主题：【原创】在美国worst in record的房市里扑腾 -- 司徒彼

该弄点吃得了

有些州（如New Jersey）规定买家可以有7天左右的Cooling-down period，在付了定金以后7天之内可以反悔并把所有定金都拿回来。

我自己也将要买房，所以非常有兴趣看这个系列，请继续

正在上班，就偷偷写点。

我不知道是不是全美都这样，但是我知道有很多地方都这样。你到local government网站上去找一个

County Assessment Office

然后就可以找一个

Property Record Search

估计你放狗一搜，也能直接连过去。

在那里边你输入你感兴趣的房子地址，或者户主的姓名，就能查出来这个房子户主的姓名（如果你不知道的话）历史成交价，周围的房子的历史成交价，去年的房产税，等等。

比如说

这个是LA的一处condo的情况。

http://maps.assessor.lacounty.gov/mapping/viewer.asp

anyway, very useful information, to me.

offer accepted之后，不用交押金。还有反悔的机会，一种就是干脆说贷款批不下来，没钱那是没辙，卖家肯定不会借钱给你买房；还有一种情况就是找人验房，哪个房子都有毛病，可以借口房子破杀价，杀出一个超级价格，卖方不接受，自然合约就不成立了，定金自然退还。

还有请问：说买保险，怎么还有一个是剩下的？不明白。不过我也不用交保险，瞎问的。

重复一遍，不是jumbo mortgage!!!!!!!!!!

就是一个80%，另一个不到20%，所以没有给任何一个mortgage买保险。

offer accept以后，我们就和买房签了合同。当然是可以有反悔的机会，比如说搞不到loan,当时没有remorse到那种地步。

关于home inspection,因为卖方当时已经找人作了，report就放在那里，我们也没发现啥问题，就没做了。

我们开玩笑说，如果你在加州买了房，等你退休的时候，你把房子一卖，可以到全世界任何地方去住。

如果你在伊利诺伊买房（不算芝加哥），你退休了还是呆在那里巴。你的房子卖了最后还是只能买得起伊利诺伊的房。

当然了，房子便宜，门槛也就低，我知道很有几个grad students用RA的工资就能买房，这个在加州，NJ，可能是很难想象的。

写了半天，才发现介词用错了，咋能使in record呢，明显是on record嘛。

刚才忘了说，因为我暑假在纽约实习，我们希望那个房子能在八月份左右交钥匙(close),刚好卖主八月份要搬走，两下就觉得是天作之合了。

anyway, 我和LD就开着车找mortgage去了。我们没有考虑网上的是因为觉得service不方便。local几家银行跑了跑，当然首先问问利息多高，其次问了问close房子的时候有没有point。一个points相当于一个百分点，大部分银行应该都是0points, 但是也有那种0.5个points.还有个词叫escrow,好像是你给银行的，用来cover property tax或者一些其他的保险的。escrow可以每个月交也可以一年交两次，我选了后者，因为我想为啥不把钱放自己兜里捂捂呢。closing cost,就是交钥匙的时候你的费用可以让银行给大致算一算。

当时万恶的美联储天天叫嚣着加利，似乎唯恐房市太好了，现在我看他着急的样子就觉得活该，早干嘛去了。我们就想的是赶紧把这个贷款lock住，就是说我们八月份close房子的时候贷款就用当时我们lock住的利息。

然后我就赶紧去给property买了保险，不买保险银行也不会贷款给你，万一你的房子给烧了咋办。或者伊利诺伊那地方龙卷风很大给吹走了咋办。这个不是开玩笑。我后来做了一段时间的TA,那个instructor就说他们的房子就是重新盖的，原来那个就是给龙卷风刮跑了。我说你看多好，买了个旧房，保险公司给你出钱盖新房。等你卖的时候就赚大发了。他说，太危险了，因为没有地下室，他和夫人就只能趴在地上，看着整个屋子被torn down.

