主题：【原创】要搞清楚你到底是真正的空头，还是真正的购房者 -- wrabc
家园 这文章里面有个根本的问题 就是房地产占用的货币没有那么大，根本不是20000和4000的关系。
房子上面的钱在发的钱里面只占一小部分。比如2009年全年肉类总产量7642万吨，就是1528.4亿斤。商品房销售额43995亿元，包括二手了。肉从屠宰场到餐桌上，那肯定是要卖好几遍的。按他那个算法，一年全国肉的货币流通量和房子的就可比。加上全年水产品产量5120万吨呢？恐怕超过了吧。再不够，烟呢？烟企的销售额就几千亿，烟在流通过程也要卖几遍阿。反正按他那个卖一次就算一次钱的算法，全国炒房的钱肯定没有农产品多。
家园 写的很好，请继续 - 复 写的很好，请继续
家园 我再来用数据说说上海房产的现状吧 从严谨的角度来讲，我们说住宅的存量与增量，都是以产权转移至业主后来计的，也可以模仿汽车市场换个词来描述它——保有量，就是说，已经被拥有的住宅才能被称为“存量住宅”。
下面这张表里的存量，显然与供应无关，是历史已发生交易的面积，而且无论该面积中的一部分发生了怎样复杂的再交易，也都不会再重复计算。于是，你可以这样理解，表中的“上海住宅存量总面积”指的是在上海这块土地上，全上海人民有史以来所拥有的产权总面积。
另外，有同学对“上海常住人口”和“户籍常住人口”两项提出了疑问，其实这个最简单，上海这块土地上呆着的一共就三类人，除了上述两类之外，其余的全可以在宾馆酒店里找到，也就是“流动人口”，至于说本表中为什么没有把这一类人纳入进来，相信是可以被理解的。
通过分析这张表，也有同学发出了这样的疑问，那么究竟还有多少人没有住房？这个数据是没可能被统计的，因为上面提到的三类人，每年、每月、每日都在发生着不小的变化，即便是跳出这三类人，我们也无从得知在上海这块土地之外究竟还有多少“资金”伺机进入，对，我这里用了“资金”来代替“人”，因为在资金面前，人其实并不太重要，假如中国房地产是场从一开头就是以户籍为单位发生产权交易的，那倒简单了……
有同学问5年内房价是否会跌，其实我本来真的不想让你失望的，大家通过网络认识，都是缘分，都能开心就最好了，可基于本帖的严肃性，我不得不说，不可能。
有同学说的“非常驻人口”，就是我上面将的第三类——“流动人口”，这个怎么算？你教我，是不是要每天清点一下酒店旅馆总入住人数。
所谓的“现有存量住宅远远满足不了现在的需求”的现状的确是客观存在的，这个我在以往的帖中反复提到，包括刚发的那个一眼看到2028的帖中也有详细说明，头一轮供求的30年间，供不应求是主基调。
犀利哥我最爱同学回复问“常住人口都能买得起上海的房子吗”，这个谁知道，但说实话我也不太想知道，因为市场嘛，本无所谓人性，考虑个体人的因素过多会是个累赘，只要盯那些不知从哪个角落里源源不断涌入的资金即可，去追溯资金背后的人，呵呵，能把围观者累死。
有同学就点出一个数据分布不均衡的重要问题，的确，很多人手上有很多套，也正可以解释之前很多人手里一套也没有的困惑，市场总是这样的，况且所谓统计，只要一平均，那么势必会有一部分人侥幸藏富，而另一部分人莫名其妙很受伤。
……
不一一赘述了，最后，我简单分析一下这张表的数据，其实本来数据就是数据，无论是一手还是二手素材，都可以供不同研究方向的人参考，并得出有可能相左的观点，我在此分析那是多此一举了，我说涨，有人一定也可以得出跌的结论，因为并非每个人都能很客观地看待这些数据。
分析一：官府有雄心壮志是好的，但面对480万套这个数据，有些豪言明显等同于谎言，即使说得好听点，那也至少是画饼充饥、望梅止渴，很简单，多少年了？也不过才480万套存量……
分析二：卖掉一个上海莫说买下整个美国了，能将曼哈顿买下就不错了，因为总市值不过10.85万亿元（人民币），所以，在没有数据的情况下，任何人也可以胡说八道的……
分析三：去除流动人口，1921.32万人中有1412万人是被写在不同的房产证上的，所以，73%的人拥有产权房的结论跟此前所有的统计来源相吻合或近似，但可怕的是，如今高喊无房的声音却那么大，可见，不怕27%的人没房住，就怕27%的人会上网……
以下是数据表格：
