主题：一个关于加拿大房地产的新楼 -- 夜如何其

比如说这个土狼屯，一环、五环、八环都在哪儿，一般的白领工人住哪儿，一般的蓝领工人住哪儿，中位收入归零的都在哪儿，500万的福州人在哪儿，他二姨拿20万网球拍的小留都在哪儿

乌鸦站到猪背上，很容易看见人家黑，自以为了解人家，但不一定真懂人家的喜怒哀乐，共错了情。

至于资料，网上都有，大部分都有图示。

美国买房也是一样，必须同时考虑居住属性和投资属性。考虑投资是没办法的事情。如果流动性这么大。那天要走，不说挣钱，房子必须脱手啊。很多在中西部小镇买了豪宅，一两年卖不出去，个中酸爽就别提了。

一般到一个地方，可以粗粗的划分几个区：高不可攀区，特别是东部有很多老钱的聚集地。那里的房子也不是随便到市场上卖，就不说了。底层无需考虑区，只要脑子正常都不会去。但是还真有中国人在那种地方捡漏买一个房打算出租挣钱。往往挣钱之余，又要精通如何赶走不交钱的房客，如何去法院打官司等等技能。这也就算了。

中间的是要纠结的。往往就是交通和教育。都好的地方可能价格就翻倍，差一点的地方可能居住条件好很多。这里面没有那么明显的界限。很可能一个地方号称交通便利，也就比别的地方省个10分钟左右，价格就贵一倍。所以值与不值就很主观了。

呆的久了，和朋友同事谈房子都学会了避免先亮出观点，察言观色一下，顺着别人说。免得来一句“谁买那里啊”，然后他说“我买了”的尴尬。

那要说我的经验呢。差不多就是只买贵的，不买对的。如楼主所说，美国的房子，几乎每一栋都是不一样的。而且随着时间起起伏伏完全正常。作为买家或者卖家，判断值不值是很伤脑筋的一件事情。但是打交道多了，学会一句话，钱不会骗人。所以你的所谓的“对的”很可能是主观的，而“贵的”是客观的。贵基本上有贵的道理。具体来说就是如果想投资升值的快，就要“好学区，好交通，破房子”。钱是固定的。前边两个的好，就只能最后一个破。我的两个朋友都在波士顿地区买的房子。一个买的是我说的这种情况，6，7年左右涨了一倍半（50万买的，130万卖的）；另一个反过来，坏学区，差交通，大豪宅，400多平米。同样6年只涨了几十万，不到30%。 但是房子住的舒服，也不能说是亏了。

房贷分两种，固定利率和可变利率。

可变利率去年变动极大。

西方借俄乌战争的机会，压制通货膨胀，快速加息。

加拿大的可变利率从不到2%，暴增至约6%。

20%的贷款触发利率，还款不够支付利息了。

有个银行更是达到了50%。

这就必须增加还款额度，不然利滚利了。

这就造成从去年三月开始的房价下跌，多的地方跌落30%。

这个需要辩证地看，跌得狠的房子一般区位不好。

其实好区还很抗跌。

三个月前，我们这里房价迎着大跌，反弹，扫房团又来。但第二月就被打下来了。现在据说炒房团又活过来了。不过现在天气不好，还得看看。

房价的韧性让人叹为观止。

华人购投资房，有养老的考虑，就是吃瓦片。吃瓦片吃得好，要么本金大，要么下手早，要么自己会干点活。不然叫人看一次，200-300就没有了。

最近我就被连砍两刀，谁叫咱们没本事呢？

这玩意不能生气。

最近利率高，其实很多人的持房成本，已经裹不过来房租了。

如果没有房价上涨这个根胡萝卜，买房而不是租房的人，真的是驴踢了。

从理性角度看，核心地区的房价必须得涨！不然还真挺麻烦。

房屋保险是根据估值定的，有公式，其中消防栓离你家多远，也是一项。

不过你要是见过救火的情景，见过有大将之风的消防操作，其实就知道，远点也没啥。

出租房的保险有时反而低一点，因为房客的财产和你没关系。共有的住宅不太懂。不过我见过高层发水，但不知道会不会影响保险。

老社区的房子往往有后车道，就说你和你背后的邻居，中间有条小路。但只能车单行。这个能让你加盖价值提升。路口拐角的房子由于后院小，过去不受欢迎，现在就好得多了，不过还是看你有没有空地。

加盖房子过去需要批准，现在还是得通知，但可能不需要批准了。

现在人工贵，一般而言加盖越多，越是价值提升大。

大翻修甚至可退税。

说到底，房子的价值还是区位第一。

就是一句话：好社区，破房子。

这个是富爸爸穷爸爸里的精粹。

买房这个事，真是个公车逻辑，早上车有座位，晚上车站着。

至于会不会翻车，去天堂还是地狱，乘客们也不知道，大家也就是只有选择上下车的权利，搞不好还下不了车。

几年里10%都不奇怪，世界大变了，逻辑推翻了，同样的把戏玩到头了。

利率最迟会在明年下降，而且下降的速度会非常快。

除非有一直保持较高的通货膨胀，长期的高通货膨胀对于一个社会来说又是不好承受的。

利率现在正在等一个时点掉下去。

货币超发是事实。

但是降低货币乘数，也可以减少流动性。

这会有一个均衡点，就是利率肯定不会那么低了，但太高了也没必要。

得看美国人如何选择，如果发展实业，创造价值，利率稍微高点，对它更有利。就怕由奢入俭难。

现在（2022/2023）或者说这几年基本已经没有以前那种竞相砸钱抢单的现象了。这几年鸡鸡们都喜欢玩低报价多收offer的策略。所以你说的看市场报价这几年已经没有参考价值了。市面上不少要得比合理成交价低很多的房子。反正没达到预期价格房主是不会卖的。大不了重新挂牌么。极个别因为个人财务问题急着出售的，这种可能暗盘就走了。真到市场上也停留不久，且数量很少。

只能看附近的类似房屋近期的成交价。为什么近期呢？这两年房屋价格波动比较大。

有专业的经济负责打理，价格没研究过，但是不会是租金的一半那么高吧？本地类似的服务每次找新租客都是一个月房租，外加每月100的费用。

浮动利率要注意。尤其贷款负担比较重的签贷款协议前要看一件事情。往往大家都盯着利率了。其实还有一个东西很重要，那就是利率上涨后还款额涨还是不涨（前提是利息还没有超过还款额）。有的银行要求还本金部分雷打不动，利率涨高了，还款额必须也涨。有的人会很难受的。

过去我们这里有卖房的特别喜欢玩这个。

最近不行了，明显看得出就是玩这个策略，但没人看，玩成实价了。

现在降价倒不狠，反弹了两次，打下去两次。

我粗浅的看法是，买卖认知差异有点大了，成交不活跃。

利息涨，就得暴雷，利息降，就敢马上反弹。

至于他弄来啥房客，那可不清楚了。反正空的时候很少。

他是当二房东的。

一类是都没翻过的，一类是翻过的，

但是，翻过的有时候反而更糟，因为building code在变化。

70年代翻过的，本来没地线的铜线给换成铝线了。

现在的话，没地线，加个互感，也就控制了。（火线地线电流不一样大，漏电就跳闸）但是呢，整个房子扒开换铝线换铜线的成本就高的多。

还有60-70年代，有一些地面材料是有石棉的，你没翻过，老了木地板啥的，磨磨不贵，换了那个时代东西的，反而要全扒掉。

好区的破房子，是坑最多的，不要砸在手里，需要火眼金睛和很多很多经验的。

还有很多，华人做的，现在可以用，出事了保险绝对不会赔的，不一一介绍了。