主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
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家园 忙总，所谓6540万套空置房子的说法有多少可信度？ 空置房子应该是不少的，但660座城市6540万套似乎又太多了点－－够两亿多人住了。不知您对这个数字怎么看？
大家也请结合自己了解的情况说道说道。
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信源：凤凰论坛｜编辑：2010-04-21｜
媒体刚捅出国家电网统计的660座城市6540万套房子空置，6个月以上无人居住，中央国务院立刻出台了有史以来最严厉的楼市调控政策。所以，我相信，真正惹恼中央的正是这6540万套。
要说对于地方政府，因为有直接利益，会无条件的挺房市的话。那么对于中央政府，唯一容忍房市的就无非是“支柱产业”、“拉动下游产业”、“拉动上游服务、家电、装修业”等等。
这样一来，6540万套空置房证据确凿的横空出世，则打破了中央容忍房市疯狂的大部分理由。既威胁金融安全，又不能拉动装修家电等就业，要你房疯干什么？所以，出手了……
网友回复：
最近和热的一个数字是6450套空置房。有很多人在讨论国内的房产价格时经常会提到一个数字：根据电力部门的智能测定，全国有大约6540万套房屋6个月的用电数字为零，意味着这些房屋是空置的，处于投机投资客的控制之下。人们用这个数字来描述当前投机之盛，也有人展望未来物业税运行之后这6450万套流向市场的后果：足可以大庇天下2亿人，满足未来10年20年的城市化之需求。
不知道这个所谓电力部门的测定数字是怎样来的，没有办法也没有时间去证实。但是只要稍微搜索一下，我们便可以得到若干年中我国的房屋销售面积。
2008年1-11国内房地产市场的运行状况：商品房销售和空置情况。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%;商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。
中新网11月10日电 国家统计局最新公布的数据显示，2009年1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%;办公楼销售面积增长28.2%;商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。
用以上数据略加分析，以目前国家提倡的90平米一套为标准，2008年1-11月全国平均每月销售的房屋套数为49.5万套，年化为594万套。而异常火暴的2009年，每月平均销售73.7万套，年化为885万套。
家园 转：人渣经济笔记有比较详细的定量分析 http://kaieconblog.spaces.live.com/
4月22日
6540万套空置房？
总的来说这是一件挺无聊的事情，只是反复的出现，先是大概一个多月前听到的小道消息，后来变成了网上的一个话题，没有人知道消息最初来自于何处，但消息是这样的：
近日,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。
因此，中国有6450万套空置房的说法就传开了。
我和谷主，在一个多月前第一次听说这件事情的时候，还在我们的饭桌上比较严肃讨论了一下这个问题，讨论的范围从什么叫智能电表，到智能电表覆盖多大的范围，到中国有多少城市，什么叫城市，到像我和谷主过去在国内的时候动辄一次就买一两年的电的情况会不会也被当作“空置”，偷电的人多不多，这些都包含在内了。我和谷主比较一致的共识是：这个6450万的数字非常不靠谱。
我们有很多的理由，这里说一些仅从经济角度出发，而不是技术角度出发的理由。这里面有些是拍脑袋的，有些有点数据支持。
原因1：6450万套房，算一套房住3-4个人，可以供2-2.5亿人居住。换句话说，中国的660多个城市里空的房子能住下两个日本的人口。不是没可能，只是有点不太现实。
原因2：6450万套房，算一套房均价30万，合20万亿人民币。中国恐怕是有很多富人，但是中国的富人们光空着的房产就有20万亿人民币，那中国的富人还是有点太多了。20万亿，相当于中国全部的居民存款，意味着中国光以闲置房产计就有2000万个百万富翁（或者200万个千万富翁）。不管怎么样，这也许不是没可能，只是有点不太现实。
