主题：说几句关于拍卖和破产的关系 -- 禅人

在MRandson兄投资黑石的风险一文下，葡萄兄有一跟贴：

和尚对美国法律不在行，不过依照处理破产的一般法律原则，房屋因业主无力偿还债务而被强制拍卖,并不一定意味着业主的破产，破产还有进一步的程序要走。

业主借款多以物业抵押给银行，这点与国内买房借抵押贷款相同，国外所谓mortgage loan。一般物业抵押贷款合同会规定，当业主不能按约支付installment而违约时，贷款行有权要求业主提前全额清偿，无力供款业主自然还不出，贷款行便因此行使抵押权人的权利，强制收回并拍卖物业，以拍卖得款冲抵业主所欠余款、利息及其他费用。然而这一行为的法律依据并非破产法，而是担保法，这里贷款行的债权属于担保债权，而有物业抵押的担保债权在债务偿还序列中的排列在一般担保和非担保债务之前.

如果物业拍卖所得仍不足抵付业主所欠余款、利息及其他费用，贷款行作为债权人依然有权继续追索，如业主筹不出钱偿还余款，而贷款行又不放过的话，这时就进入破产程序，贷款行可以向法院申请债务人（业主）破产，这才适用所在国的破产法。破产程序中也可能还有拍卖，如果债务人还有其他财产的话。但对该贷款行而言，这时的拍卖所得它就未必有优先受偿权了，因为还可能有其他债权人，而其中若有其他债权人对这些其他财产拥有抵押、质押或其他类似权利的话，他们的债权将排在做为破产申请人的该贷款行之前。

关于破产的法律，一般分为公司（或企业）破产法和个人破产法两类。

哪天交不出按揭了，也知道下一个谁又该上门催债了……

弄架遥控飞机去把银行炸掉先.

如果物业拍卖所得仍不足抵付业主所欠余款、利息及其他费用--

这种情况多末？能想到的只有房价大大下降的时候。

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只能看到一部分，请问，有全文吗？

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这世道，用彩色复印机做假钞都不行。同事要复印一张培训班的证书，大概上面有什么水印图样，复印机当钞票了，自动加了一个“这是拷贝”的字样。不看纸质的话，还真不容易分辨出来。认识的一个饭店老板给我看过50加元的假钞，不知道怎么辨认，真的看不出来，连水印都复制出来了，牛不牛！

美国破产一共有两种，一种是Chapter 7，另一种是Chapter 13。

Chapter 7，就是说，你的资产比负债小，没办法还清负债，那么就破产，然后重新开始，做法是把所有非豁免资产全部变现还债，剩下的债主write off。而你可以重新开始，当然任何事情都有代价的，你需要七年重建信用，同时破产纪录会在你的信用历史上保留十年。

另一种Chapter 13，就比较严格，也就是说，你必须要同债主商讨一个归还债务计划，而不能walk away，当然债主可能会减免你一部分债务，但是，bottom line，你还是要还债的。这种破产方式的好处是你还以保留自己的一部分资产。

现在从破产的角度来看，chapter 7要比chapter 13好，有些资产是被豁免的，比如人寿保险，退休账户，还有primary residence的一部分Equity。即使破产了，债主也不能拿走。

但是新的破产法，大大提高了Chapter 7的门槛，（具体细节，我也不清楚），所以在新破产法通过前夕，大批人抢着破产。这个新闻当时增被广泛报道过。

前段时间房子涨得时候，作re-finance，把房子的Equity全借出来了，现在房价跌了，索性就让银行foreclosure了。

我的理解在英式体系里叫做判入穷籍，但是银行拖回房子(under mortgage loan)与判入穷籍还是有所区别的，适用的法律不同，程序先后不同。第二种，有点类似公司的债务重组？

业主自己就可以把房子卖了，还了债还有剩的。像楼下无斋主人说的情况，应该可以归为债务人恶意破产了。

大概复印就不管用了吧？

纸面的质地（texture）不一样，大概就是你说的透明塑料花纹吧。咱们还是做良民，要钱就自己挣，假钞的玩火勾当不能靠近，要烧着自己的。

你我像是琢磨做假钞滴？俺这是想自己扫盲怎么识别假钞捏！