主题：【原创】土狼屯里谈经济危机（一） -- 阳明

考虑一个在worst scenarios下的策略.

LZ能否科普一点mortgage的知识.例如什么是Ｈｏｍｅ　Ｌｉｎｅ　ｏｆ　Ｃｒｅｄｉｔ?还有哪些典型的mortgage形式?

年复一年只怕也会腻味的.

花.

我家LD小手一指,一套意大利的3件套皮沙发,5000刀啊!

“土狼屯”，琢磨了一会才明白，我也在这里。

我来了几年了，还没买房。和你们情况相似，开始没打算常住，去年差点去美国，现在看来没必要去了。但房价开始跌了，所以也就不急买，再看看。

但说实话，去年的几场大雪打消了我买HOUSE的心思，还是买个共管的吧，掏点管理费，买个省心。

我去年其他地方写的旧帖子，曾写到１１，沉了，就没继续。

偶又回来了，上次偶写的银行基金贴子沉了，这次就来写写房子的事。

估计会被不少人砸，毕竟是变相砸人饭碗的，也是变相打压房价的，因为如果ＤＩＹ的人多了，房价比正常范围少个２％也很正常。

偶自己也有房，为啥干这吃力不讨好的事呢？就当我良心被狗吃了吧。其实房价平稳是好事，将来换大房不吃力呗。如果对投资感兴趣，Ｈｏｍｅ Ｌｉｎｅ ｏｆ Ｃｒｅｄｉｔ里也能拿钱出来玩。

买房，卖房牵涉的方方面面的事还是不少的，就一样一样写吧，偶的时间也不多，写到哪里算哪里。

你要有问题，不要给我ＰＭ，也不要给我发ＥＭＡＩＬ，我没啥多余时间，这个帖子要是不沉，偶有空就上来看看，回答几个问题。

看客们，如果有人骂偶胡说八道，你相信他，就当我放了个 Ｐ，ＯＫ？

如果有人当偶是金玉良言，你相信我，我也不承担任何责任，ＯＫ？

－－－－－－－－－－－正文－－－－－－－－－－－－－－－－－

有人说，买房是很专业的事，所以要找专家经济来给分析，看盘，谈判啥的。

偶就说一句：

没有人会保护你的利益，除了你自己！

看仔细了！偶没说不要经济，偶也没说要经济，偶只是上下嘴唇巴基巴基，ＯＫ？

先来几个假定：

１．４０万的房子

２．经济Ａ－偶这里称他为“虎头”

３．经济Ｂ－偶这里称他为“老头”

４．屋主（卖房者）－偶这里称他为“老王”

５．买主（买房者）－偶这里称他为“老李”

６．闲客（潜在的另一个买房者）－偶这里称他为“老闲”

情景一：

“老王”委托“虎头”卖房子，标价４０万，经济费５％。“老李”委托“老头”买房子，开价４０万。

结果：

“老李”出了４０万，另外还要再加Ｌａｎｄ Ｔｒａｎｓｆｅｒ Ｆｅｅ（４０００－５０００）给政府，律师费＋Ｔｉｔｌｅ Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ＋Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ（１２００左右）。

“虎头”作为Ｌｉｓｔ Ａｇｅｎｔ拿了２．５％（４０ｘ２．５％＝１万）。

“老头”作为Ｂｕｙｅｒ Ａｇｅｎｔ拿了２．５％（４０ｘ２．５％＝１万）。

“老王”实际到手４０－１－１＝３８万，另外也要付律师费。

－－－－－－－－－－－注－－－－－－－－－－－－

这里偶先不论“虎头”和“老头”是否会返利给“老王”和“老李”。通常来说，现在的ＬｉｓｔＡｇｅｎｔ只收到１．５％～１％（收１％或更低通常要你同时在他手里卖房和买房），电线杆子上的，免费报纸上的广告是铺天盖地。而ＢｕｙｅｒＡｇｅｎｔ的２．５％是不变的，因为他们是带人来送钱的，不能被打压，有的房子难卖，还会升到３％。

－－－－－－－－－－－注完－－－－－－－－－－－

情景一的变化版：

“老王”委托“虎头”卖房子，标价４０万，经济费５％。“老李”没有经济，直接找“虎头”做ＤｕａｌＡｇｅｎｔ买房，开价４０万，并要求“虎头”返利１．５％，“老闲”委托“老头”买房子，开价４０万。（假设“老李”和“老闲”的Ｏｆｆｅｒ都是一样的Ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ）

