主题：一个关于加拿大房地产的新楼 -- 夜如何其
家园 一个关于加拿大房地产的新楼 -- 有补充 我现在真是大彻大悟了。
现在西西河的主流就是几个加拿大河友对战几十个国内河友。几个美国欧洲河友打酱油。几十个不知道干啥的往河里排污。
我也不干监察了，我也不敢申请监察了。
当不上，现在倒不丢人。
当上了，说明反对票少，倒有可能有点丢人。
凑凑热闹，说说加拿大房地产。
为了贯彻我的开篇，国内河友你们就别发言了，你们还真不懂。
不过我说完了，你就懂了，你就能说话了。
我人品好吧？
这就既不阻塞言路，又让人言之有据，避免掉坑。
你们见过这么好的人吗？
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国内外房地产逻辑有比较大区别。
国内的公寓，在金融业眼里，实际是一种标准化的商品。
就是非常容易确定其价值。
别墅老洋房之类反而是个非标产品，价值确认的误差很大。
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国外还有另外一个特点，就是土地私有。
所以国外房产价值不太好判断。
只能综合社区成交价和其他一些因素，大致估计。
同一个房子同一时期卖出不同价，而且差距很大，非常有可能的。
这就是说，你有可能捡漏，但同样机会上大当。
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那如何判定房产价值呢？
第一看社区收入，比如说多伦多有六个小社区，家庭收入中位数为零。
你要非说这里房产有投资价值，那你肯定是不一般的大佬。
国内搞过拆迁。
多伦多也有一个超高收入区，我估计大多数人，也买不起那里的房子。
河里说的那几个区，有个大区收入中位数比较低。
我不在多伦多，我也不胡说八道。因为我是小镇思维方式。
第二看人群学历，一般大学超过50%，就算不错了。有些地方超过80%，这可是家庭，连小孩都算分母的。大学在校生，算不算分子，有点疑问。
第三看自住比例，租客多，往往意味着社区差。但大城市和大学附近情况，需要仔细观察。
第四看，种族比例。这个只能靠眼看。因为能查到的是语言使用人数。比如说华人吧，就有普通话，粤语和汉语方言的区别。后边这个，好理解，旅加熊猫就只听得懂四川话，不懂普通话和粤语。
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有些银行和第三方，提供房产估值，中介也以此为抢单的噱头。
第三方这个数据，一般偏低。但你卖房卖出高限，也很难。
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现在宅基地的价值上升，比房价快。
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收尾：
我在小镇，说实话，我觉得我们这里房价有点过高，没有那么大需求。
住房问题，还是个大问题，影响政治选举。非常令人疑惑。
因为孩子租房，关注了一下多伦多的房市。
我是绝对看不懂，比如说有个人给我吹嘘的8，90万的高层，一搜索，叫价才70多万。
我认为车位6，7万，他说超过十万。
买房还真是个挺大的冒险。
反正我觉得就我这么小的地方，估值漂移都很大。
在多伦多买大宅，屯好几套房的哥弟们，真是人中龙凤。
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真是越老越糊涂啊。开篇把国内河友得醉了。
收尾好像有点卖队友。
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监察是不能干了啊！
元宝推荐：加东, 通宝推：为什么不可以,落木千山,潜望镜,方恨少,唐家山,林三,加东,铁手,七天,脊梁硬,桥上,菜根谭,作者 对本帖的 补充(2)家园 关于黑石引发的补充 -- 补充帖 我不懂金融，也不评论黑石。
他们的操作都是玩出花了。
有时也会遇到这种，有人想置业，但是没办法打理。
原因很多，有的人是在国内，有的人就是又想投资，又怕麻烦。
所以有没有这种服务呢？
还是有的。
