主题：【整理】说说恒大的问题 -- 普鲁托
- 复 送宝
家园 补几句，一孔之见。 我只写了一句话，有些不负责任，就抽空再补几句吧。
中国政府是有自知之明的，否则早就如了那些中外预言家们的愿了。
看起来好像那些官僚和资本家既有自己的小九九和花花肠子，也有他们的联盟或后台，几本“账”玩的好像很溜儿。
但是中央政府更有自己的国家机器，拥有不尽的人才积累和可动用资源。这永远不会是同一个级别上的较量。
举两个例子：
忙总和其他河友写过。各省上报的数字，统计局都会另外做处理，去掉有些省市虚报的水份，添加有些省市瞒掉的留存，不公开的那本账一定是八九不离十的。
国企的那些不起眼的部门的领导，都不是闲职，一般是与上级有关部门直通的。那些重要岗位的骨干的身边人，也多有背景和来头。有些人看起来大权在握，实际上干的基本上还都是“鸟笼子里”的事情。
香港大闹之前的时候，我就听说有关部门在选训赴港人员了，都是些被审查过所有关系的年轻精英，工作细致到把他（她）们的谈婚论嫁的过程都完成在赴港之前。
不法资本家们现在惶惶不可终日，是冰冻三尺非一日之寒。
把事情做好，不单单是做些什么，更包括在什么时候去做。
“有路不走，也是实事求是”，这是挺精辟的话，但却是不容易做到的。
过去，我们看到的是，当代那届领导，从政治局常委会，到政治局委员会的成员的变化。那些都还是初步的变化。不久的将来，也许就会出现的是整个中央委员会的成员的变化，和人大代表的变化。这是中国的民心和民意决定的，会是大势所趋。
如果神仙驴那些老河友还在的话，他们能为我们提供更多的分析。
通宝推：empire2007,秦波仁者,醉寺,月之回忆,
家园 恒大问题一出 港股地产股狂泄，日本也受影响，美国股市也跌，时间点都聚在美国债务危机问题大爆之际，哪个是这波股市下跌的主要引爆剂？一个恒大这么厉害？中国股市里国际资金占比并不大，人民币也不是主流国际货币，能掀起如此大浪？这波风浪的主谋是谁？操盘侠又是谁？真实目标目的是什么？
港股是切入点？再看几天港股的行情，至于A股，股值虚高的有，但不多，大多是低估，而且中国股市与经济运行的关联不大，A股和l港股的股价也不一致，索罗斯们肯定还会有欲望有行动，这回操盘恒大是索罗斯在后？
目前看不到关联性的东西，单绝不会是孤立的几件大事碰巧同时出现，需慢慢观察。
通宝推：潜望镜,审度,家园 有点不理解 看上面的报表，资产总额22065亿，负债总额18480亿，其中今年有息债务2000多亿，还有一点是相当一部分的债主来自海外。
我不懂财务，但看数字，恒大还不至于资不抵债，大不了把资产打包打折找其他人接手，先把债给还了，似乎这也可以？
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家园 应该看三点 资产债务现金流。
资产很难变现，买的时候值钱，卖的时候就不值钱，王健林沙发拍碎了，才把万达卖了几个钱？就这样，很多人还说融创进早了，晚一点还能压压价。
当年国资私有化也是这么玩的。一百元买个厂的事，不算新闻。
当年如此，今天也可以反向操作。
恒大出现这个问题，我个人认为不在于房地产调控，他的土地储备量和房地产经营策略不至于受影响。还是产外投资太，也许是为了转移资金，也许是为了做大，谁也说不清。能看到的就是瞎投把自己弄瞎了。
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家园 财务报表数据比较虚吧，资产固化问题严重 一是财务数据的真实性问题，国内房企粉饰报表是常规操作，恒大永续债等大量其他权益工具充斥。
二是资产固化的问题，国内房地产有几个明显分化的趋势。一是一二线城市和三四线城市严重分化，三四线城市房地产销售已经低迷好几年了，随着人口进一步向中心城市聚集，未来三四线城市的房子更难卖，恰好恒大的货值很大一部分分布在三四线城市，这部分资产未来去化会很艰难；二是住宅和商业严重分化，住宅作为类金融投资品，只要价格合适还是不愁卖的，部分中心城市目前还是供不应求，但商业和车位无论在哪个区域，都很难买，价格也长期低迷，因为商业的投资逻辑还是看未来的经营现金流的，租金上不去，商业就卖不动。
现在房企的经营模式大部分都是庞氏，土地价格已经很高了，拿地之后住宅销售现金流肯定养不住商业，导致必须不断滚动拿地，靠预售制度的红利套出现金来维持企业资金链不断掉。
所以说，看着恒大资产体量很大，但剖开看，能有效变现的不多，一旦融资现金流断了，基本就无力回天了。
通宝推：薄荷糖家族,家园 帮你补充点数据 （恒大）截至2021年6月30日，集團總土地儲備項目778個，分佈於中國233個城市，總規劃建築面積2.14億平方米，土地儲備原值為人民幣4,568億元。
其中一二綫城市土地儲備原值達人民幣3,176億元，佔比69.5%，平均樓面地價人民幣2,653元╱平方米建築面積，三綫城市土儲原值人民幣1,392億元，佔比30.5%，平均樓面地價人民幣1,470元╱平方米建築面積。此外，集團還擁有舊改項目146個，其中大灣區131個（深圳62個），太原4個，石家莊2個，唐山2個，其他城市7個。
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家园 同样疑问，应该是流动资金的问题，不是资不抵债的问题 前提是，那些数字真实的话。
家园 同感 我也认为是资金链的问题，这是国家政策转向和国内外投资者对新形势下的调整，共同产生的结果。这都是应该经过事先的评估的。要说政府对恒大的所有事情都门儿清，可能是跨大其词。可是说政府对恒大的那些账是有数的，应该不过份。政府怎么可能不知道它现在的体量和后果的分量呢。恒大的存地，在建和在售的楼盘等都是非常可观的，应该是资能抵债。
经过整顿改组，恒大换人换向后，资金链问题就会得到解决。
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家园 资产要打7折计算 看阿里房产法拍，除了少数地方，有证的房产，一般是评估价的7折左右。
未完工的，未办证的房产，7折都拍不到。
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资产总额22065亿，打7折1.5万亿，负债1.8万亿，已经是资不抵债。
把资产打包打折，估计死得更快。