各位看客，“虎头”喜欢把房子卖给谁呢？

卖给“老闲”４０万的就是情景一的结果。

卖给“老李”４０万的结果是什么？

“虎头”作为Ｄｕａｌ Ａｇｅｎｔ拿了５％（４０ｘ５％＝２万）。“虎头”要返利１．５％给“老李”（４０ｘ１．５％＝６千），“虎头”实际获利（１万４千元）

“老王”实际到手４０－１－１＝３８万，另外也要付律师费。

“老李”实际出了３９万４千买下了房子。

在这种情况下，“虎头”甚至可以再返利２千元给“老王”。

这就是４赢！

“老王”得到了３８万２千

“虎头”得到了１万２千

“老李”实际只出了３９万４千

“广大有产阶级”一样看到４０万的１００％成交

－－－－－－－－－－－注－－－－－－－－－－－－

要砸砖的，没有买方经济的危险和注意事项，合同的条款，等等，我会在下一篇里讲，不要急。

－－－－－－－－－－－注完－－－－－－－－－－－

上面这个故事有点太理论化，实际上会是如何呢？

有几种情况需要考虑的：

１．如果“虎头”和“老王”签的协议不是５％，而是我前面注里说的１．５％＋２．５％＝４％或１％＋２．５％＝３．５％的话，恭喜你，“虎头”会非常乐意做Ｄｕａｌ Ａｇｅｎｔ的，并返你１．５％到２％。

２．如果“虎头”自己是Ｂｒｏｋａｇｅ Ｏｗｎｅｒ而不是Ｓａｌｅｓ Ｐｅｒｓｏｎ，同１。

３．如果“虎头”是Ｓａｌｅｓ Ｐｅｒｓｏｎ，那么通常来说１．５％或２％可能返不了，因为他的经济费里有２０％是要返还给他的Ｂｒｏｋａｇｅ Ｏｗｎｅｒ。（也就是经济公司抽头）

－－－－－－－－－－－注－－－－－－－－－－－－

读完３门课，注册了，就是Ｓａｌｅｓ Ｐｅｒｓｏｎ，在两年里另外读３门课，就是Ｐｅｒｍｉｎａｎｔ Ｓａｌｅｓ Ｐｅｒｓｏｎ。再读两门Ｂｒｏｋａｇｅ的课，可以自己开业，也就是Ｂｒｏｋａｇｅ Ｏｗｎｅｒ。如果自己不开业，就是Ｂｒｏｋｅ Ａｓｓｏｃｉａｔｅ。

