主题：【原创】有关房地产那点事儿的讨论中，有多少概念被人偷换？ -- zhangxl

房子的问题毫无疑问已经成为公众焦点，无论有没有那部《蜗居》，老百姓对房子的注意力都早已随着地产商们把普通住宅卖到LV的价格而引爆了。于是乎，有关地产泡沫、地产崩盘、地产仍会连涨20年的各路观点四处流窜，充斥各大媒体。不过难得的是，有关房地产问题的讨论，民间力量主导的BBS与政府喉舌的官方媒体竟然达成了鲜有的一致，这在舆论管制若干年的天朝确实不多见。

其实房子那点事儿，讨论是没有什么结果的，所谓讨论不过是大家交流预期的一种形式而已。然而在这点破事儿的讨论中，开发商、官员们对一些关键概念的偷换却令笔者相当鄙视，大有不吐不快之感。

偷换概念1：年轻人不应买房

在争论中，很多所谓的专家学者都拿国外年轻人买不起房作为例子，来证明中国房价高得合理。其实这是一个典型的转移视线：目前中国的房价，50岁以上的人买得起？要知道，80后买房很大比例都是得到父母这个经济后盾的，所谓房价超出年轻人的承受能力其实是一种误读，而是目前的房价早已超出了全家三代人的承受能力。实际上那些专家在这个问题的争论中希望用年轻人买房这个话题将大家的注意力引开，其结果是丈母娘问题这种匪夷所思的解释都冒出来了。

顺便说一句：国外30岁以下群体自购房屋比例我不太了解，全球也没有明确的统计数字，但笔者知道，北京4环边上一套100平米的房子能在美国买一个400平米的独栋了。

偷换概念2：只要是自住，不用在意房价未来的走势

这是扯淡，无论我买房为了自住还是投资，我都不希望今天买了一套房子，不到一个月就降价了10万块（实际目前的房价，如果波动起来绝不是10万块那么少了）。

因为无论自住还是投资，买房行为都是一笔现金流的账目：购买是一笔现金支出，此后如果自住，现金的流入就是每月由此节省的租金（这个租金应该是获得同等效用的房屋所对应的租金），以及这个房子的残值；如果是投资，那现金流入就是每月的租金收益（如果房主把房子出租出去的话，当然很多人并未出租）以及房子的残值。这里房子未来的涨跌决定了残值的多少，如果残值变化了，无论是自住还是投资，都会受到影响。

之所以开发商喜欢或这种屁话，就是希望那些买房子自住的人，勇敢地给自己买套儿，这样需求才不会随着市场预期的变化而波动过大。

偷换概念3：房产税能解决房地产困局

如果增税能达到社会福利增加，商品价格下降的结果，那这个设计税制的人应该练得10年诺贝尔奖，笔者甚至提议把化学奖也发给他！

在这里我们必须分清楚房产税和物业税这两个概念：如果推房产税，的确不需要走人大立法这个流程，而物业税是新税种，必须立法。但这不是问题的关键，问题的关键在于征收房产税之后，政府原先征收的土地出让金怎么办？因为土地出让金本身就是70年的物业税，如果增加物业税，而土地出让金照收，这就是政府的敛财行为，而不是调控房地产市场了。而据笔者观察，目前决策层的动向似乎就是要朝着我们最不希望看到的方向前进：当房奴们好不容还清房贷之时，政府又要他们支付一笔跟房贷压力相当的物业税或房产税！

在这个问题上，我们更加要问，政府收了物业税，这笔收入用在哪里？如果人大通过了物业税，那么税率的决定权就落到了财政部、发改委等部门手里，谁来担保他们以后不会突然调高税率？

另外，正如笔者刚才说到的，其实土地出让金本身就是一次支付了70年的物业税。也就是说，这笔税炒房者支付得起，如果物业税朝着我们期望的方向变成完全替代土地出让金，每年一交的话，这等于降低了炒房者的投机成本（以前买房子还得一次拿出70年的物业税来，现在好了，这个都可以分期付款了！）。也就是说，物业税不但不会消除地产泡沫，甚至还要让这个市场更糟！所以别太崇拜物业税，这种东西也只是一个传说！关键还是在于如何建立保障性住房的问责机制，让保障性住房真正大批量入市。

偷换概念4：由于经济适用房腐败问题严重，因此停掉经济适用房

这是最典型的因噎废食，但却在这篇神奇的土地上发生，而且这是造成房地产牛市的重要基础之一：住房改革一个核心的措施就是面向中低收入者建设保障性住房，然而现在这个措施没有到位，所有人都必须跟开发商买房子住，因为中国的法律也不允许城市人口自己盖房子住（这是多么离奇的一个规定呀！）

在这里笔者在插播一句，任志强先生那句买不起房就回农村，足见任先生揣着明白装糊涂，丫这是无视中国法律。要知道如今的户籍管理政策，城镇户口的人哪能回农村？回去了哪有宅基地？如果买套农村的小产权那是违法，如果自己盖一套房子那是违章建筑，要被强制拆迁的！所以说任先生被人用鞋子砸那确实是高抬他了。

如果我们城镇人口想住房子，那只有从开发商手里买（当然公务员和垄断央企的员工除外了，他们还有福利房），不论穷人还是富人，都要从开发商手里买房，这房子能不涨吗？

偷换概念5：中国有自己的国情，投资房子不能看租售比

其实租售比是一个典型的投资分析模型，笔者不知道不看租售比还能看什么？之所以有人认为租售比不能说明问题那是由于中国的房地产价格太高了，租售比解释不了了，于是想尽办法找租售比的漏洞，这是典型的泡沫顶峰的心态，就像我们股市的PE太高，于是开始用动态PE解释6000点合理一样。

其实相似的案例还有很多，笔者想到一个写一个，慢慢把这个补全。之所以要总结这些被偷换的概念，还是希望大家不要过多卷入地产泡沫这个击鼓传花游戏当中，保持一份清醒，看好你的钱袋，祝大家好运！