主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
家园 【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 一、目标和手段互相矛盾的房改制度
住房制度改革开始于1998年的国发23号文件，其要点是：
1、取消福利分房制度；（这是因为当时财政已经难以为继）
2、按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴方式和政府保障的方式解决住房问题，用廉租房等方式解决低收入家庭住房。
这也就是说把老百姓分成四等：一等先富起来的，去买商品房；二等是公务员等，由政府补贴或配给解决；三等是一般平民，政府建立微利房（经济适用住房）解决；四等是低收入家庭租用廉租房。
其政策目标很简单：其一是减轻政府财政包袱；其二是刺激消费，拉动整个经济增长（这点可参看王石回忆录中关于向前总经理建言献策部分）
上述目标基本是纯粹行政目标，并非市场目标，强调政府责任和公平性。
手段却正好是完全市场手段：唯利是图和效率唯一，蔑视公平性。
首先是政策中没有任何手段来监督，保证地方政府坚决执行解决三等人和四等人住房问题。（直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，但已错过了最合理配套建立的时机。而且文件并无可操作性，因为未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。）
其次是不适当的宣传误导，把居者有其屋住，误导成居者有其屋产。把政府解决居住权目标误导成所有权目标。（这迎合了中国文化传统的心理：安居才能乐业；有恒产才能有恒心）
其三是把房地产投资当成经济发展的最重要的三驾马车之一（其他两架马车是是血汗工厂出口，政府消费的铁公基投资），结果搞得房地产业力不从心，不得不打鸡血，绑架银行。
其四是把房地产当成收割民众财富的主要手段，导致卖地收入节节攀升，房奴数量逐年上升，民穷财尽，成为三座大山中最大的一座，影响其他消费增长。
二、南橘北枳的典型案例
1、土地招拍挂出让方式是引进香港的，但是却变种了
香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。
但是我们由于社会主义制度，土地全部属于国家，是由地方政府垄断经营的。政府为了利用土地借贷和弥补财政亏空，必然既是裁判也是运动员，利用地方融资平台参与土地经营：低价收购土地，高价出让土地就成为必然结果。这与什么招拍挂制度无关。
这种垄断经营土地方式，也导致了大量的违法和违规的行为。
这样价格就极易出现垄断价格，供给也严格受限，再加上勾结操作，出现地王就很正常。
土地供给不足，房屋供应就短缺；土地价格奇高，房屋价格必然奇高。所以结果就是今天现实。
2、预售制度是香港引进的，但是我们却当成开发商集资工具
香港没有预售证管理制度，但政府部门会根据市场的供求情况调整竣工日期：如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。
这样就控制了开发商捂盘，囤积房源，哄抬房价。
同时香港的银行参与到对开发商监督中。例如银行的按揭贷款必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。
三、政府推卸责任
目前房改制度执行的结果是不分收入层次（除享受廉租房的低收入家庭外）的所有居民都列入了通过市场解决住房问题的行列，政府不对中低收入层次的居民给以任何补贴和帮助，实质是推卸了国家应承担的责任。
但是政府有保障公民居住权利的责任，全世界如此，不能以任何接口逃脱。更不能推给市场，让普通老百姓到市场自生自灭。