自己开业，买个Ｆｒａｎｃｈｉｓｅ，比如Ｒｏｙａｌ Ｌｅｐａｇｅ，就可以挂Ｒｏｙａｌ Ｌｅｐａｇｅ的牌子。

－－－－－－－－－－－注完－－－－－－－－－－－

待续．．．．．．

上篇讲了跳过买方经济的好处，坏处和注意事项等等，卖个关子，这里谈谈贷款。

你究竟需要贷多少钱，承担多大的房子比较好？

专家们通常说得一套一套，其实不管啥套，要安全，一套就够了。嘿，嘿

无论你家赚多少钱，人比人是不能比的，什么税前６万啦，２０万啦，没有可比性！！！

我这里就讲一个方法：

你现在每月能存多少钱进银行？其他都是假的

这实际上就决定了你每月能还的贷款数目，和你收入没关系！

你赚２０万，吃光化光每月存２０００和赚６万省吃俭用每月存２０００是一样的。（至于银行是否愿意贷款给你，有个警戒线３０％－４０％啥的，我后面再说。）

２０００元定了，我们就来算算看，借多少比较好。

为什么会有这种说法呢？就分期付款来说，最要关心的就是第一个Ｐａｙ，他决定了将来你总的利息要付多少。

第一个Ｐａｙ里本金和利息的比例是有个优化方案的，也是你要自己做决定的。因为以后每个Ｐａｙ里，本金会越来越多。

我的建议是，第一个Ｐａｙ里的本金应该占到３０％－７０％。

如果低于３０％的话，付给银行的利息太多了，２５年的分期付款可能前１５年才还了一半的本金。也就是说作了银行的房奴。

如果高于７０％的话，你真的很省吃俭用，其实可以放宽心一点，多享受生活啦。

这个比例见仁见智。

因为新移民大多钱带得不多，我就拿３０％来做例子好了。

每月２０００元（其实算上养房，地税，水电等额外的开销，真要２０００全放在还款里，起码原先要能存２５００－３５００左右，我这里就不细算，假定一个啊）

２０００ｘ７０％＝１４００利息

１４００／｛６％（假定贷款年利率）／１２（月）｝＝２８万

如果你首期有１２万，你就能买４０万的房子。

这２８万要还多少年呢？

２０００＝｛（６％／１２）ｘ２８００００ｘ（１＋６％／１２）～Ｘ｝／｛（１＋６％／１２）～Ｘ－１）

解这个一元多次方程

Ｘ＝２４２（实际２４２不到，２４１超过）

也就是２４２个Ｐａｙ，相当于２０年零２个月

你总共付给银行利息

２０００ｘ２４２＝４８４０００

４８４０００－２８００００＝２０万４千

房奴恐怖不？

当然如果把３０％提高到５０％的话，你自己会算了吧，但是你只能买３２万的房子了。

待续．．．

我买了套2000的，还觉得便宜了。

不能比，不能攀比。

我要反省，这个帖子不能给LD看到。否则以浪费公帑论，和扁扁一个下场。

可惜一个宝都没有，老铁真小气

我曾经做过一个很小的调研，在Ｓｅａｒｓ，Ｂｒｉｃｋ，Ｂａｄ Ｂｏｙ及其它大店里买４件套的皮沙发，加拿大本地产的，讨价还价，款式简单，皮质做工中低档的在１４００－２１００左右。高档的或意大利产的价格要高，２５００－３５００也很正常。中国产的，小家具店，通常价格在１１００－１８００之间。这个价格其实没有啥指导意义，因为你看到的沙发，家家不同。

下面这个才有点指导意义。

举例说，在Ｓｅａｒｓ里，运营成本，盈利打进去，价格起码翻个倍。所以明码标价５０％ Ｏｆｆ，商家并不亏，人，店已经养活了，还不是他们的进价或肉价。如果你有朋友在Ｓｅａｒｓ工作，员工价能再打掉１５％，在Ｗａｒｅｈｏｕｓｅ买，也有额外的折扣。

延伸一下，不说沙发，我在轮胎店及Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ买过不少工具，那些工具质量当然不行，但那是针对Ｃｏｎｔｒａｃｔｏｒ来说的，对于我小老百姓，偶尔干干活，够用了。我的指导价格就是，只在６０％－７０％ Ｏｆｆ的时候买。也就是说，要对自己需要的东西有个计划，有时等打折需要等２－３个月。

那么，很急需的小工具呢？Ｗａｌ－Ｍａｒｔ或专门的打折工具店。当然轮胎店，Ｈｏｍｅ Ｄｅｐｏｔ和专门的打折工具店也需要比较，有时候，７０％ Ｏｆｆ不过是打平，这就需要你的价格敏感度了。

举例说，ＬＤ对超市里的价格很敏感，我就不行了。隔行如隔山嘛。

回到沙发这个话题，我当时对８００元的竞价还是满意的，我自认是成本价了。但是对拍卖的本质还是落了下手。我参与的那几次拍卖，根据他们的条款，底价必须成交。所以后一次４００元的底价因为只有一个人叫，所以必须成交。甚至于有些物品因为没有底价，那么只要有人报了价，如果没有其他竞价，也必须成交。注意了，不同的拍卖有不同的条款，不能随便套用。那么，要点就是，去小地方，时间不巧，人冷清的拍卖地点，缺点就是，除非自己运，运费是上去了。