上海房地产最新数据（2011年1月10日）
上海住宅存量总面积 上海住宅存量总套数 二手房均价 存量房总市值
4.8亿平米 480万套 22600元/平 10.85万亿元
上海常住人口 户籍常住人口
1921.32万人 1379.39万
参考文献：
1、2009年上海城镇居民人均住房建筑面积达34平方米
2、政府网、上海地方志、市信息中心
3、网上房地产、二手房市场
有房人数 户均人数 有房家庭
1412万人 3.5人 403万户
家园 我试着再对上海这些数据做一些解读 第一，常住人口73%的人有房住，能够达到这一点其实已经很好了，对于上海市领导来说，即使中央有人问责，他们把这条往上一摆，就会让质疑的人哑口无言。
换言之，上海市的领导对于继续增加住房的供应量并不迫切
第二，建国60年总共建了4.8亿平米，再过两年也不可能再多建几亿平米，也就是说不可能用增加房屋数量换取房价的降低。而且上海土地资源已经接近枯萎，上海不可能持续增加住房的供应量了。
第三，这是我自己的体验了，对于我自己来说（也能代表一部分中国人）很难把房子以低于成本价的方式卖出，成本价就是买入价加上后续利息。除非我的前面有一个非常好的机会，比如出国。否则再苦，利息再高我也抗着。
综上所述，房价一旦高起，很难在短期内降下来
家园 呵呵，我喜欢用理性来说话的人 很多房产空军，你和他讲感性，他和你讲数据，你和他讲数据，他和你讲趋势，你和他讲趋势，他和你讲欧美，你和他讲欧美，他和你讲感性。。。
如果真的是不为了买房的看空，那我尊敬他的观点；但如果自己是潜在的购房者，为了买房而看空，那我在劝告他的同时，对他给予深深的同期
家园 too geelii
家园 调控是保房地产保中国经济。因为： 1、最近欧元的反弹是临时的，欧元将很快下跌。
2、国际资本已经开始抛售黄金了，ETF最近黄金持有量大幅减少。黄金长期一定会暴跌。
3、高盛开始大肆唱多铜价到11000美元，说明国际资本将要推高并大量做空铜期货了。短期铜价将会加速上涨，但几个月以后铜价将会大崩溃。
4、韩国和澳大利亚的房地产泡沫已经开始崩溃，世界性资产泡沫崩溃已经不远了。摩根在韩国亏本抛售房地产资产，同时也在中国抛售手中房地产相关资产。2011年将是世界资产的泡沫大崩溃的一年。
5、2011年各国股市将大跌，中国股市必定也将大跌。股市有可能下跌到1000左右。
家园 【讨论】因为宏观调控，所以房价飞涨（ZT） 2011年1月26日，政F又出新的政策，包括二套房首付提高到60%，五年以内全额征收营业税，限制新购买一套住房等等。
对很多人来说，这可以为渺茫的生计中注入一丝生气。他们可以说，这次是“真”的要进行宏观调控了，这次是“真”的房价要跌下来了。老百姓有盼头了。
事实上，在之前的日子里，我们已经受过太多的欺骗与背叛。从2003年开始调控，调控版本Ver 1.0，2.0，3.0，4.0…………二套房首付从三成，四成，五成，六成。交易成本从不到1%，到3%，到5%，到10%。
可令人绝望的是，房价非但没打下来。反而越长越高。当二手房的交易成本达到10%，旁边新房的价格，就会比二手贵50%。
或许我们会问，如果这一次“再”打不下来房价会如何。下一次调控，会不会二套房首付70%，利率1.4倍？
那么，首付六成和首付七成，又有什么区别呢。我们又凭什么指望，首付七成就能把房价打下来呢。
一）方向错误
当2003年开始宏观调控，2005年第一次大规模加税，当时的著名学者薛兆丰，曾经写过一篇文章《重税岂能降房价》。以严谨科学学术的态度，表示科学推演无法顺解。
当然，科学家在我国学术向来是没有地位的。所以我们看到之后05，06，07，08，09，10年的调控，一次比一次加税，一次比一次税重。
有一句著名的名言：“如果方向错了，停下来就是前进”。早在2005年的时候，我们就敏锐地查觉，宏观调控并不如他名义上说得如此光明宏大。宏观调控也绝不是以“降低”房价为目的，其中私心杂欲，不想喝咖啡。但是有一点我们是非常清晰地，随着税越加越多，房价只会越来越高，不会降低。
在这过去的六七年中，陆续出台了十几次调控。每次调控，都获得了大批城市贫民青年的欢呼；他们的欢呼，不是为了具体的政策条文，而是希望政策可以让房价低一点，让青年人能买得起房。
