主题：【原创】中美买房你到底要付多少钱 -- 物格修齐
家园 【原创】中美买房你到底要付多少钱 我们都知道，中国住宅建设用地使用权期限是70年，也就是说你买一套新房，其土地使用权是70年，但除此之外现在在使用中并不再用缴纳其它费用。而美国房屋买卖是房子和土地使用权一起出卖的，也就是你买了房子也就买了其相应的土地使用权（永远），但要其后每年要缴纳房产税。
由于规定的不同，由此就产生了美国房子到底要花多少钱，中国房子如果征收房地产税后现在的房子是不是要大幅贬值的讨论。而且好像说法相当不一。
为了公平比较并简化问题，我们设想在中美各买一套完全一样的新房，并规定房价永远不变，并没通胀，没利息。（也可以规定房价变化两国一样，通胀一样，利息一样。）为了不换算两个汇率，规定这两套房子在购买的时候都是100万元（不是美金也不是人民币）。由第一段我们知道，在中国这个房子的土地使用权是70年，但没有房产税；在美国这个房子的土地使用权是无限期，但有房产税，我们定为M。
我们先看前70年：
中国：第一年后，总花费100万元，土地使用权69年。
美国：第一年后，总花费100×（1+M×1）万元，土地使用权无限期。
。。。。。。
中国：第七十年后，总花费100万元，土地使用权0年。
美国：第七十年后，总花费100×（1+M×70）万元，土地使用权无限期。
如果我们现在卖出房屋，前面说了，房子价钱永远不变（或者两国变化相同），美国的房子讲卖100万元。那么房主支出为100×（1+M×70）-100 = 100×（M×70）。
中国的房子同样新房还是100万元，但这个土地使用权0年的房子值多少钱呢？首先我们要了解一下啥是土地使用权0年：
2007年10月1日起施行的《物权法》做出明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但是不少人也注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。由此我们可以合理的预见，对于土地使用权0年的房子国家要征收土地使用费。也就是70年后要对房主征收房产税，我们定为C。实际想像一下，现在你要买一个价值100万元的房子，但以后每年国家要向你征收百分比为C的房产税，你愿意出多少钱买这个房子？这肯定会和C的大小成反比相关。假设国家也征收和美国一样的M，借用古道老井的公式http://blog.sina.com.cn/s/blog_5dd011740100r96n.htmlP=70×MN，“N是开始时的房价基数，P就是为70年缴税所贴现的货币量”，再令P+N=100万元，得出N为100/（1+70M），P为100 - 100/（1+70M）。如果这里M为1%，则N，也就是房价（基数）为58.8万元。也就是说土地使用权0年的房子在续期房产税为1%的情况下可以卖58.8万元。如果M为3%，那房子70年后可以卖32.3万元。现在我们可以计算了在中国买房70年后房主支出为100-100/（1+70M）。
具体点，房产税为1%，美国房主支出为 100×（M×70）=70万元。中国买主支出为100-100/（1+70M）=100-58.8 = 41.2万元。如果房产税为3%，美国买主支出为 100×（M×70）=210万元。中国房主支出为100-100/（1+70M）=100-32.3 = 67.7万元。
这样看来房产税越高，中国房主越沾光。其实这里面的计算有个问题，那就是如果续期房产税为3%的话，没有人会买旧房子的，都只会买产权是70年的新房（不征房产税）。而这种情况肯定不会让出现，所以只要70年的土地使用权不变，续期房产税应在百分之一点多。
另外说一点，中国的续期房产税是被70年的土地使用权所限制。美国的房产税各地不同，大致0.8-3%。
关键词(Tags): #房产税 中美，
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 喜：意外获得 8 铢钱。 送花成功。有效送花赞扬。恭喜：你意外获得 8 铢钱。1通宝=16铢
参数变化，作者，声望:1；铢钱:0。你，乐善:1；铢钱:7。本帖花:1
家园 一点建议 因为各国情况不一样，计算的时候，各种费用直接比较是有难度的。
可不可以，把土地和建筑分开来。土地不折旧，建筑是要折旧的。而且房屋的维护费用长期下来也是一笔很大的开支。
呵呵，估计要一个精算师来帮忙了。
建议是用间接估算的办法，平均房价的年利息占平均收入的百分比。也不知道可行不。