闲话少说。银行找人作了appraisal,就是找些人装模做样的估计一下，说你这个房子值不值你买的那个价钱。万一你有一天还不起这个贷款了，银行不至于发现你贷款了一百万，那个小破屋子才值十来万。这样他就是把你的房子卖了也亏大发了。不过还是那句话，那个时候房市好的一塌糊涂，银行也巴不得你多贷点款，谁会跑来坏你的事呢。

呼拉呼拉的忙完了，我就lock好了rate跟LD跑到纽约去了。就等这实习赚点钱来付首付呢。

结果刚到纽约，美联储又加息了。心里不由得对我的英明决定感到庆幸。

80%的大头款我用的是30年fixed rate （定息）。那笔2nd mortgage,一般来说利息会稍为高一点。我算了一笔小账，反正我这个房子5年之内肯定会卖，LD读书五年咋说也该毕业了。我用的是5年的hybrid ARM (Adjustable rate mortgage, 浮动利息）就是说前五年一个固定利息，但是五年以后利息就可以浮动了。当然银行巴望着五年以后利息狂涨，所以前五年的利息就会相应的低一点。

过了好久，我问自己为啥第一笔80%的mortgage不也来一个 ARM呢。 那样不是省的更多，但是re-finance要花很多钱，没事不要轻举妄动，我也就只是深深的后悔了一下。 这个是后话。

利息降了不少。

不错，你我各得一宝

然后就来到了纽约up-state,住在一户美国人家里。

因为自己就要使home owner了，到了人家家里就看看人家是怎么做home owner的。

户主是一个看起来很精明的美国中年人，开着一个大奔。一问才知道，他自己开了一个卖床垫的铺面，生意以前很不错，现在不是很好，似乎要卖。他有三处房子，每处都是60多万的market price。好像是说你的房子升值了，你可以拿这个房子作抵押在弄新的贷款买新的房子。 anyway,这个具体操作我不清楚，但是Ed（房东的名字）这个精明人很成功的步入了成功人士的阶层(当然，这个是我看来，在纽约上州的人看来，这个可能算刚起步。当时我在街上捡来一份报纸，看到一个老太太说在评价这个小town的时候说"i love this place, because .... and its multi-million dollars income level",我说我都搬到哪里来了)

Anyway, Ed还是很喜欢upgrade的。我住的那几个月，他就拉着另外一个壮劳力天天搞装修，新的patio,新的counter top，自己给地下室换上了新的门。

Ed离了婚，乖女儿angela和母亲住，但是每周会过来看老爹两天。两个人看着很亲密，老Ed提起女儿就高兴，女儿看见老爸也喜欢撒娇。anyway,看着很幸福的"一家人".

Ed说准备马上即把房子卖了，因为铺子里生意不好，也准备关门了。准备搬到中部去，我说好啊，到伊利诺以玉米地去吧，你这些家产以后就不用上班了。 他说好像是想劝angela的母亲让angela和他走。anyway,我看他是非常爱女儿的。

我走的时候Ed说现在他也比较艰难，他的三处房子都是靠房客的租金来撑着，最近房客很难找。现在想起来可能是因为越来越多的人因为卖不掉就把房子拿出去租。等我回到家里没多久，十月份吧，打电话给他们家，电话已经被掐了。让同事去那里看看，说那个房子已经被abandon了。店面也关了。可怜的老Ed,不知道现在怎么样了。我当时觉得肯定会有许多美国人可能面临同样的痛苦。。。。。

闲话少叙，实习结束，回到小town,岳父母大人也来参加 LD的毕业典礼。对于他们我只能说声对不起，美国中部就是一个大农村。他们语言又不通，来了几天就觉得很闷。去了周围的几个地方，他们觉得跟国内差太远了。去远的地方，学期中我们也不方便。最后他们是有点遗憾得回去了。

anyway,我们接着过我们的二人生活，当时不知道咋的，两个人开始琢磨说，既然我快要毕业了，工作应该也是能找到的，是不是该要一个小宝宝呢。

啊，天遂人愿，LD怀孕了。

这下麻烦大了。。。。。。。

我们发现，如果要LD一个人留在那个小town里照顾宝宝接着读她的ph.d,似乎太不可想象了。所有人都劝要么我就在当地找一个工作，要么她就辍学跟我一起。

当地的工作机会就只有跟老板做博士后了，这个我可是一万个不愿意。老板人很好,但是我已经跟了他五年了,审美疲劳了.老婆也想换个地方了....

啊,那房子咋办。。。。。。。

咬咬牙,卖!

LD说,人生就是折腾,我看真是在精辟没有了.