但智者不语，智者是在暗地里看着的。我们知道，“因为宏观调控，所以房价飞涨”。zf每加重一次调控，必然会使房地产税负加重，流通变慢，结构变脆。最终就是一手房带动二手，新一轮的房价飞涨。
“如果方向错了，停下来就是前进”。真真正正要降房价，不是要加调控，而是要减调控。往回走。把各项政策调整到2005年之前，把交易成本降低到1%不到。否则，如果你杀红了眼喊着“进进进一步加强宏观调控”，只怕令房价越来越高。
二）价格信号
说到这里，我们要提一个大是大非的问题。为什么政F对炒楼客如此仇恨。为什么政F舆论，一定要往“减少炒作，可降房价”上面引。
翻开任何一本宏观经济学的教科书。我们绝对找不到任何一页，“因为炒作物价飞涨”，绝对没有绝对找不到。我们唯一找得到的，是“交易”的好处。其主要是各取所需，分摊风险，发现价格信息等等。
在任何一本现代经济学著作中，对交易的评价都是正面的。交易是一种恒等式，“强定律”即交易在任何情况任何假设下，总是好的。交易永远是好事情。
在房地产市场，为什么有这么多人炒楼。为什么有这么多人，2003年拼命地买进，哪怕租金都低于月供，哪怕有部分房产空置，但只要是5000~6000/m的价格，他们就不惜一切买入，哪怕面临宏观调控哪怕面临报纸新闻狂轰乱炸，哪怕电视台专家学者谢国忠易宪荣天天说楼市要崩溃。可他们就是要抢着买入，还把价钱越抢越高。
因为“炒楼者”在释放正确的价格信号。从2003年开始，就有一部分人坚信“房子”的正确价格是50000/m。而不是三千五千一万二万政F就在喊的泡沫。
为什么，他们凭什么相信这一点？
因为对执Z力量的不信任。从2003年开始，中国财经界接连发生了几件大事。一是中国政F划拨了三千亿美金外汇储备，作为四大银行的资本金。这是严重的滥发纸币行为！二是中国zf强硬表示，由于面子问题，人民币不升值。这就意味着大量的外汇占款！三是星空开始显露出秀相本质，光做戏不反腐。这就意味着机构臃肿，zf会有巨额亏空，必须印钞度日！
昔日因，今日果。困难虽然是今天刚才爆发的，但七年前我们就看得清清楚楚的了。
话回正题，还是回到2005年初，政F为什么这么仇视炒房者的事。
炒房子的人，是在给出正确的价格信号。你纸币如此滥发，或者预期你如此滥发，物价自然飞涨。Chung-Kai-Shek也控制不了此等居民。哪有金圆券滥发了，平民老百姓不囤积大米的。
但问题是，政F不喜欢这样的“信号”。或许高层内心里是明白的，但他不希望底层老百姓也明白，尤其不能让十万万平民都明白。
今时今日，2011年政F在做的事，其实依然是掩耳盗铃。他把炒楼客都赶出市场，是让市场仍无法“快速”反映真实供求。限制每个人只能买一套房子，哪怕你心中知道人民币快变橘子皮，你也只能拯救身边一二个人。zf把交易成本弄
得很高很高，甚至部分小区一二年都没有一套交易，是为了让市民不了解真实情况，不知道报价已涨上天。
政F厌恶讲真话的“价格发现”。如果你把真话告诉群众，那更是十恶不赦。我们需要的是CCAV。哪怕这也仅能把真相往后掩几年。
三）宏调恶果
2005年，当所有人欢呼宏观调控组合拳时；我们曾经有一个帖子，宏观调控是不是《国Chi》。其主要目的，是为了敛财，而不是降房价。害民害国。
2011年，各项恶果一一显现。
宏观调控的第一个问题，是交易成本过高。秀相政F，实在不是一个很高明的政客。他为了敛税，把交易费率定得非常非常高。这直接导致“交易量”的减少。甚至税率的提高还不能弥补交易量之减少。仅仅2005年当年，上海契税就少收60亿。基层gy怨声载道。而在2009年，zf工作报告内部文档，也同样提到“没有收到预想中的税”。
2005年时候，秀相或许是听了小人蛊惑。以为房地产价格完全是“炒”上去的，频繁地买进卖出，和A股股价一样毫无实料支撑。所以他在房地产费率上采取了一个匪夷所思的税率，约11%。
这样的交易成本，是无论如何无法承受的。直接的后果，是“应税房”急剧萎缩，几乎萎缩至0。你没有看错，是几乎至0。2010年上海市一手平均成交价格260W，而二手平均价格仅只有140W。也就是意味着，除了免税的老公房，几乎没有多少大房子在市场上换手。