比如让朋友看着，分一半租金给朋友。其实这个比例，都很难受，搞不好朋友没得做。这个事很琐碎，可能啥事没有，可能极其麻烦。
找专业公司就好得多，也是这个比例。他们有集中管理的优势，摊薄容易降低。但大毛病还得你自己出钱修理。
这种房子都有管理公司的标志。
加拿大在北半球，类似风水学的讲究，其实还是管用的。
举个例子，我当年买房看过一个房子，这十年换手三次。还有过华人房主。
这个房子每不到五年就得修一次房顶外墙，总是进水。一般人家进水都是地下室。
我也一开始不明白，看上去真是不错，要不当年我也去看，后来才有点醒悟。
能被我这种老白看出的风水格局。
刚修完，我估计三年之内，这个房子不换手，就或者再修。
家园 补充二 贷款利率，保险和其他 -- 补充帖 房贷分两种，固定利率和可变利率。
可变利率去年变动极大。
西方借俄乌战争的机会，压制通货膨胀，快速加息。
加拿大的可变利率从不到2%，暴增至约6%。
20%的贷款触发利率，还款不够支付利息了。
有个银行更是达到了50%。
这就必须增加还款额度，不然利滚利了。
这就造成从去年三月开始的房价下跌，多的地方跌落30%。
这个需要辩证地看，跌得狠的房子一般区位不好。
其实好区还很抗跌。
三个月前，我们这里房价迎着大跌，反弹，扫房团又来。但第二月就被打下来了。现在据说炒房团又活过来了。不过现在天气不好，还得看看。
房价的韧性让人叹为观止。
华人购投资房，有养老的考虑，就是吃瓦片。吃瓦片吃得好，要么本金大，要么下手早，要么自己会干点活。不然叫人看一次，200-300就没有了。
最近我就被连砍两刀，谁叫咱们没本事呢？
这玩意不能生气。
最近利率高，其实很多人的持房成本，已经裹不过来房租了。
如果没有房价上涨这个根胡萝卜，买房而不是租房的人，真的是驴踢了。
从理性角度看，核心地区的房价必须得涨！不然还真挺麻烦。
房屋保险是根据估值定的，有公式，其中消防栓离你家多远，也是一项。
不过你要是见过救火的情景，见过有大将之风的消防操作，其实就知道，远点也没啥。
出租房的保险有时反而低一点，因为房客的财产和你没关系。共有的住宅不太懂。不过我见过高层发水，但不知道会不会影响保险。
老社区的房子往往有后车道，就说你和你背后的邻居，中间有条小路。但只能车单行。这个能让你加盖价值提升。路口拐角的房子由于后院小，过去不受欢迎，现在就好得多了，不过还是看你有没有空地。
加盖房子过去需要批准，现在还是得通知，但可能不需要批准了。
现在人工贵，一般而言加盖越多，越是价值提升大。
大翻修甚至可退税。
说到底，房子的价值还是区位第一。
就是一句话：好社区，破房子。
这个是富爸爸穷爸爸里的精粹。
买房这个事，真是个公车逻辑，早上车有座位，晚上车站着。
至于会不会翻车，去天堂还是地狱，乘客们也不知道，大家也就是只有选择上下车的权利，搞不好还下不了车。
家园 现在（2022/2023）基本已经没有以前那种竞相砸钱抢单 现在（2022/2023）或者说这几年基本已经没有以前那种竞相砸钱抢单的现象了。这几年鸡鸡们都喜欢玩低报价多收offer的策略。所以你说的看市场报价这几年已经没有参考价值了。市面上不少要得比合理成交价低很多的房子。反正没达到预期价格房主是不会卖的。大不了重新挂牌么。极个别因为个人财务问题急着出售的，这种可能暗盘就走了。真到市场上也停留不久，且数量很少。
只能看附近的类似房屋近期的成交价。为什么近期呢？这两年房屋价格波动比较大。
家园 我们这边低报价吸引人看的小手段，也玩不转了。 过去我们这里有卖房的特别喜欢玩这个。
最近不行了，明显看得出就是玩这个策略，但没人看，玩成实价了。
现在降价倒不狠，反弹了两次，打下去两次。
我粗浅的看法是，买卖认知差异有点大了，成交不活跃。
利息涨，就得暴雷，利息降，就敢马上反弹。
见前补充 4868939 家园 如果你在多伦多，北约克1910的房子分了两类 一类是都没翻过的，一类是翻过的，
但是，翻过的有时候反而更糟，因为building code在变化。
70年代翻过的，本来没地线的铜线给换成铝线了。
现在的话，没地线，加个互感，也就控制了。（火线地线电流不一样大，漏电就跳闸）但是呢，整个房子扒开换铝线换铜线的成本就高的多。
