跟着著名ID说几句应景的话涅~

      房子价格很高呢~也是成功人士的标志呢~很多人都把赚一套房子当一个生活要完成的里程碑一样的东西来看待--比如我。但是我这样想,假如房子价格不高的话,我应该或者说人们应该会找另外的稀缺的东西来追逐并证明自己的价值的。。。比如~~呃~郁金香种子

      反正我觉得人总喜欢折腾的~人也总要互相比的~然后也总会找个外在的东西证明自己的能力的~比如文凭?比如学历?比如男人女人?比如房子车子?或者比如 郁金香球茎?

      不过如果仅从追求物质生活丰富这点来说呢~我觉得房子,车子,对于一般的普罗大众,总会到达一个平衡的,现在大家普遍还没达到那个平衡点,等到了,大家也就不争了。

      上面都是从个人价值观来理解房子的,似乎和你们这些著名ID从国民经济角度理解房地产不同~

      我个人觉得,为了房子就闹革命是比较搞笑的~多没出息啊~

      我个人还觉得,除非--那些搞房子的。。。想赚钱。。。房子是个手段而不是目的。。。不论这些搞房子的是国家还是个人还是企业---才会因为房子而挂掉,或者革命。。

      我们国民经济对房子的依赖多大我没数。。。你文章里我好像也一直没看到相关的直接了当的关于房地产占国家经济比重的数据(好像我看到一个一万亿房贷什么的)。

      我只从眼睛看到的感受来,长江上有好多桥,新建的马路越来越多,新的居民房子也越来越多~能住进去的也越来越多~航空母舰~四代机都在造~新军舰装备越来越好~越来越多~你说这里面有多少钱是房地产赚的呢?总不能说国家干别的事情的钱都是房地产或者多数是房地产赚的吧?那那么多人劳动比如我父母的,那些不再买房子的(很多农民不买房子),他们劳动赚的钱做咩了呢?

      • 家园 其实土地财政是很理性的工具,值得提倡

        很多人把地方政府对土地财政的依赖看作是一种不好的现象,并且把这看作是房价飚升、政府和房地产商沆瀣一气的动因。但是,其实土地财政恰恰很好的约束了地方政府的投资冲动,使得地方政府投资行为相对更为理性。楼主把地方政府炒地皮的模式想得太容易了。其实地方政府为了使本地土地升值以获取土地溢价,需要做出大量的基础建设工作,接受市场的检验,不是光靠一张嘴皮就能行的。相对而言,容许地方政府发行地方债反而更加危险,那个东西就没有约束,也没有检验,迟早完蛋。

    • 家园 【回复讨论】 房地产是如何捆绑中

      不知道老大会否看回复,只想提个小问题:关于方案2--“不让炒房,房价是国家计划的,一定要管。不靠炒房搞经济”,如何才能真的实施呢!?国家统一调控价格的话,会不会是计划经济呢!?就算可以统一调控,又根据什么来制定土地价格、房产价格呢!?

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