主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
楼主去哪里了？
我现在正在策划一次说走就走的环美自驾游。要在一个月内围绕美国本土48个州的著名景点跑一遍。
这些欠账都要等我回来后再还了。实在是对不起。
但现在是时间最值钱，过了这个村就没这个店了。如果我现在不走，估计今后几年乃至一辈子出不了这个门了。所以跟家里领导商量好，就来个说走就走的任意行吧。
本来还打算在网上招揽几个同道，后来发现这真的是非常奢侈的大浪费。能够掏得出差旅费的大把，能够拿出一个月时间的寥寥无几。就这样，我还差点儿要再压缩2天，变成整整4周。
无论如何，这次是用来做一个实际检验，看看我的决心和执行力能够到什么程度，然后再决断一个月后我该走一种什么样的经营路线。所以也算是给自己一个交代吧。
我的本意也不是想要把每个地点都走透透，就算是每个州待一周也无济于事，就是如同卫星绕地球一般腾云驾雾画一个圈圈，有些过眼浮云般的体会就好，主要还是要在内心深处搞革命，能够顿悟一些道理就已经很完美了。
有没有同样的问题，如果成了危房怎么办？谁来买单。那里的公寓也是很贵哦。
最好现在就开始整。
不是一举两得么，再开一个可笑糖自驾游中的顿悟篇。
经历和抱怨是如此相同，不过人家也是国内上市房地产公司副总了，也是这两年来美国开发房地产市场了，也是刚刚自驾游，把美国走了一圈。
寻访房地产机会去了。
本来想就在原来的帖子里继续，不想系统提示已经过了修改期了。只能是在下面发布回复来填坑了。
先试试看。如果可以回复就开始填坑了。
在2015年十月份的时候我也不知道哪根筋搭错了，不自量力要做这么大的一篇文章。现在一晃两年过去了，还没有填完坑。时间真是像钢刀一样快呀。不过这样的结果也是可以理解的，因为要想写这个题目还真就得要好好琢磨一下，花两年时间还是值得的。不然的话自己浪费大家的时间也把大家带到沟里去了。
这一章的题目叫决策有风险练好眼光，就是这个题目把我吓住了。因为当时我也确确实实没有真正的眼光可以看到有什么特殊的商机，所以在当时不敢贸然下笔继续深入。不然的话，针扎错了扎到了心脏上了可是要出人命了。?
现在一晃两年过去了，我是否找到了在美国开发房地产的命脉呢？经过这两年的沉淀，我们下了一些功夫，有惊无险地度过了一些经营上的难关，现在我们基本上找到了一条可以验证的房地产开发道路。
我相信在这个网站上都是聪明人，而且我相信西西河人在市场上肯定不是主流，我在这里所阐述的一些东西也未必会起到什么泄密的作用。当然一个好的营业模式是不需要保密的，如果能够在这里获得专家的指正，帮我们修正一些错误，减少一些经营上的风险，我这里也是感激不尽的。
在这之前的论述里,我介绍房地产的时候都是认为土地是一个完全没有用的东西才会成为社会价值的载体。现在我们对这个认识又有了新的推进。
我个人认为:房地产在人类的经营活动中具有以下三个功能:
第一是使用功能。这个是不言自明的。我们可以住在房子里,可以在房子里娱乐、休息、学习，也可以在这里面结婚生子。
第二是生产功能，如果我们用房子来做温室大棚，或者是用来出租，或者是用来经营商业活动，这都会给我们带来租金或者是农产品销售的收益，这可以被理解为它具有一定的价值生产功能。
第三是保值功能，由于土地具有完全无用的特性，也不容易磨损折旧，所以它也具有保值的功能，在任何国家地区都是抵抗通货膨胀的不二法门。
不要以为这样的特性很一般。世界上很少有一个物品能够同时兼具上述三种功能的。哪怕是黄金也比不上，因为黄金只有保值功能，不具备生产和使用功能。如果你买了一个汽车，它具有使用功能，也有一定的生产功能（如果你用它来开个小黑车出租或者是用它来充门面谈业务），但他不具备保值功能。
所以在决策的时候，你需要仔细练好自己的眼光。挑选业务或者是物品的时候，你要仔细考虑他是否具有上述三种功能。目前我还没有看到比房地产更好的标的物，如果有，务必要告诉我。这里先谢谢了。
在投身于美国房地产开发这个领域之前，我们一定要三思又三思，权衡又权衡，东张张西望望，仔细审核周边的业务和物品，确保我们已经找到了这个最优的有礼物，才值得投放人力物力和资源进去。
... 宝推等填
在填这个坑的时候我想到了三种房地产开发模式。
第一种是新建房屋。就是去买空地，然后在政府那儿获得规划许可证，把大的土地划分成若干个小块，然后再申请立项、方案审批、施工图审批，然后再开始招标搞施工。这样的业务模式对于普通老百姓来说比较难，周期长、资金多、流程复杂，风险不可控。对新手是不可取的。
第二种是改建扩建房屋。就是去买一个旧房子，然后在政府那儿获得加改扩建的许可证，通过快速施工再销售出去。这样的业务流程已经比第一种大大简化，对于普通老百姓来说可操作性大大提高了。但是这样的流程也还是比较慢，虽然不用进行土地分割，建设周期也要六个月以上。对于老百姓来说可取的程度大概是在70%左右吧。