还有60-70年代，有一些地面材料是有石棉的，你没翻过，老了木地板啥的，磨磨不贵，换了那个时代东西的，反而要全扒掉。
好区的破房子，是坑最多的，不要砸在手里，需要火眼金睛和很多很多经验的。
还有很多，华人做的，现在可以用，出事了保险绝对不会赔的，不一一介绍了。
家园 还款这个坑要注意 浮动利率要注意。尤其贷款负担比较重的签贷款协议前要看一件事情。往往大家都盯着利率了。其实还有一个东西很重要，那就是利率上涨后还款额涨还是不涨（前提是利息还没有超过还款额）。有的银行要求还本金部分雷打不动，利率涨高了，还款额必须也涨。有的人会很难受的。
家园 不用想了，未来5年里利率会一直持高 几年里10%都不奇怪，世界大变了，逻辑推翻了，同样的把戏玩到头了。
家园 同意你的看法，因为本地的生产力增速要上来了 本地低利率，是促进资本外流的，
现在本地的生产力要加快增速，是需要投资的，
所以高息高收益，配合新工厂的建立和生产力的提升，
是一个互相促进的正循环。
建新的工厂有不错的收益，给的起贷款利息，扩大产能，继续融资。
为什么新工厂有收益，第一和中国脱钩，中国制造进不来，第二，新的AI工具效率更高
一段时间的高息，是一个整合的过程，基本就是大资本收市中心好地皮的时候，这两年临街店面关门不少，回头会有很多地块被统一收了，过几年盖大楼的。
迷途笨狼对中国的不理解，和楼主对加拿大不理解，原因是一样的。
家园 你说的也对也不对。 货币超发是事实。
但是降低货币乘数，也可以减少流动性。
这会有一个均衡点，就是利率肯定不会那么低了，但太高了也没必要。
得看美国人如何选择，如果发展实业，创造价值，利率稍微高点，对它更有利。就怕由奢入俭难。
家园 现在的经济不能长期支持这么高的利率。 除非有一直保持较高的通货膨胀，长期的高通货膨胀对于一个社会来说又是不好承受的。
利率现在正在等一个时点掉下去。
家园 有很高的几率今年利率就会下降 利率最迟会在明年下降，而且下降的速度会非常快。
家园 跟风说说吧 美国买房也是一样，必须同时考虑居住属性和投资属性。考虑投资是没办法的事情。如果流动性这么大。那天要走，不说挣钱，房子必须脱手啊。很多在中西部小镇买了豪宅，一两年卖不出去，个中酸爽就别提了。
一般到一个地方，可以粗粗的划分几个区：高不可攀区，特别是东部有很多老钱的聚集地。那里的房子也不是随便到市场上卖，就不说了。底层无需考虑区，只要脑子正常都不会去。但是还真有中国人在那种地方捡漏买一个房打算出租挣钱。往往挣钱之余，又要精通如何赶走不交钱的房客，如何去法院打官司等等技能。这也就算了。
中间的是要纠结的。往往就是交通和教育。都好的地方可能价格就翻倍，差一点的地方可能居住条件好很多。这里面没有那么明显的界限。很可能一个地方号称交通便利，也就比别的地方省个10分钟左右，价格就贵一倍。所以值与不值就很主观了。
呆的久了，和朋友同事谈房子都学会了避免先亮出观点，察言观色一下，顺着别人说。免得来一句“谁买那里啊”，然后他说“我买了”的尴尬。
那要说我的经验呢。差不多就是只买贵的，不买对的。如楼主所说，美国的房子，几乎每一栋都是不一样的。而且随着时间起起伏伏完全正常。作为买家或者卖家，判断值不值是很伤脑筋的一件事情。但是打交道多了，学会一句话，钱不会骗人。所以你的所谓的“对的”很可能是主观的，而“贵的”是客观的。贵基本上有贵的道理。具体来说就是如果想投资升值的快，就要“好学区，好交通，破房子”。钱是固定的。前边两个的好，就只能最后一个破。我的两个朋友都在波士顿地区买的房子。一个买的是我说的这种情况，6，7年左右涨了一倍半（50万买的，130万卖的）；另一个反过来，坏学区，差交通，大豪宅，400多平米。同样6年只涨了几十万，不到30%。 但是房子住的舒服，也不能说是亏了。
通宝推：北纬42度,方恨少,家园 说话得罪人啊你知不知啊 还想面面俱到，有可能吗？
赶紧去申请监察，我就原谅你😄。
见前补充 4868197 家园 加麻大不少snow geese，也不少在美国买投资房的 有专业的经济负责打理，价格没研究过，但是不会是租金的一半那么高吧？本地类似的服务每次找新租客都是一个月房租，外加每月100的费用。