主题：【原创】从房地产危局到财税变革 -- 大黄
家园 【文摘】遏制地方政府卖地冲动 土地出让金重分方案初定 从步骤上来讲，解决了人事的问题以后切入财税这块，还是很稳妥的。6月份写文章的时候是有些担心胡温思路还没理清楚的，现在看可以基本放心了，呵呵。
家园 看了这个东西有问题 这个办法，如题目所说，就是控制地方政府的卖地行为。不过出台的主要背景是什么？地方土地资源使用存在重大浪费？还是中央地方矛盾？
如果是后者，那是否意味着中央开始逐渐收回93年以后放出去的权力？看了张五常的博客，我挺接受他那个地区竞争的解释。大幅削减地方的土地权，从这个解释来说应该是不利的。
家园 简单回复一下 这个办法，如题目所说，就是控制地方政府的卖地行为。不过出台的主要背景是什么？地方土地资源使用存在重大浪费？还是中央地方矛盾？我的楼主贴里实际上谈的就是背景，简单讲就是房地产问题已经威胁到整个宏观经济和金融系统，成为了系统性风险的焦点，这就是“危局”的意思。2003年以来经济方面的宏观调控和最近以来政治方面的以陈良宇为代表的大动作，攻防的焦点都在于此。这个中央地方关系不是一个简单的中央和地方利益你多一点我少一点的问题，而是一个利益与责任不对称而造成系统性危机的问题。也就是说，土地盛宴的收益归地方，而风险由中央来扛，这种情势对胡为代表的中央来讲是绝对不能接受的，拿下这种模式的始作俑者和最大的代表，是打破这种局面的必然选择。
如果是后者，那是否意味着中央开始逐渐收回93年以后放出去的权力？看了张五常的博客，我挺接受他那个地区竞争的解释。大幅削减地方的土地权，从这个解释来说应该是不利的。张五常的解释对朱时代的经济是一个很好的总结。但你这个权力的收放描述并不准确。正像我原文里所说，94年的分税制，总体上是“收”而不是“放”，这无论从动机还是日后的“两个比例”都可以看得很清楚。之所以“放”了土地，这也是必然的，因为地方缺乏财政来源，不留口子也不行。所以我在楼主贴里也并没有批评这一点，评价一个政策毕竟不能脱离它的时代。而且就问题本身来讲，重要的并不是收还是放，比如在分成上是三七开还是七三开这并不重要，重要的是中央和地方之间的财政关系是清晰规范的，这可以很大程度上避免现在这种个别地方可以利用漏洞直到可以影响全局的情况的出现。张五常讲的地区竞争机制在规范土地收益之后是否就废了？我看未必。地方政府之间可以竞争的很多，不准比贱卖土地，地方政府就得比更有技术含量的项目了，这恐怕也是所谓“科学发展观”的初衷了，呵呵。
具体到目前这个政策，细节还没有出来，但按我上面所谈的标准，未必是没有问题的。比如它这个方案是把土地收益部分拿到中央（我在楼主贴里面的建议是仍全留在地方，只是在时间跨度上做限制），这是否解决问题？地方财政在这种变动以后怎么办？这些都可以慢慢再看。
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家园 讲政治离不开经济 倒过来也一样。房地产调控与税制改革，说到底离不开中央与地方的权利制衡。一句话，有钱的是老大。94年分税制实施时，地方先研究下一步搞什么才能多分蛋糕。多数走第三产业的路子。后来所得税又分成，地方政府只好卖地，经营城市，不过这是饮鸩止渴，30、50 、70年的土地收入，一届政府拿来全部花光，后来者难以为继，还形成房市泡沫，危及整个国民经济。中央要调控，地方本能的阻碍，中央只好杀鸡给猴看。
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家园 又看一遍大黄兄的楼主贴，信息量太大，问题还是比较多。 都是随手写下的问题，不系统，见谅。
11、 资本帐户不开放的情况下，为什么国际流动性会是一个主要问题？外资在整个国内房地产业中占的分量是不大的。
2、 需要从生产型增值税改为消费型增值税，为什么有这个需要？从公共财政的角度说，生产型增值税可以视为地租的一种表现，对经济没有太多不利影响，但是消费税必然会带来DEAD WEIGHT LOSS。
3、 批租改年租。年年都要谈条件，这个动作从根本上取消了地方政府卖地的权利，如果通过合约安排有延续性的年租，则其实也还是批租。年租的做法固然可以防止地方政府寅吃卯粮，但同时会极大的左右地方政府的建设热情，把注意力放到短平快的项目上去。不少地方政府实际上用负地价的形式来卖地，看得是后期的税收效益，现在这条路是不是基本上可以看作堵死了？土地出让金方案主要针对的应该是房地产业，但是方案里没有区分工业用地和商住用地，遏制商住用地膨胀的时候把工业用地业掐住了，这会不会是大问题？东部现在或者可以搞科学发展，中西部可什么本钱都没有。
