五千年(敝帚自珍)

主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经

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家园 北京房价的合理价位是多少ZZ

发信人: housestu (生活不可避免的走向庸俗化), 信区: RealEstate_review

标 题: 北京房价的合理价位是多少

发信站: 水木社区 (Fri Apr 23 13:42:36 2010), 站内

北京的房价究竟多少才是合理的?我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平,也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。

1.从消费的角度。房子是一种消费品,需要花费一定的收入去获得其使用权,往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位,合理的房价收入比可以更高一点,比如8倍。此外,大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的,所以,我认为,合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子(比如,90平米两居室)。根据经验,北京前70%收入水平的家庭平均年收入(税后净得)大概在12-15W,所以,北京合理平均房价应该在 10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米,从这个角度,北京房价高估了60%-100%。

2. 从投资的角度。房子作为投资品,应当通过出租获得一个相对合理的回报,而不能只寄希望于升值,一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在 100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率,租售比可以给高一点,比如300-350。根据经验,北京较新的90平米两居室租金在4000元左右,这样计算北京合理的房价在13500-15500之间,目前高估40%-60%。

3.从历史经验的角度。这个可能有些主观,我认为,2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估,2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义 GDP增速的增长速度。从这个角度,2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平,4年之后增长50%-60%大体合理,这样,今年底北京合理房价在13500-14400元/之间,目前高估50%-60%。

综合上述三种方法,我认为,北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定按照环路来进行排列,我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价(只限新房)分别为2.5万、2.1万、 1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%,如果从目前价位下调30%-35%,是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能,前一种可能性更大。

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家园 拆迁的好汉们也是不信这个邪

结果呢,那有房子的人干嘛了,你不会不知道吧?

老话说,无产者最无畏。现如今你瞅瞅,有产者他也不含糊啊,特别是当你要把那有产者变成少产者或是无产者的时候。更老的话说:人为财死,鸟为食亡。

家园 水木有大仙

就是这么说的。

沿海高房价--》年轻人逃回中西部--》均衡发展--》天朝一统江湖。

不过中间的资源和运输瓶颈怎么解决?

家园 同意,花之!我的数据

2009年上半年时,一楼盘(2 3环之间)准备开盘,但当时市场情况不好,KFS心理没底,就作了很多营销活动,到很多大的单位做产品(房子)展销会,积累潜在客户,单位组织团购,我们聊天认为1w3差不多(精装修),但市场突然反弹,实际销售东西向的1w5,南北向1w8,后来,应该涨到3w5..............

家园 以我所住小区的数据,你的估算需要调整

1、2009.12 60*2.5 =150w 2700*12=3.3w

目前价格应该在3万以上(报价应该在3.5w),基本180万还拿不下来,租金应该在2700左右,我印象中还低一些。

但你的租金计算差别较多:

1 你需考虑空置期,出租一定有空置期。长期计算每年一年可能有1个月的空置期(排出低价出租的情况)

2 物业费 暖气费,按照北京的惯例是业主承担,物业费每月每平方2块算中间偏低的,暖气费小区集中供暖30元每平方采暖季,每年成本需要3240元。

家园 没明白

没明白您二位的分歧。

俺看大崩溃一书,类似的泡沫崩溃已有多次,经济规律产生这种早就是不稀奇的东东,人类的理性在泡沫下早没了

不是不知道是泡沫,而是总认为我能及时跑掉。

泡沫的及时打压是可以通过行政手段的,不然泡沫在经济规律下迟早也会破,只不过这个代价就不可言说了。

河里所谓房价崩溃也不会死——现在天天吃青菜炒肉改成天天吃白菜也不会死。

家园 政委的股票没有白炒。

其实做投资最好的方法就是大众心理学。

家园 无语了,我怎么就说了行政手段本身是坏的?

我不过是批评了一下“用行政手段抬升泡沫”这一既定事实,为什么我就认为行政手段是坏的了?我表达的是“过犹不及”的意思,其实就是说行政手段虽然强大,但是不可能违反经济规律。我已经解释了几遍了。

你为什么非要歪曲对方的意思,然后推到极端去?

你从头到尾看看,就会发现你始终在对着空气拳打脚踢。

家园 del
家园 房价在2个月内涨20%,又在1个月内跌20%

于是有人要自焚,

于情于理,我不相信

家园 大哥,你自己把你自己原话看看,很难不让人误解啊

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官办经济的基本原则是什么?房价永远上涨?

我完全相信中国“政府对经济的控制力,行政手段的有力作用”非常巨大,大到能在相当程度上扭曲经济规律的地步。

而且事实上,本次人类历史上叹为观止的房产泡沫,正是“政府对经济的控制力,行政手段的有力作用”抬上去的。

如果由此就认为,“官办经济”能超越“经济规律”,全知全能,恐怕就过犹不及了

事实上“官办经济”也是一种经济规律,只是有它颇具特色的运行规则,从管子时代的“官山海”盐铁专卖开始一脉相承。这种经济运行方式的优势是“集中力量办大事”,而不是“扭曲经济运行的基本规律”。

家园 我觉得吧,关键是幅度和时间

如果2-5年跌60%,其实是可以接受

前两年你指的是05-07那时候的低谷?

那会我觉得上海中高端楼盘有30%-50%跌幅

只听说投资客退房,没有什么大的问题啊

家园 汗,这句话真经典。。。。

估计老温要把你引为知己。

家园 10万的说法不过是笑话罢了

就算是去年的上涨

也是主要在外围

内城的房子,从两万到三万要费尽九牛二虎之力

远郊的房子,从5k到两万却很容易

充分说明了三万这个单价已经接近承受极限了

家园 实际情况不会这么严重

下跌又怎么了,又不是活不下去,如果这个就要去自焚的话,那按现在的房价那么多买不起房的人是不是都得集体跳楼?

更大的可能是,利益方在房价下跌时,通过一些方式制造一下紧张情绪,给管理层施加一些压力,管理层再借坡下驴,结束调整甚至救市,最后双方皆大欢喜。。。

顺便说一下,这种可能也是我对这次调整效果不太看好的主要原因,虽然看起来这次调整来势汹汹

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