第三种是重新装修转卖Flipping。买一个旧房子，也未必去政府审批了，就是修旧如新。这样的方式操作的快的话一至两个月就可以重新上市。很多人都推崇这种方法，以为这种方法是快速致富的一个好渠道。殊不知这不仅仅不是一个好方法，甚至有可能会是一个陷阱。其主要原因是操作者必须要有丰富的经验、强有力的执行力度、敏感的市场嗅觉、对工人和材料要有精准把握。这几个环节缺一不可。重新装修有一个上市的期限，如果错过时间节点就可能造成滞销，从而严重压缩流动资金，这个业务越转越转不动，也就被困死了。
上述三种方法都是市场上很常见的开发策略，也都行之有效。但为什么在这样的业务流程中真正获益的人不多呢？
主要是因为这三种开发模式都已经行之有年，基本上回归了平均利润率。即使是一个成熟的开发商，在一个成熟的社区进行上述操作，大概率他也只是获得了一个温饱的回报。如果他是直接作业人员，也不过是赚到了自己的工资。对于一个初出茅庐的心思新人，他不能奢望在这样的业务流程里面获得超过平均值的效应。
因此，我们要在美国做地产开发，一定要注意上述三种开发模式的弊端。哪个业务流程都可取，需要注意的是针对自身条件要有可行性。
在这里我还是要说：卖大米和卖LV包，哪个赚钱？我来选的话还是卖大米。毕竟大米是天天吃，吃完就变成排泄物。哪怕每斤赚几分钱，架不住天天都能消耗掉。而LV包为啥卖的贵？因为它不容易坏，也不舍得用啊，那要不贵点儿，商家岂不是要喝西北风？
因此我们要做到地产开发，一定要有一定的规模，而且最好是有一定的现金流水。我们要养下金蛋的鸡，而不是卖下金蛋的鸡。就拿万科和万达来说，万科就是一直在卖鸡，不停地把优质资产生产出来然后卖掉。而万达就是一直在卖鸡蛋，大部分物业不卖只租，时至今日王健林成了首富，而王石成了下岗工人，岂不令人唏嘘。
我们要搞的房地产开发模式，一定不能跟上述三种一模一样。如果你不能创新，我劝你最好不要趟这个混水。
本来我已经有了另外的思路。但是之前已经打下了这个框架，我必须要在这个框架范围内先发挥一下。然后再回归我们的新思路。
这也是为了不忘初心。我也希望能够回忆一下当初为啥会有这么宏大的格局。
我是一个喜欢做前端设计的。什么是前端设计呢？就是跳出现有的格局，使劲儿往上走，使劲儿往上走，使劲儿往上走。一直走到谁也看不见的高度，然后往下看，就一目了然了。
这里举一个小例子。假设你有一批小竹篮卖不掉，怎么办呢？很多人会想出各种各样的办法来解决问题，但有的时候如果你一直盯着小竹篮是不够的，至少解决的方案不够多。我是四面八方看一看，如果凑巧发现有一些小黄鸭也卖不掉，我就很便宜地把小黄鸭买过来，每一个篮子里放两个小黄鸭，反而有可能高价全卖掉。通过加大销售难度来降低销售难度，这就是前端设计的威力了。
做房地产生意也是一样。你必须使劲地向上看，使劲儿向上看，使劲儿向上看。一直看到管理一个国家的高度，在我视力范围之内，没有比此更高的高度，那这个高度就可以了。还要再高？再高您就是整个宇宙的宙长啦。你从管理国家的高度往下看，如何做房地产生意也就一目了然了。
回到1978年，邓总刚刚上台的时候，国家形势一片危急，全体国民连饭也吃不上。面对这样的形式，如果你是国家领导人，手里一分钱也没有，你能够怎样做呢？
邓总只是微微一笑，说出来四个大字：包产到户。从全国范围之内挑出来两个典型，给他们发个奖状立个标杆。一个子儿也不花，全体中国农民就纷纷下地去种庄稼了，一举解决了中国人的吃饭问题。世界上还有别的比这个更高明的前端设计吗？后人尊称邓总为改革的总设计师，这个称号实至名归，当之无愧。
也就是说，我们在任何一个地方搞房地产开发，都要向上看。看看政府是怎么考虑的，哪些是政府鼓励的。有时候政府会挖坑，我们不要跳进去。有时候政府会竖梯子，我们就要大胆地往上冲。不要担心会掉下来，因为官员们在下面扶着呐，我们掉下来会打掉他们的乌纱帽，这种局面就很安全。放心爬没关系。
经过我们这么多年的市场历练，我突然发现在美国加州也出现了类似当年邓总的开发模式，也是一个子儿也不花就大搞开发。这个改革的总设计师是谁呢？我很好奇。总不会是邓总托生到加州来了吧？我对这个政策佩服得五体投地，也为很多人有眼不识泰山而感到可惜。这可是2017年1月1号正式颁布的一个特大利好消息，仅限加州哦，别的州没有的。这里先卖个关子不表，预知后事如何，且听下回分解。
总而言之，无论是美国还是中国，房地产还是深受政策影响的。我们在投身其中的时候，要不断抬头看路，不断抬头看路，不断抬头看路。只有看到政府高举的路牌，我们才能够安心遵照交通规则稳步前进。