主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
一、目标和手段互相矛盾的房改制度
住房制度改革开始于1998年的国发23号文件，其要点是：
1、取消福利分房制度；（这是因为当时财政已经难以为继）
2、按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴方式和政府保障的方式解决住房问题，用廉租房等方式解决低收入家庭住房。
这也就是说把老百姓分成四等：一等先富起来的，去买商品房；二等是公务员等，由政府补贴或配给解决；三等是一般平民，政府建立微利房（经济适用住房）解决；四等是低收入家庭租用廉租房。
其政策目标很简单：其一是减轻政府财政包袱；其二是刺激消费，拉动整个经济增长（这点可参看王石回忆录中关于向前总经理建言献策部分）
上述目标基本是纯粹行政目标，并非市场目标，强调政府责任和公平性。
手段却正好是完全市场手段：唯利是图和效率唯一，蔑视公平性。
首先是政策中没有任何手段来监督，保证地方政府坚决执行解决三等人和四等人住房问题。（直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，但已错过了最合理配套建立的时机。而且文件并无可操作性，因为未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。）
其次是不适当的宣传误导，把居者有其屋住，误导成居者有其屋产。把政府解决居住权目标误导成所有权目标。（这迎合了中国文化传统的心理：安居才能乐业；有恒产才能有恒心）
其三是把房地产投资当成经济发展的最重要的三驾马车之一（其他两架马车是是血汗工厂出口，政府消费的铁公基投资），结果搞得房地产业力不从心，不得不打鸡血，绑架银行。
其四是把房地产当成收割民众财富的主要手段，导致卖地收入节节攀升，房奴数量逐年上升，民穷财尽，成为三座大山中最大的一座，影响其他消费增长。
二、南橘北枳的典型案例
1、土地招拍挂出让方式是引进香港的，但是却变种了
香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。
但是我们由于社会主义制度，土地全部属于国家，是由地方政府垄断经营的。政府为了利用土地借贷和弥补财政亏空，必然既是裁判也是运动员，利用地方融资平台参与土地经营：低价收购土地，高价出让土地就成为必然结果。这与什么招拍挂制度无关。
这种垄断经营土地方式，也导致了大量的违法和违规的行为。
这样价格就极易出现垄断价格，供给也严格受限，再加上勾结操作，出现地王就很正常。
土地供给不足，房屋供应就短缺；土地价格奇高，房屋价格必然奇高。所以结果就是今天现实。
2、预售制度是香港引进的，但是我们却当成开发商集资工具
香港没有预售证管理制度，但政府部门会根据市场的供求情况调整竣工日期：如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。
这样就控制了开发商捂盘，囤积房源，哄抬房价。
同时香港的银行参与到对开发商监督中。例如银行的按揭贷款必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。
三、政府推卸责任
目前房改制度执行的结果是不分收入层次（除享受廉租房的低收入家庭外）的所有居民都列入了通过市场解决住房问题的行列，政府不对中低收入层次的居民给以任何补贴和帮助，实质是推卸了国家应承担的责任。
但是政府有保障公民居住权利的责任，全世界如此，不能以任何接口逃脱。更不能推给市场，让普通老百姓到市场自生自灭。
基于目前现实，任何想制度要可行，首先都得有可操作的方法和流程（例如建立鉴别保障对象的标准和流程）；其次是在制度上固化预算来源和监督方法。（例如以立法的方式强制各级政府必须将卖地收益按刚性比例用于保障性住房的建设，这些建设预算纳入各级人大监督范围。）不然任何政策都是过场而已。
四、房价再坐过山车并非耸人听闻
我预测目前房地产新政策在当全国平均房价下跌超过银行信贷资产安全线（例如30%--40%）时就会掉头。
因为目前政策只是想遏制部分过快上涨城市的房价，而不是遏制全国的房价上涨。政策目标是使部分市场的房价下跌。