4、 土地盛宴的收益归地方，而风险由中央来扛。这句话我不太懂，风险实现的时候，实际上倒霉的还是地方，项目全部完蛋，中央要面对的无非是坏帐。说难听点，坏帐用通胀去冲就是了。如果大黄兄的意思是地方政府领导扮演经济人的角色侵吞利益，而中央是管理者，那么寅吃卯粮就很有意义。不过这是官办经济的固疾，不在土地一处吧？
5、 这个问题可能过大了，只是提一下。投机是不是正常的市场行为组成部分？房地产泡沫是不是应该捅破？泡沫产生的来源仍然在于需求，虽然可能是不真实的需求，这时候打供给是不是一定有效？如果确实需要捅破，是有中央来捅比较好，还是地方政府各自行事比较好？
最后，我也同意土地收益应该全留地方，中央不缺这个钱，钱从税制改革上面搞更正当更有效。
家园 呵呵，还是简单回复 问题好多啊……汗。在这儿恕不能一个个回复了，呵呵。其实老兄提的问题可以说集中了几乎所有当今中国经济的核心问题，一个帖子也不可能说清楚，我又没陈经老大那么能写
不过从老兄的问题里还是能抓出一个基本的判断，那就是房地产的问题其实不大，不是根本性的、全局性的问题，这从它的影响主要在地方的判断可以看出来。而这显然不是小弟立论的出发点。这一点我也不想去论证它了，因为我毕竟没有太多第一手的资料。未来几个月或几年，相信会有人把2003年以来关于房地产和宏观调控的内幕逐渐揭开，到时候大家可以返过头来，看看之前的哪些判断是对的，哪些判断是错的，呵呵。
家园 赞一个。非常好的角度。 地方政府在房地产业中的利益，这是问题的要害。
房地产的问题大家已经叫了很长时间了，中央政府不是不知道里面的原因，但似乎至今未能有效控制。正如你文中所说的，2003-2005的调控是失败的，这让很多人都开始担心中央政府缺一只‘铁手’，即朱那样的人物。我毫不怀疑胡温是很好的人，但作为大国的领导，还必须是强者。温动不动就打感情牌，时间长
了大家会有审美疲劳。
家园 关于“不动产税”,我问个可能是比较弱的问题 关于“不动产税”或者“物业税”，如果一旦实行，那么征收的对象到底是那些人呢？在这个税种实行后买新房的人当然是必须要缴纳税金的，那么在实行前已经购买了住房的人是不是也要缴纳呢？毕竟他们在买房的时候已经缴纳了购置税（按大黄兄的说法，现在买房的购置税里面实际上是包含以后的“不动产税”的），他们以后要不要缴呢？如果要缴，那么是否应该先退税？
还有，即使是实行这个税种之后，二手房的买卖应该怎么处理？比如交易的二手房的产权证日期是实行“不动产税”之前的，那么在第一次新房交易的时候已经缴纳过购置税，如果在这一次二手房交易的时候仍然要征收“不动产税”，那么不是等于重复收税了么？是否应该给卖房人退税呢？
在之前关于“不动产税”或者“物业税”的报道中，似乎都没有对这些的说明，是不是目前的草案还没有考虑到这些东西呢？
家园 写的太漂亮了~flower 家园 送花，不过有一个疑问 假设“批租制”改“年租制”能成功的话，相信可以约束地方zf的一些短期行为，对于减轻因地方zf寅吃卯粮所带来的日后地方财政破产的隐患也是有帮助，但对于总体房价（包括日后的年租）下降是否有帮助呢？您提到的85年后hk政府改“年租制”，似乎房产的总体价格也没有明显下降吧。
如果没有明显下降的话，我觉得对购房人来说区别也不大，无非是买房后每月还贷的金额减少了转而去交年租了。
家园 好文, 花! 顶! 财税改革的重要性决不亚于金融改革, 但是前者的阻力好象比后者还大, 燃油税就是个例子. 地租/不动产税的改革现在可能还在研究, 但内外资企业两税合并的事却是已经被阻击几年了(具体的手法是利用人大立法的程序门槛). 好象今年8月又会就此事讨论, 希望能有好消息(顺利通过), 这样明年的两会就可以正式审议了.
家园 还花！ 您话虽寥寥，句句在点子上啊！
家园 鼓励租房 最近传出百分之七十的人应该租房的说法是否意味着会出现什么变局？也许上头在酝酿什么策略打压房地产泡沫？
上半年连续干掉省部级高官，加上新一轮轮换，地方敢正面和中央冲突的大员恐怕目前没有，但是人员换动的话，马上出台大动作的可能性也不大吧？
家园 送花