Jumbo loan指的是贷款数目大于$417,000（不过最近小树丛签了法案把Jumbo mortgage的下限提到七十多万）。只要到了那个数目，你即使付了20%以上的down payment，它还是jumbo loan。

我也不懂我当时操作的名词是啥，我就在google上找了一个mortgage 80,就蹦出来这个。

见笑露怯了。

房子住了半年刚过,06年八月到07年三月底四月初.我们抖抖身上搬家的时候积下来灰尘,收拾收拾我们的房子,准备要上市了.

卖房的时候和买房的时候最大的不同,就是你要给realtor钱了.6%的commission,相当于劳务费.这6%由卖方的和买方的realtor来分(大部分应该是均分吧). 中部的房子十几万二十几万,6%还好说.加州那边一个房子上百万,前几年生意好的时候谁不弄上个十几单几十单生意阿. 谁还读ph.d阿,realtor才是有前途的职业.当然了,现在的情况,可能又当别论了.

我反复强调,我是一个严谨的researcher,我在网上查了查如何评价一个realtor,做了一个questioaire,发给了几个realtors来做了一个小考试。问卷的内容是你入行多久了；你去年做了几单生意；有没有在我们这个社区的生意；如果有的话，你是如何做做成功的；等等等等。realtors反响都很热烈，收回有效问卷10余份。经过激烈的讨论，进入决赛的是两个realtors.

有一个老realtor，是我们这个town里最大的realtor team的头，做事情一丝不苟，非常中归中矩。我们那个condo association有一个小伙子要sale by owner,想省这笔realtor commission,结果房子在市场上放了6个月，没动静。最后找了这个老头，老头一周就给他卖掉了。具体的原因好像是他打广告不遗余力，其次他知道怎么把一个东西的卖点放大出来。

另外一个是个女强人，我们对面的房子就是找她卖的，卖出了我们那个condo association的历史最高价,而且是在07年三月份，那个时候伊利诺伊还是冰天雪地的时候，市场还根本没有滚动起来。她的诀窍就是upgrade。。。

另外一个对我们整个过程起到非常关键作用的人是我们邻居，John. John跟我们关系比较好，他是我们学校housing program的副主任。他就是八月份买了我们当时看的那套少了1500但是什么都是旧的那套房。当时我估计他杀价杀的卖主自杀的心都有了。但是他有把握。八月份如果房子还卖不掉，市场已经很慢了，很有可能是房子必须在那空置着等八个月，到第二年四月份市场动起来的时候才有可能卖掉。与其白交八个月的按揭，不如折价把它卖掉，万一明年还卖不掉，可能最后还是要降价。

但是他买了以后花了两个月时间重新装修。地毯全扒了重换，重新粉刷，所有的灯饰(light fixture)都换成最流行的brass nickel的，所有的水龙头也换了，他准备也把cabinet换了。如果你去老房子你会发现那个时候流行的东西都是暗暗的，门扣都是铜的，过了不久，铜就发黑。现在流行的要亮很多。当然了，老美喜欢没有历史创造历史，现在那些antique的东西看起来跟garage sale一样，卖得比新的还贵好多倍。但是年轻人不会喜欢那样的东西。简洁明亮是出路。John也是一个neat的人。

我们先邀请john来我们家看看。他走了一圈，说还行啊，墙重新刷刷，差不多就可以上市了。但是他对我们二楼的地毯也稍微有一些意见。地毯颜色比较暗，上任房主换了地毯，但是那个时候还流行暗色，估计是脏了也看不出来省的打理。而且地毯有点松了，估计是那个活做得比较粗，他说如果能找些人tight一下，可能会卖得更快一些。

但是06年的房市已经开始slow down了，我搬进房子以后又去查了一趟zillow,当时真是心里“铛”的一下，不知高低。我们签合同的是4月底，房价正是最高点，我们就照那个时候得房价签的合同。但是5月，6月，7月周围的房子都卖不掉，我们那个房子的价钱已经下跌了几千块。等到八月份我真正付钱的时候，我的价位比当时的 market value高了一大截出去。 但是已经没办法了。。。

anyway,我对房市的坏已经是做了最坏的打算了。John的观念还有点停留在前几年的good market上，我个人觉得。还是找专业人士吧。