而一刀切的政策可能会导致房价下降失控，引起恐慌抛盘，这时决策层一定会改变现行的政策（因为房地产的对其他上下游行业的拉动作用，一但崩溃会导致整个经济被动。所以决策层的想法是房价上涨只要不是过快、过高就可以接受。）。
而政策转变必然导致市场反弹，房价仍然会上涨。这时过山车就来了。
五、结论
1、彻底检讨和纠正把房地产业当成Gdp增长的主要发动机的政策
2、改变居者有其屋产的宣传误导
3、切实承担起政府应该的责任，为普通百姓提供住房保障服务
4、让房地产市场成为先富起来的人的消费、投资和交易市场
5、房地产不能搞死，只有房地产继续增长，才能消化现有的制造业过剩产能
不然中国经济就是过山车经济。
由于写房地产帖子对我来说纯粹属于不务正业，可能胡说八道居多，供大家批评。
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看完一声叹息，现在有什么是zf这么做的驱动力呢？
mang总的第一和第二部分，与任志强昨天的发言观点基本一致
中国房改的核心文件是1998年的23号文件，而23号文件的核心除了强调要取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，就是按不同收入标准分别由市场化方式、当局补贴的方式和当局保障的方式分别解决住房问题，并且在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。
但遗憾的是各级当局只注重了这两个文件中的市场化部分，而忽略了补贴，特别是廉租房保障体系的建立。直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，已错过了最合理配套建立的时机。
问题不是出在监管上，而是出在制度上，没有好的制度就根本不可能有有效的监管，尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方，监管就更加不可能有效了。最简单的监管是将合理制度下的监管权向司法部门转移，变成任何人都可以用公开诉讼的方式对市场运行进行监管，这才是最有效的公民监管。
当我国大陆引入香港的土地招拍挂出让方式时，却忽略了香港有两种土地在向市场提供供给。当当局出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，于是两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。但中国大陆的土地是一个源头垄断的，因此才有了黑箱操作的空间和任何制度都可能在为防止腐败时推高地价与房价。这不是监管的问题，而是制度本身存在的诟病。一种不管如何变换出让方式都不可能公平和不提高土地价格的供地方式。
正因为这种供地方式才导致了有过大片的土地供给和合理性囤地的现象；正因为这种供地方式才导致了违法与违规的行为（因为规划不符合城市发展的违法及违规的大量存在）；也因为这种供地方式才导致了地方融资平台当局参与土地经营，当局利用土地借贷、开发、获利等等情况，当局在利益驱动之下不但成了制度的制定者，也成了运动员，是最大的买家（低价收购土地）、最大的卖家（公开出让土地），也是最大的受益者和最大的赢家。
当中国大陆引入香港的预售制度时，并不知道香港对预售有大量的制度监管。如香港没有预售证管理制度，但港府会根据市场的供求情况调整竣工日期；如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工。关住了预售之后的后门时间，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。这样一来开发商又怎么敢在开始销售时中途捂盘呢？又怎么敢囤积房源、哄抬房价呢？因为一旦开盘有个第一个买家就有了所有买家的竣工时间，当市场供给紧张时，当局也许就给几个月的竣工时间，而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住，同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用（或非个贷的银行开发贷款），这无疑会增加开发商的成本与资金压力，也同时解决了捂盘的问题和公民监督的问题。
