主题：【原创】从拆迁看房地产循环 -- 曾自洲
家园 【原创】从拆迁看房地产循环 拆迁是房地产循环中重要的一环，也是社会矛盾的集中点。咱主要解释解释拆迁在房地产循环中的作用。
房地产分两部分，第一个是如何盖房子，第二个是如何销售。如何盖房子是一个技术工种，价值是有限的，里面的东西基本上也是比较规矩的。而如何销售就是一个大学问了。
销售最根本的问题就是要有钱，是买是借皆可。而众所周知其实最大的开发商是地方政府。咱斗胆画一个房地产的资金循环图，看看拆迁款在房地产循环中的作用。
---------拆迁-------- 买房--------- 买地
地方政府------->拆迁户------->开发商------->地方政府
------- 拆迁款------- 购房款------- 买地款
其中拆迁的主体不一定是政府，有时候是开发商，不过现在越来越多的是熟地拍卖，也是就是拆迁完的地拍卖。那么不管在拆迁过程中，政府顶着什么马甲，其实政府就是拆迁的主体。
政府的拆迁款主要是两种形式，第一就是纯货币拆迁，就是拆迁户搬家，政府给钱，政府给的钱怎么花是拆迁户的事情，政府就不管了。第二种就是政府给房，但是所谓给房也是要将房子估值，将购房款在银行里转一圈，再把房子过户给拆迁户，同时会给拆迁户一个现金补贴，这个补贴有正有负，有多又少。还有就是霸王硬上弓啥也不给，这就是地地道道的野蛮拆迁了。
一般拆迁户都是购房的刚需，哪怕是货币拆迁也会去买房的，而且从中国人的消费习惯而言，还会多多少少利用一点银行贷款。也就是拆迁款变成购房款的时候会被银行的贷款放大，并且放大后全部变成开发商的收入或是变成房地产的净流入（因为有些拆迁户买的是二手房）。
开发商的买地款一般都是分期付款的，而开发商买了地后还可以找银行做一点抵押贷款，这样总体来说，在拆迁款，银行贷款，以及其他房子的销售收入支撑下，开发商的资金压力并不大。现在我们知道只要是开发商的资金压力不大，房子就不会降价的，而在中国房子只有两个走势，不是降就是涨，平盘是没有的。既然房子不降价，那么就只会涨价了。
如此看来，拆迁款其实是支撑房价的重要力量。但是就像革命不是一天成功的，拆迁款也不是从天上掉下来的。以上海为例，拆迁变成一种狂欢，是2003年以后的事情，在2003年以前，上海政府也没钱拆迁，为了启动房地产也是费了牛劲了。这需要资金的积累也就是第一桶金。而拆迁的作用最明显的就是陈良宇通过同时建200个地铁站生生的把上海的房价势头逆转。
但是即使是地方政府愿意多付拆迁款，拆迁款也是有限的。总会出现一些钉子户，为了多要拆迁款而和政府僵持。这时候政府就会进行强拆，因为这有涉及了另一个重要的循环。
---- 拆迁---- 拍卖开发
生地----->熟地-------->地产（商业，工业，居住）---->土地增值---->生地---->更高价格的熟地
如果政府不强拆的话，生地会因为钉子户的原因无法变成熟地，就无法进行土地套现，没有土地套现，地方政府就无力进行新的拆迁，也就没有新的土地供应。由于房地产泡沫的原因，还等不到由于减少土地供应的而带来住房供应减少而导致房价上涨的因素发酵；而随着新增土地减少而带来的资金减少，就足以使得房地产资金大循环的断裂使得开发商的资金吃紧了。这也是为什么开发商总是要多多的囤地，多到够开发商干十年的量还在玩命吃，因为土地就是资金；也是为什么总是地王不断，楼板价比周边房价贵，开发商也干，因为政府拿买地款变成拆迁款的时候，其实开发商还能大赚一笔；这也是一方面地方政府不差钱，拆迁费总是给的多多的，多到是市场价的2,3倍，因为地方政府早就是算死了拆迁户，孙行者跳不出如来佛的掌心；另一方面地方政府总是上演强拆的戏码，因为项目的结束时间是无法用金钱衡量的。
所以当ccav开始对所有的各种各样的拆迁苦情戏进行关注时，当中央政府严令禁止强拆时，房地产的大循环就已经开始受到了严重的威胁了。房地产的运行方式已经要不得不作出改变了。
咱要静观其变了。
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本文转自本帮菜圈子：
家园 看不了你的圈子文章呀，能一块儿贴出来不？ 对于开发商而言，拆迁阶段属于项目前期，地的手续大多没搞完不能抵押，建筑设计大多连图都没画完开发贷也无从谈起；不像后面的施工阶段银行的钱已经到帐了，所以这个拆迁款大多得是开发商真金白银从自个儿荷包里往外掏，或者要靠赖、拖、贿赂等等见不得光且越来越难的手段来解决。开发商极不情愿支付拆迁款，大多并不是拆迁款从数额上大到付不出来或者占据房价、利润多高的比例，而是因为付款时间在开发程序中比较靠前，对于对开发资金链冲击最大。特别是天朝大部分的开发商规模都还不是巨无霸，小打小闹（相对于房地产开发所对应的资金规模而言）甚至空手套白狼的相当多，又或者虽然是大鳄型开发商，这两年大干快上摊子铺的大了，前期费用普遍都相当紧张；
客观地说，天朝的房地产开发除了是一个经济活动，还有很重要的一个功能是推进城市化进程，故而开发拆迁常常是得到政府的强力支持的。拆迁款说穿了不是给政府而是给无权无势的小老百姓，不付或者少付拆迁款就成为可行的经济选择了，虽然极不道德。
但总体来看，拆迁费用本身对于房价的影响其实是不大的。
当然，拆了再盖，新建后的片区自然是更好，区内的物业自然也就升值了。基于这一判断，被拆迁者对于分享预期中的片区升值利益的要求导致拆迁成本被不断推高。不断出现的某某项目开发拆迁产生N多百万千万甚至几千万，也就是这种背景下不断形成。这种拆迁费用的不断攀升，也更进一步加剧了拆迁费用对于开发资金链的影响。
拆迁对于房地产开发影响最大的地方其实是时间成本。