买房是大事，不能急。

但是，即使你准备的再充分，如果你以前没有住过Ｈｏｕｓｅ，第一套房往往并不能令你满意。

只有切切实实的住了Ｈｏｕｓｅ有１年，你才会真正切切的知道你理想中的房子应该是什么样。

所以我常常和朋友说，第一套房不要买太大，太好的，够用，先住起来，玩一玩。当然，由于年龄层，家庭状况，房屋市场，各不相同，大多时候，想法是不一样的。

对中国人来说，下雪是好事，铲雪是变相的强迫劳动与锻炼身体。我家房子不大，但双车库，去年冬天，铲雪是很累，双份的活啊。但我并不介意，也很开心。

至于是共管还是Ｈｏｕｓｅ或Ｓｅｍｉ，家家不同，但我的倾向是小Ｈｏｕｓｅ。

旧文一篇：

－－－－－－－－－－－－－－－－－

揭秘－房屋经纪－贷款专家－房屋检验－风水（６）

前面谈到了看房的三个要素，其实还有其他的，不过大多可以塞到那里面细谈。

再回到财政方面。

钱！对了，钱，决定了一起。没有钱，你有再多的技巧，再多的分析，也是白搭。

我这话很俗吧，没办法，俗人一个呗。

什么小区啦，房型啦，布局啦，装修啦，你看得上眼的，没钱难倒英雄汉！

在偶的系列２里谈到了贷款的计算，其实也就是计算你能买多贵的房子。无论你是否找经济，这始终是你首先需要计算的。如果你找经济，那么一个好的经济首先就应该先和你先大体聊一聊，了解你的需求，你的能力，然后再带你看房。除非你很明确的告诉了经济，我就是要看这啥啥啥的房子。那么，经济也应该明确地告诉你，这是你的要求，他的职责也就是只带你看房和谈判。精明的经济会通过最初的几次看房了解到你的心态，然后再和你聊一聊，了解你的真实想法或动态。不要小看这聊，这就是沟通，５－１０分钟的沟通往往会揭示很多东西。

知道了你自己的经济能力，其次要决定的往往还不是小区，而是你到底要买啥房。

这里通常会有不同的看法。有的人喜欢即使买Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ也要进好区，特别是好学区。有的人喜欢次一点的区，即使老房子也要是独立屋。

我这里谈谈我的看法，见仁见智啦。新移民可以分为这三类：

１.夫妻都是稳定工作的

２.夫妻一个是稳定工作的

３.夫妻两个都是不稳定工作的

为什么我这里不用专业工作而用稳定工作呢？因为专业工作未必是稳定的，打工往往是稳定的，因为这里裁了你，只要你肯干，总还能找到活，扣了税，钱差不了多少，累点，轻松点而已。

房子可以分为：

１.租房

２.Ｃｏｎｄｏ

３.Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ

４.Ｆｒｅｅ　Ｈｏｌｄ　Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ

５.Ｓｅｍｉ-Ｄｅｔａｃｈｅｄ

６.Ｄｅｔａｃｈｅｄ

无论如何，就新移民的年龄层，我不推荐Ｃｏｎｄｏ。Ｃｏｎｄｏ的管理费，水电，地税，不如去租同样在地铁沿线的房子。并不是说只有自己买下来的Ｃｏｎｄｏ才能给你家的感觉。很多其他国家来的人，租房子住，也搞得和自家屋一样。这是个心态问题。有人说住Ｃｏｎｄｏ的人质量好一点，这叫人如何说？只要房租贵的，里面的人就差不到哪去。而好学区的周围，也能租到合适的Ａｐｔ。

租房子是一个暂态，除非夫妻都尙失了信心。即使双方都打工，也是可以供房子的，大小，新旧而已，主体功能都是一样的。夫妻有人在读书或有人工作不稳定，可能要换的，租房子也比买Ｃｏｎｄｏ要好。因为你还要考虑一进一出，自己的其他花费。

Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ和Ｃｏｎｄｏ没有大区别，就是面积大，并有个后花园。如果经济实力不够，买个镇屋，不算太旧的，管理费不高的，历年没有大增长的，作为另一个暂态。对于镇屋来说，除非在一个好区，新的镇屋，否则不要考虑升值的问题。通常是Ｈｏｕｓｅ先升值，再是镇屋。而跌呢，却是镇屋先跌。但镇屋的上升下降的空间都不是很大。老的镇屋，不同于新建的镇屋，通常面积都不大，卧室也小，尤其是最小的那间。但这并不代表Ｈｏｕｓｅ就大，有时你看同一区的镇屋和半独立屋或独立屋，会发觉镇屋的面积反而大。这不单单有ｌｏｔ大小的问题，还有车库上方是否有房间的关系。

写到这，你也会发觉我的倾向了吧。我的倾向是能买独立屋或半独立屋最好。老房还是新房，留在后面谈。

上面谈到了夫妻是否有稳定的工作，这首先决定了你是否需要一个稳定的住所？是否有一个稳定的现金流？还决定了你的还款方式。这还款方式也包括如何定几年Ｆｉｘ还是浮动利率对你更有利，Ｏｐｅｎ还是Ｃｌｏｓｅ。

惊喜：所有加你为好友的，在本帖先送花者得【通宝】一枚

鲜花已经成功送出。

此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】

铁帮主也要过年嘛.