香港的预售制度同时还有对个贷的监管和质量进度的监管，这种监管不是当局的行为而是律师、银行与专业测量师的行为。银行的个贷必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。这种由官监管转为由民监管远远比现行的整顿、清理的运动式力度要大得多了，自然也就不用花纳税人的钱，也就不会有腐败了。同样也就少了许多的违规违法行为，因为一旦出现违规违法不用当局去定性自然有民众或相应的机构去打官司了，违法违规都有法院裁定或处罚。当民可以告官时，又有哪个开发商敢去违法违规呢？一个官司下来一两年的时间，开发商赔得起时间、赔得起钱吗？
核心的问题在于制度的滞后与法律的不严肃性，因此只好拼命的用监管来管理市场，结果市场的好坏不是由市场决定的，而是由官员们的责任心决定了。
我也参考他的文章了。但是我反对用市场手段解决目前问题，必须采用行政手段。因为目前市场已经失灵：定价失灵（垄断价格）和资源配置失灵（地方政府操纵土地供应）。而任志强死活不同意政府介入，我认为政府介入效率比目前失灵效率高得多。因为他想地方政府增加土地供应，不垄断价格，是与虎谋皮，痴人说梦。
还是现在房价的20-30%？假定这个20-30%是在去年下半年做的，这个测试没一定时间完不成吧。
这两个的差距可就太大了。按北京来说，光最近的这几个月，就已经比原来上涨了一倍左右了吧，要下跌50%才能到原来测试的起点。
然后呢？在这个基础上再下跌20-30%？敢做这一点非有大勇气、真办事情、敢担责任、能巧妙驾驭下属并且协调各方利益的人才敢去做吧。
香港的经济发展水平和p民的居住条件对比之强烈在世界范围看都是个悲剧， 房地产基本上把老百姓都刮干净了。这个样本本来就不怎么样， 如果mang总还认为大陆政策还不如香港， 那就更加是悲剧中的悲剧了。
现有财政方式极其依赖土地出让，这也是上涨最大的动力。在近几年来，会不会大规模出台物业税？物业税能否取代土地出让的收入？如果能大部分取代，房价会不会稳定在一个合理的水平？
现在政府最大的问题，就是怎么能做到上下一心。
每个圈子都有自己的利益所在，如何能保证政府介入后能够不出现过山车或者调控失灵，需要很高的智慧与执行力。
真心希望这一次不要重蹈以前的覆辙。
忙总是否认为建廉租房是解决住房问题的一种比较好的形式？
从过去的经验看，廉租房其实是广泛存在的，过去每个城市包括城镇都有一个单位叫房管所，就是管理这类房屋的，而且这种性质的房屋占城市住宅的比例还相当高。后来随着社会变化，这类性质的房屋已经大幅度减少，而减少的最主要原因是租户越来越不缴纳租金，同时在购买商品房后也不退出，而是转租出去后牟利。不缴纳租金，房管部门也没有什么办法，只得听之任之，最后要么趁旧城改造一卖了之，要么干脆卖给租户，当然，价格是很低廉的，过程是很猫腻的。
那么，在这样的国情下，政府大量建廉租房是否考虑到租金问题，租户购买商品房后赖着不走的问题？
个人认为，用租来代替买也不是不可以，但得有完善的法律来规范这个市场，租金不应该是房东随意定，必须保证租户的正当利益，也必须保护房东的正当利益。
土地尤其是农村土地必须由国家垄断，我是非常赞成的。否则，在中国土地资源稀缺的国情下，资本垄断土地比垄断房地产可怕得多。
另外，城市土地是可以由开发商向私人购买的，就看这开发商有没有这个能力了。
至于土地财政的问题，主要在于卖地收益的使用，这个要严格其用途：只能够用于城市基础设施建设和保障性住房建设，且保障性住房必须有相当比例。
关于保障性住房的问题，我建议所有保障性住房小区都不得修建车库和车位，且小区都是开放式，不设保安，只设天网监控。以此杜绝权贵住保障房的问题。
就上去了，大张旗鼓，大吹大擂都没问题，但是如何收场没有经验，经常是把场面拉开了，不知道如何谢幕，飞上去了，不知道如何着陆。强行着陆的结果不是撞就是碰，好事情都搞成鼻青脸肿。这种例子太多。所以执行流程，执行计划和执行组织最关键，但是目前对如何组织执行没有任何消息，不知道下面怎么玩。地方官很聪明，太聪明了，糊弄京城来的小白脸那是小菜一碟。
租房比例是多少，所以不能准确回答，但是显然相当部分人应该租而不是买。因为从宏观经济来看这才能平均分配消费比例，才能使经济均衡发展。绝对不能为了房地产商的局部利益，绑架整个宏观经济，绑架全民的利益。忽悠居者有其屋产是房地产商的阴谋。至于租屋如何管理，我想可以参考香港方法。（目前国内房产局已经成为利用租屋牟利的最大利益集团，什么收不上房租，都是借口）
城市土地也是国家的。不存在买卖问题，就是批租70年使用期而已。