主题：【文摘】许小年：走入迷途的中国房价 -- 大卫

1，消费升级，从所有钱都吃了，到大部分钱给了房子，已经是个进步了。下一轮消费升级需求还不充分（至少和住房相比），到另外一种需求更强烈的时候，消费者会自动调节的，收入房价比也会相应变化的（同时会带来房价的波动）。中国房价上的危机，我想远远比不上美元可能带给中国和世界的危机（想想多少中国人的工作依赖美国市场）。

2，股市不好，富人们真的没有藏钱的地方，重新发酵地主情节，这是中国特有的悲哀。中国上下要不去建立正确的股权文化，我看房市无解。

3，中国是中国，北京上海不代表中国，这和纽约不代表美国一样（连加州都不能代表）。某些人总爱在这点混淆概念，不知为何？

　　国家外汇管理局局长郭树清１０日表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问

题，希望各地提高防范金融风险意识，不要盲目追求引进外资数量，否则可能“后患

无穷”。

　　正在出席全国政协十届三次会议的郭树清委员说，人们都注意到，去年中国外汇

储备增加额高达２０６７亿美元。从总体上看，大量资本流入是正常的、合规的，是

市场因素作用的正常反映。但是，其中存在的一些问题也令人担心。

　　第一，在外债方面，去年末中国外债余额２２８６亿美元，较上年末增长３５０

亿美元，增幅１８％，为多年来所未见。其中，短期外债增长更快，去年末占中国全

部外债的比例已超过４５．６％，较上年末提高５．８个百分点，高于国际公认的４

０％的警戒线。

　　第二，在资本项目方面，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，

其中一些明显超出了购房自用的范畴。国家外汇管理局发现，在有的沿海城市，海外

个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。

　　第三，在贸易和直接投资方面，也存在“弄虚作假”情况。就是说，从表面看是

贸易活动或直接投资，但实际上是用来购买人民币资产或者房地产，进行投机。甚至

还存在相当数量的“假外资”。

　　郭树清强调，不加区分地引进外资可能“后患无穷”。他说，投机资本在当地炒

房地产，把价格抬得很高，一时看着很繁荣，但其实对改善投资环境没有好处，因为

房地产价格过快上涨会带动整体生活和商务成本的上升。特别是，这对当地的金融机

构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。

来源：中新网

可能不具普遍性,只是个案供大家参考:

实例1:夫妻双双海归,30多岁,两人平均月入共约人民币3万(税后).去年购入一套约150万的公寓房自住,贷款70%,月还?L约8千,很轻松.目前同楼类似公寓叫价已超过200万.拟购第二套投资,认为有足够余力.

实例2:已退休老夫妇购入一套约150万的公寓房自住,还款如下:以售卖原居住普通居民单元房还款1/3,在国外子女资助其余.房款一次现金付清,没有贷款.

实例3:海归某,现年40余,99年回国即开始买楼投资,当时正值房地产低谷但即将大升前夕,赶上了好时候.现拥有6处还是7处房产,自言已退休逍遥.

以上投资皆属中高档物业.

换个角度来看的话, 租屋的单月租金仍不及贷款每月还款金额. 以上海来说, 小区里附有家具百来平米的房子, 依地段从二千到几千元不等. 以我在上海的租屋来说, 房价在房东买房时 (2001年) 约80万, 现值约150 ?C 200万 (同小区近期交易价), 含家俱的租金每月三千元. 以禅人的例子来说, 早期买的还行, 租金抵得过贷款, 但新买的压力就大了. 租金抵不过贷款的风险, 就是屋主必须自付贷款, 不是缴了首期就可以躺着赚钱.

房价一路涨, 怕的是整体经济成长趋缓, 这时就有发生泡沫化的风险. 这个风险一方面来自于个人投资型房屋的还款压力, 也就是当发生经济成长趋缓伴随的个人所得改变. 以国内的经济状况来说, 大规模裁员或许不易发生, 但工资成长趋缓却是近期十分可能发生的. 另一方面也是容易引发如日本早期的房产泡沫化的导因在于银行系统介入太深, 比如说房产抵押按揭贷款过于浮滥, 使得一旦房市不振, 连带影响到银行贷款债权危机. 而当银行处理无力还款的抵押品 (房产) 时, 又带给房市更沉重的负面压力.

房市泡沫的发生是许多因素配合发生的, 以现状来看, 国内虽然房产涨幅有过高的疑虑, 占人民所得比例也高, 对于一般百姓来说负担确实也重了. 但以日本的泡沫化发生原因来分析, 政府可透过金融管理的方式, 要求银行进行风险管理, 限定银行对房市贷款占总放贷的比例, 进而达到银行不搅入房市成长趋缓的漩涡中, 以回避泡沫化以及后续可能的不利影响. 换句话说, 就是以 "预防政策" 把问题扩大的可能性降低, 如此一来即使房市成长趋缓也不会扩大成全面性经济危机.

精华首页会显示, 独立标题比较方便大家点进这帖. 另外请想被加精的大拿也多帮忙~~

消费升级是没错, 起码现在是在嫌不够好, 而不是吃不饱穿不暖. 房市的问题似乎并不完全是市场供需问题, 而是怕造成炒作膨胀与过度投资. 不过目前国内缺乏好的投资标的, "富人们真的没有藏钱的地方" 也是事实.