原因3：6450万套房，以70平米一套计算，合45亿平米，以90平米一套计算，合58亿平米。中国2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米，2008年5.43亿平米，2007年4.98亿平米，2006年4.54亿平米，2005年4.36亿平米，2004年4.26亿平米，2003年3.37亿……..我就不列了（这些建筑的数据都是来自国家统计局，注意这里用的不是交易数据，而是实际竣工的面积），基本的结果是，中国如果自1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，那积累到去年，非常有望达到6450万套。
原因4：既然故事是从电开始的，那就以电结束吧。不像上面说的那么极端，就算国家统计局漏统计了很多新建的商品房，所以6450万套是在2003-2009年这7年里攒下的，也就说，在这7年里，居民实际居住的住房套数没有增长（因为新建的楼都是空置的），空置的房子当然不会用什么电，要不然整个用电表推算空置率就无从说起了。但2009年，中国全年的居民用电量(不含工业，商业等其他用电)是4568亿度，而7年前的2003年的用电量只有不到一半2238亿度。没错，中国老百姓这些年是买了不少空调，电脑，电视，冰箱，但7年间，住人的房子数量没有增加，用电量却翻了一倍，有点不太现实。
所有这些理由未必都能完全排除6450万套空置房的可能性，但这四个理由同时都不成立的交集，我个人感觉，可能性是极小极小的。
家园 假定所有的空置房都是新建房恐怕是不成立的 http://www.ccthere.com/article/2858436
假定所有的空置房都是新建房恐怕是不成立的，而上面分析的所谓四个原因都是建立在这个假定上的。
家园 胡说八道，昨天我们有个讨论，你可以看一下。 数据肯定不准，因为我知道有的房地产商雇人每天晚上去空置房 6开两小时灯。再说6540万套是什么概念，大约58亿平米。全国城市城镇人均20平米（住房部数据），按5亿人算，才100亿平米。莫非58%空置？这是胡说八道。
目前另外一个数据是人均28平米，6亿人口，这样就是168亿平米，35%左右空置？结论不变。胡说八道。
家园 空置的应该有不少房改房的超小户型，小户型 》6540万套是什么概念，大约58亿平米
平均每套90平米？没有这么多。 6540万套是电表统计出来的，哪怕10平米的房改房也是有独立电表的，也算“一套”。 我家直到两三年前还有个这样的房子，11-12平米，厨卫都公用，因为在大学里容易出租，倒是一直没有闲置，直到前两年被拆。
所以我猜空置的应该有不少房改房的超小户型和小户型。所以，打个对折，6540万套大约29亿平米， 17-18% 左右空置，和我了解到的空置率大概相符合。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 这个我没有实际经验，没发言权。空置率意义不大，因为相当部 分已经是二手房，能否释放的因素非常复杂。而且你说的10多平米的房子即使上市也不可能影响市场成交总量和价格多大。
家园 中国还是要讲政治的 忙总分析有一定道理。但我认为，一个产业如果威胁到了D的执政根基，那肯定是不会被容忍的。现在的房地产，老百姓是天怒人怨，这次弄政策，还来个过山车，嘿嘿，我看哈，以后D的话就没有人相信了，嘿嘿，到时候会是什么状态，不好说啊
家园 结论很好 但是，基本上可以认为是与虎谋皮。忙兄以前也说过，不卖地，地方政府怎么运营呀。
因为，我们有世界上最庞大的公务员体系。。。。
- 复 结论很好
家园 所以这是目前一揽子解决问题的关键：置换卖地收益的财源在哪 里？物业税也好，房产税也好，都是细水长流的玩意，缓不济急。目前一旦断掉或大幅减少卖地收入，很多地方项目就是烂尾工程，然后直接导致银行的前期贷款成为坏账（央行调查估计6万亿），银行一乱，一切都不可收拾。靠发钞票也好，发国债也好，来补这6万亿窟窿都不现实（2010年1万多亿赤字都闹），因为必然是通胀，贬值的结果，社会不乱是梦想。这才是大问题。
家园 物业税、房产税是细水长流，但税基大啊。 如果征收财产税而不是所得税，税基至少扩大十倍不止。
房产对土地出让，100倍绝对不止吧？税率1%就超过土地出让金了。就是征税成本太高不知道怎么操作。