家园 你不打算交代两句? 至于你的引用，呵呵，这种特别冲的说话的人基本可以无视，原因很简单，谁也不是傻子，那些交3%地产税的人能比在网上叫嚣的人更傻吗？那些住房子的每年交的可是真金白银，如果政府收的都是无厘头的话，美国又没有户口政策，不会去别的地方买房子嘛。我对于这些要么知道实情但忽悠人或者根本不知情网上看到一点就开始发挥的家伙个人相当鄙视。不正常的是你的数学或者经济学学的也不太好。这样的天方夜谭都有人公开的讲，还有人信，真是人间奇迹啊。你不是认为中国房价跟美国房价是一回事吗?认为古道老井要么是傻子要么是忽悠,是你相当鄙视的吗?认为古道老井的言论是天方夜谭,相信他就是人间奇迹吗?怎么转身就引用人家的公式大摇大摆的跑这来重新对比中美房价了?你要接受人家的公式,对你之前这些话至少得有个交代吧?如果你自认为我和古道老井之流是傻子或忽悠,我没什么话可说的,但你一边用别人的见识观点在这收花,一边鄙视别人,我忍不住要说两句.不了解情况的人可以来这里围观一下
家园 与人讨论是我最不怕的。你的回帖我可是望眼欲穿啊。 你是想在这里讨论呢，还是回你原来的那个帖子？
首先你的引用是有语境的，也就是每一段话都是有具体所指的。单单摘出来这样的手法不太厚道。其次，这三段话每一个我都可以轻松应对/辩护。如果想弄清楚的话，我们回原帖来讨论。
我引用的公式没说是自己的吧，也给出链接了吧。不算偷，是吧。说实在的，这个公式我并没有真的明白，故也不知道与真实差距多少，只是我自己没有这样的公式，而且他的算法好像得出来的数看起来还行，反正只要和购房年数成反比的大于零小于原房价的算法就行。
下面不知你能否帮着答疑解惑呢。
1. 古道老井有一个重要的数据就是：“如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%”。这一点我就非常不明白，利率是5%，膨胀率5%，这样就可以得出房子每年的升值就得是10%？这个10%到底是咋算出来的。
2. 接下来古道老井就一个判断：“现在开价250万的房子，你首付就交13万吧，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。”这句话本身在他所给的那些前提数值（暂且不管这些数是否合理）下是成立的。可是这世上会有人这么干嘛？谁买了才13万的房子，然后就存银行237万等着被房产税扣光。你见过有这么可爱的买房者吗。既然根本没人这么干，说出来不是蒙人的吗？
3. 另一个同样可笑的判断就是70年平均每年的房价会涨10%。我回应的原文为“你知道1.1^70等于多少吗？789.7。也就是说一套13万的房子70年后将卖到10266万，也就是一个亿！”你觉得小学生会相信这个吗。
我不管啥金融大牛，数学专家，说出来的东西没有道理的就逃不过在西西河被批判。如果你不能回答我上面的3点疑问，我就麻烦一起去他的博客问。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 70年后房子还真有可能值一个亿 你看一下，2011年卖1亿日元的房子+土地，在70年前要多少钱。我估计应该到不了13万日元。
房地产是一个比较简单的投资。
你如果穿越到1941年的日本，并且手头有13万日元，除了房地产，你应该如何投资，当你穿越回2011年的时候，这笔钱还能够获得保值？
家园 先找到了一个美国的，直接打脸 http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/197685.shtml再看这个更全的，香港，日本和美国的。基本也全部打脸。
http://goodluckyao1065.blog.hexun.com/50873109_d.html想知道为什么吗？不告诉你。
家园 你就继续你的鄙视吧 我没有说你偷,我只是很反感你一边鄙视人家一边又接受人家的公式,本来以为你既然用了人家的公式至少应该收回你之前的鄙视道个歉吧,没想到你还是认为你这些话都是有根有据的,还说我不厚道,我实在没胃口跟你讨论,你就继续你的鄙视吧.
家园 国内买房包括的房产税部分交给谁了? 政府还是房地产商? 家园 在美国交的房产税是免联邦税的, 另外一般人都是30年贷款, 如果真是30年还清, 付给银行的利息基本上就是房价. 这些会增加支出.当然付给银行的利息也是免联邦税的. 这些会减低支出.
我感觉孩子大了, 房子就卖了, 70年不太实际.
再有就象你在另一贴提到的, 财产税是当地政府的预算, 要用到当地的学校, 救火站, 警察局等等地方还有公共道路维修, 铲雪等等, 已及一些孩子体育陪训班(象棒球, 足球等, 很便宜)等, 户主的钱并不白交.
这些政府开支也许在中国可理解为少给国营工作人员的工资?
我理解财产税严格来说是拥房而不是买房的支出, 拥房支出还包括庭院/草坪的维护(水, 买草/花, 割草机, 砍树, 肥料, 收树叶...), 房子刷漆, 换屋顶等. 如冬天下雪, 要铲雪或买铲雪机. 包出去就要花钱. 如拥有的的形式是Condo则大多开支包在每月交的Condo Fee里了.
不管怎样, 空调和锅炉是要自己管的.
在美国交不交物业费(Condo Fee)(也许和国内的物业费涵义不尽相同), 取决于拥有形式而不是房屋样式.
中美房屋比较的不定因素多, 就象收入和生活水准. 在美国的华人(中国人这个词容易造成血统和国籍的混淆)说起这些时, 脑子里大多可能出现的是乡下/大农村, 而中国国内的则是北上广之类的.