基于目前现实，任何想制度要可行，首先都得有可操作的方法和流程（例如建立鉴别保障对象的标准和流程）；其次是在制度上固化预算来源和监督方法。（例如以立法的方式强制各级政府必须将卖地收益按刚性比例用于保障性住房的建设，这些建设预算纳入各级人大监督范围。）不然任何政策都是过场而已。
四、房价再坐过山车并非耸人听闻
我预测目前房地产新政策在当全国平均房价下跌超过银行信贷资产安全线（例如30%--40%）时就会掉头。
因为目前政策只是想遏制部分过快上涨城市的房价，而不是遏制全国的房价上涨。政策目标是使部分市场的房价下跌。
而一刀切的政策可能会导致房价下降失控，引起恐慌抛盘，这时决策层一定会改变现行的政策（因为房地产的对其他上下游行业的拉动作用，一但崩溃会导致整个经济被动。所以决策层的想法是房价上涨只要不是过快、过高就可以接受。）。
而政策转变必然导致市场反弹，房价仍然会上涨。这时过山车就来了。
五、结论
1、彻底检讨和纠正把房地产业当成Gdp增长的主要发动机的政策
2、改变居者有其屋产的宣传误导
3、切实承担起政府应该的责任，为普通百姓提供住房保障服务
4、让房地产市场成为先富起来的人的消费、投资和交易市场
5、房地产不能搞死，只有房地产继续增长，才能消化现有的制造业过剩产能
不然中国经济就是过山车经济。
由于写房地产帖子对我来说纯粹属于不务正业，可能胡说八道居多，供大家批评。
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本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 改变把房地产业当成Gdp增长的主要发动机的政策很难！ 就我所在的城市，虽然市级领导刚上任的时候，在媒体前高调说要改变依赖房地产发展经济的短视思路。（虽然我们这个城市的实业很不错）但是现实是市政府过了一个难过的年，领导在面对现实的情况下，出台扶持政策，被中央“棒打”！是领导有意识，但是无法执行下来。领导都是实用主义者。换届的领导上来都想做点事情，那钱从哪儿来得快，大家都知道。同时，能见能看到的高楼大厦，这些都是“成绩”。
从银行渠道知道，政府年底很缺钱，甚至到断炊的程度。
现在除了高新科技企业有些效益很好外，其他企业在2011年很多都是过冬！
谈到房地产不好，很大一批企业效益都不好，这个是现实！房地产的产业链太长！房地产就像鸦片少点人精神。多了就中毒了！
家园 房地产行业是个大渔网 现在一下子网住那么多鱼，所以收网很困难，鸟网南方系什么的使劲鼓吹。但是我的看法是，收网的劲头会一直下去的。最终把鱼全部捞上来。如果这次收不了网，那说明TG对国家社会的控制力已经有了缺口，甚至在老百姓中的威望，信用也将受到威胁。房地产调控是广大p民所望。得民心的一件事。如果这事情TG做不了，我看就有点悬了。
从中央以及二代的发言来看，这个收网的劲头暂时还看不出松懈的苗头。而且影帝说绝不把这届政府应干的事情留到下一届去干。我觉得就是指这个。
以前大BOSS说国家会让一些干实事的人得到好处，让投机取巧的人吃苦头，以前没理解怎么回事，现在感觉大部分也是指炒房的。
家园 忙总的文章的中心思想是 我总结下来是：
希望
zf为人民服务而不是为人民币服务这说明忙总是菩萨心肠
家园 一年后，旅游城市海口欲高调退出调控 出身国土部的市长发现卖房子卖地来的钱不够花了，虽然房价还有小幅上涨。
这才发现这个以旅游业为主业的城市原来是靠房地产维持的。
家园 没有销量就撑不住了，何况是下跌了 中央政府到底靠什么来执行那些所谓的调控政策？还不是靠地方政府，难道靠那些所谓的督察组？笑话
家园 写的不错，不过解决房地产死结不是那么简单的 房地产形成目前这种骑虎难下的形式，政府的作用只是其中一个方面，市场这只看不见的手在里面的作用比政府更大。政府因素你说的很好，我说说市场因素。
