主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

现在的房地产，已经主要成为炒家的乐园。所谓炒家，目标都不在长期持有房产，而是快进快出，利用银行贷款利率和房市增长速度之间的差额进行套利的投机分子。我这里试图从炒家的角度来分析楼市的增长速度和拐点。因为大量数据都是推测而来，肯定有很多错漏，仅供大家参考。

炒家通常采用的降低成本的手段有两种，一是阴阳合同进行房屋买卖，好处在于，1。规避风险，获得较高杠杆比例（1成首付，甚至0首付）。2。偷逃个人收入所得税。二是通过使用他人身份证来购买房屋，好处在于首先同样的可以逃避风险，一旦房屋烂在手里可以逃之夭夭。二，可以降低契税。但这种手段使用起来风险较高，对大炒家来说，带来的麻烦比好处要少得多。

因此，对于炒家来说,通过种种手段，可以把交易成本控制在4%到5%之间，时间成本控制在0.5%/月之内。按这个数据，我们可以推算出炒家的盈亏线为，首个月房价涨幅5%，以后每增加一个月，涨幅增加0.5%。再加上5%的利润线，也就是说，当利润高于5%的时候，炒家入场，利润低于5%之后，炒家开始离场。通常炒家持有房产不超过半年。因此，通过分析深圳房价6个月的涨幅，可以推算出炒家的大致行动路线。从去年年底深圳二手房交易均价在1万元左右，今年5月底均价匀速上涨到1万2左右，上涨幅度达到20%。刨去交易成本和时间成本，炒家的利润在10%以上。因此，大批跟风炒家在5，6月之间入场，也把交易均价从1万2左右迅速拉升到1万5以上。之后，6月下旬价格开始徘徊，标志着炒家出货和进货基本持平。考虑到阴阳合同造成的价格虚高的效应，5,6月份入手的这批炒家的成本价位大概在1万3左右。从短期看，如果均价有效维持在1万4以下超过一个月，从长期看，如果接下来连续6个月的涨幅压缩在13%以内，都应该是楼市转向的标志。

当然从更长远的时间线来看，目前经济基本面并没有得到有效的改善，新的经济增长热点未出现，失业率依然高企。如果这个现象在1年内得不到根本性的改善，单靠信贷输血，房地产市场最多也只能撑到明年中期。