主题：【原创】简评某地关于促进房地产业健康发展文件及其他胡言 -- 雪落

为了更好地解释下文件，适当进行了精简。

xx市人民政府关于促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见

一、

（一）不断增强其对全市经济社会发展的拉动作用。 （点明主旨）　

（二）优化供给结构。...，进一步优化...，合理安排...。着力完善...，在发展房地产业的同时，切实解决低收入家庭的住房困难问题。(房地产业跟低收入放一块儿，真不靠谱）（全款废话，无实际标准，可随意掌握）　　

（三）根据我市...实际，以市场需求为导向，合理确定住房建设标准，满足不同消费群体住房需求，建立多层次的住房供应和消费体系。（废话，无实际标准，可随意掌握）

（四）大力开展招商引资工作。适度提高建设项目容积率，积极为招商引资创造条件。各相关部门要...，采取更宽松、更灵活的财税、金融信贷扶持政策，支持房地产业发展。打破行业垄断，....，禁止指定单一供货渠道和施工队伍。 (吓一跳，原来....)　　

二、

（ ）落实税收扶持政策。个人购买非普通住房超过2年（含2年）（原为5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；（鼓励炒房条款）

（ ）调整享受优惠政策普通住房标准。享受优惠政策普通住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。（ 看看，这才叫普通房子住房）　　

（ ）加大信贷支持力度。...。对已贷款购买一套住房但人均面积低于我市上年度平均居住水平，再申请购买第二套普通自住房（普通住房参照上款）的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 （鼓励贷款买房，以及，炒房）　

三、　

（ ）支持房地产开发企业合理的融资需求。加大对中低价位、中小套型普通商品住房和节能省地环保型住宅建设特别是在建项目的信贷支持力度。在确保资金安全的前提下，允许以取得土地使用权证的土地和在建项目抵押贷款。...。对有实力、有信誉（中国特色）的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托资金试点，拓宽直接融资渠道。 (下辈子，都作开发商吧）

（ ）放宽税费政策。降低房地产开发企业所得税应税所得率，原则上不高于15%。涉及房地产开发的经营性收费按低限收取，严禁各种形式的搭车收费。 （为何出台此文，实质在此，为商减负）

（ ）实施灵活的土地供应政策。对于经营性房地产开发用地，有计划、有针对性地以净地招标、拍卖、挂牌方式出让。根据我市土地市场状况、产业政策和土地估价结果等，更为科学合理地确定土地出让底价。（如何操作？）对大项目及取得土地后进行服务性项目建设并自主经营、能够极大带动城市总体功能提升的，将结合我市经济发展实际，综合论证后确定其用地价格。（可以降低出让价格不是？但，是否能够提升乱其八糟功能，以谁的认定为准？？）

( )适度调整土地出让金交缴比例和期限。对拟新出让的经营性房地产用地（经市政府批准供应的毛地以及以期权方式供应的净地除外）(神奇的括号），成交价款超过5000万元的，除保证金外，成交10个工作日内再交齐不低于总价款的30%，剩余有关款项在签订土地出让合同后60日内交齐（并免除相应利息）。

四、

　　（ ）加大廉租住房保障力度。力争2009年年底前，解决人均住房使用面积10平方米以下、申请廉租补贴的最低收入家庭住房困难问题。 （信我者，必得救赎）

　　（十六）做好经济适用住房保障管理工作。按照新颁布的《哈尔滨市经济适用住房管理办法》相关规定，将政府组织经济适用住房建设、购买经济适用住房货币补贴、单位集资合作建房一并纳入经济适用住房管理范畴，...。 （这也算经济适用住房了？？省心省力啊，连盖都不用盖了，要么，强势单位可以随便盖了？？）　　...

五、　　....

（ ）加强舆论宣传工作。坚持正确的舆论导向，充分利用各种媒体，...，增强投资和消费信心。(...) 　　

估计，很多人看到此文会很生气，但，别急，这只是冰山一角。此地以前还出台过规定：“欠费”（土地出让金、税费）可继续缓交、违规违法无手续可补、超年限未建设土地可“暂”不收回等条款的文件。

关于房地产业黑幕，看了房协提的、人大代表提的、以及媒体公布的一些边边角角，个人感觉，还是《瞭望东方周刊》某期载的真实些。房地产业，除了部分“近似官倒”，大多，离皮包公司不远，同建筑商一道，都是拿银行贷款开发。房地产开发商，很多，自有开发资金不足10%。虚假注资、虚假按揭流行，拖欠税费、拿地多年不开发普遍。一般流程是：跑关系拿地——跑关系拿土地使用证——拿证贷款——拿贷款交部分土地出让金（一般不超30%，看关系）——继续跑关系拿证——找建筑商挖地基（建筑商可签合同后贷款）（此环节证照不一定全，能否顺利开工关键看前一步关系跑的怎样）——开始预售楼盘（违规，看关系，看营销）——地基打好并盖一层半层后付建筑商首期建筑资金（10%-30%，看开发商规模和关系网），继续盖楼（建筑商贷款或材料供应商贷款）——继续卖楼——盖一半付款（一般补至60%-70%，开发商手续齐可用虚假按揭或卖房款，不齐，可找贷过款的银行，搞关系、以债强迫继续贷）——继续卖楼（首批买房人贷款，准备开炒）——大楼销售差不多了再回头付贷款、税费、建筑费用等等，税费或可不全付，甚至不付。

为啥开发商吵吵嚷嚷地说政府税负高？猫腻、跑关系费用更大，为啥不吵吵反腐败呢？怎么不吵吵银行贷款“手续费”太高呢？怎么不吵吵虚假按揭利率太高呢？怎么不吵吵建筑商虚高估算建筑费用、偷工减料呢？怎么不吵吵材料供货商低质高价呢？不就是要没这些，你们这些皮包公司开发不起来么！

为啥房子那么贵？即使不算税费，试想一下，从开发拿地、建筑商、材料商，层层都需贷款。就按贷款利率5%算。1*（100%+5%）*（100%+5%）*（100%+5%)=1.157,涨了近6分之1，呵呵，还不算各种“手续费”。中包工头、小包工头没钱继续贷款，炒房集团贷款，以及因开发商、建筑商、材料商、包工头因各种乱七八糟问题，被银行、政府、工程监理等等等等层层剥皮，再乘上几个（100%+5%），或者更高百分比，大家试想一下。