第一,05年（大概印象）后迅猛的城市化进程始料不及，而土地供应需要有个过程，导致土地供需脱节，地价猛涨，房价猛涨。这个因素至少在09年以前是主因。00年代初期和90年代房地产行业都是处于惨淡经营状况，一个楼盘卖一套房大家是要出去搓一顿的，当时的成交量可见一斑。当时地方政府更穷，更有动力抬高地价，但市场才是决定因素。后来房地产形势转好，有点门路的一窝蜂的搞开发，大中城市的房地产公司数量一两年内猛增几十倍。开了公司就要抢地皮这是肯定的，土地市场迅速变成卖方市场，此时即便有私有土地供应，只要有耕地转换限制，结果是一样的。此时温推出18亿亩耕地红线明显是双刃剑，防止了疯狂的市场对耕地的可能的鲸吞，自然也会加剧土地的供应紧张局面。地方政府此时推波助澜，那是必须地。。。
很多人对土地招拍挂制度不满，认为是地价上升过快的根源，我是不赞同的。政府对于保障性住房建设的缺失和对城市化进程的估计不足是中央政府的失策，而土地招拍挂制度确实基本保证了土地市场的公平性。如果土地市场采用了拍卖之外的任何其他制度的话最终都将演变成后门制度，开发商显性成本降低而隐性成本升高，即便最终成本是降低的，在面对后面房产市场的卖方市场也很难让利到普通买房户，而只会让奸商们赚的盆满钵满。
第二，城市原住民们在90年代花光积蓄购买了单位公房之后，经过若干年节衣缩食（抑制消费）的攒钱日子之后，在00年代中期终于配合着银行贷款又可以买房了。有人因为单位换了，要买离单位近的；有人因为相中新房质量和环境，要改善居住条件；有人养有小蜜，买房子藏娇；有人认为房价要涨，投资买房；有人纯属钱多了烧手，买房子保值。总之我认识的大量中产原住民只有一套房子的很少，三套以上的很多；我认识的没房住的都是近几年移民来的年轻低收入工薪族。（以上情况可能不适用北上广等大移民城市，希望来自于大移民城市的也讲讲）。这些原住民囤的房产比温州炒房团可大得多，这是造成房价迅速蹿升和居高不下的重要因素。
所以，我支持房产税。好的房产税要做到保护第一套房自住（无税），支持投资第二套房出租给无房户（对外出租者少税，空置则重税），打击三套以上住房（重税）。
要彻底解决房地产问题，不是政府拍个脑袋就能解决的，需要城市化进程和适龄结婚人口这两个高峰的缓解来配合。但政府现在有钱有实力调动各种资源大力建设保障性住房，再加上房产税要是执行得好的话，还是能够在较长的时间周期有效抑制房价过快上涨的势头。
但是近期，政府的组合拳很可能带来房地产市场短期的动荡，这既是中国特色的社会主义的结果（行政手段），也是中国特色的资本主义的结果（这一点马克思的资本论早有揭示）。
家园 中国房地产政策导致的严重恶果是 通过短期内价格暴涨来对社会财富进行重分配，短短一两年时间就可以让很多人十年、二十年的辛苦积累打了水漂并欠下一屁股债务，而对应的，投机的人只要踩对点就可以在短短一两年内将他人十年二十年的辛苦所得揣进自己的腰包，然后再回过头去笑话那些“傻瓜”，此情何堪！而他们只不过是喝汤的，肉被谁吃了不言自喻。有此，一切向钱看就成了升斗小民唯一正确的选择，我相信，社会化的人性本是向善的，只是在生存的边沿上不得不做出某种选择，逼国人如此选择的是政策的结果，特别是房地产政策，而要命的是，这种现状已几乎无解，拖时间，企图在未来能够把握某种机会解套已经令上上下下不得不去“坚信”了。
家园 我对房地产的小许看法 据说，现在我们的经济很大程度上被房地产经济绑架了，体现在地方政府的主要收入来源出卖地产【来源香港：沟底制度】，银行信贷资源很多投向了房地产，开发贷款/个人住房贷款等，还有依靠房地产价格为准则的抵押制度，等等这一切，使得国家不敢也不会轻易对房地产下手，更不说出台政策的，很多都有利益被挂在里面还没有出来。
究其原因，主要是政府运转资金来源的税收，由于大量的国营企业变为国有，国有变为国有控股股份、私有，这样只靠税收，很多资源的利润进不了国库，加之出卖地产获得收入，比较管理企业获得利润，对于官员来讲，太容易太给力了，所提纷纷转战房地产，目的一个，来钱快。
为了改变越来越不易的土地资源收入。
所以，将来房地产一定是，低价住房，高额房产居住税，流转税，不希望出现高房价，高房产税。