中国的古人，是非常聪明的。《契税》的最早说法，起源于周朝。意味着土地买卖契约成立时，所要缴纳的税赋。契税一般定在1~3%。是因为市场只能够承受这样的交易成本。超出了交易就急剧减少。而且契税的古意，是收取了契税，就不再征收其他任何附加税的。
中国目前的交易成本过高，意味着土地市场不留转。在我前一篇《房价没跌，物价飞涨，为什么》中曾经提到，所有的人都是输家。包括税务局都是输家。其实一个聪明的政F，应该把税率约束在1~3%之内。随着交易的增加，总收入反而会翻番。我们一般认为，可以增加10倍。
“交易成本”过高的房价恶果，则是一手房高开，“跳跃式”上涨。
2009年其实政策还算宽松，真正政策收紧是在2010年，随后我们就看见了一个50%的上涨年。如果我们深入分析观察，会发现2010的上涨，主要是一手带二手。
2010年的上涨，我们可以称为“无阻力上涨”。
其具体的表现，原先一个25000/m的地段，来一个开发商，他就敢开40000。二三百套房子，很短很快的时间内卖完。
随后，不到半个月，隔壁另外一个KFS，他马上就敢卖80000。二三百套房子，也很快销售过半。
再过二个月，河的北边对岸，差得多的地段差得多的楼盘，对岸的KFS也敢开80000。然后阿猫阿狗都开40000/m，50000/m，60000/m。随便你喊任何一个价格，这个市场没有阻力，只有疯狂。
为什么会这样呢，因为在任何一个商圈内围，他都是“垄断”。譬如本来一个2KM为直径的圆心之中，有1000套二手房在卖。KFS就算是卖新盘，他的价格也不能太离谱。他等于二三百套塞入1000套的大盘子中，价格还得随行就市。而且客人随时可能去买二手。二手业主也随时都可能抛出贵房，换到乡下去。
可是现在“宏观调控”了，跑一个波段，卖出买进一套房子，不仅要交近11%的税，要受第二套房贷款的歧视，甚至还有什么限购令。在2005~2011，一错再错，层层叠码的情况下，二级市场已经变得非常萎缩。整个2KM直径的范围内，可能仅只有50套二手房在挂牌。
300套 VS 50套。再加上广告和宣传。这时候KFS就获得了“垄断”性的力量。他可以随意肆无忌惮地定价，没有卖不到，只有想不到。
更悲惨的是，从目前来看，还是KFS赢了，至少苏州河北岸那个80000/m的楼盘，卖得还不错。
四）难以收手
宏观调控就是加Shui，百shui千shui万shui。在宏观调控的影响下，发生三大恶果：一手垄断，置换减少，结构脆弱。市场呈现无阻力暴涨暴跌状态，把森林都砍伐光了。
如果针对目前某些舆论媒体的“进一步加强宏观调控”，那只能让事情进一步恶化。哪怕把首付加到70%，贷款利率1.5倍，所得税20%从严征收，又能解决什么呢。难道还真有人相信全国房价都是“炒家”炒上去的。
犟牛头必须扳过来。我们目前需要思索的，不是宏观调控的力度问题，而是“方向性”根本就反掉了。自古治国轻徭薄赋，重税岂能降房价。而且这对国家都是好的，收1~3%的交易成本，只会令库房总收入增加。拔最多的鸡毛而不让鸡叫。
我们目前应该做的，应该是取消2010年调控，取消2009年调控。。。。。。取消2005年调控。一直回复到2003年的低税状态。首付30%已可。国外都是5%的首付，剩余的25%由保险公司支付。国内还是管得太严，这只会让你买不起房子，而不是平民之福。
中国有句古话，叫“积弊难返”。秀相十年，留下弊端多多。房地产是一种“易涨难跌”的东西，因为任何一个小业主房东，都不原意把自己的爱屋便宜卖掉。在目前2010年“最最严厉”宏观调控下，房价涨到一个匪夷所思的状态。譬如苏州河北岸80000，皮肤颛桥星河湾50000/m。但哪怕撤销了宏观调控，鼓励小业主抛盘，都要一二年时间回复元气。因为交易量少，整个市场没进过洗牌，价格体系十分混乱。要恢复，也得一二年时间。
就目前情况看，“方向错了，停下来就是前进”至少要到下一任政F换届。拨乱反正，让市场恢复元气，至少还要一二年时间。要让老百姓买得起房子，不受宏观调控之苦，至少还得三四年的时间。
这段时间内，如果你睡不着觉，就把纸条抄下来，每天早晚各看一遍：“因为宏观调控，所以房价飞涨”。