主题：再说物业税 -- 炎言

物业税本质上是为了取代土地出让金而设立的。ZF在设计这一规则时，首先要立足长远，使该规则能长期有效，又保证与现有的规则衔接，还能通过一些参数的调节达到调控的目的。

首先，目前的土地出让金模式是难以持续的。因为土地出让金是一次性收取的，如果一个城市土地都卖光了，那么ZF后面很长时间就缺少了很大一块收入。土地出让金每年的收入多寡也随经济状况、房地产行业的周期性等因素波动，这对ZF调节经济的能力形成反向制约。

在实际操作中，早期卖出的土地有的已经接近使用期限（如青岛，最初卖出的土地使用期限只有20~30年），用物业税取代土地出让金已经迫在眉睫。

其次，一个好的制度在其出台时要能很好的与老制度衔接。中国制度改革通常采取老人老办法，新人新办法。物业税对土地出让金的取代上，也要基本保持两者价格上的无缝接轨、平滑过渡。那么按照这一原则，我们可以大致算出物业税的大致水准。以深圳近期出让的土地为例，最近深圳关外有70年使用期限的住宅用地出售，楼面地价约为4000~5000元/平米。物业税的计算应该考虑折现，但物业税又会随CPI的上升而上升，我们这里做个简化，假设物业价格的上涨速度与CPI的上升速度一致，那么楼面地价为物业税的70倍，则每年收取的物业税大致为60~70元/平米。如果一个家庭购买100平米的房子，则其每年需要交6000~7000元，或每月500~600元，这个价格与水、电、气、电话费用之和相若。还算是可接受的水平。假设相应的商品房价格约为15000~20000元/平米左右，则每年的物业税相对于房价的0.4%左右。

再看费改税后对各方的影响。

因为不包含地价，改征物业税后的新房，名义房价会有显著的下降，从原来的15000~20000元/平米，立刻下降至11000~15000元/平米。这会减轻购房者初期付款的压力。房价高企的当下，是实施物业税的最佳时机。

对开发商来说，由于不需要支付占房价30%左右、占成本60%以上的土地出让金，开发商的门槛大幅降低。

对政府的影响可能各地有很大的不同。以深圳为例，深圳的工业较为发达，税收占ZF收入的比例高，而且由于土地资源有限，深圳卖地收入占ZF收入的比例会逐年减少，同时，由于高房价，企业和人才离开深圳的倾向比较严重。所以，总的来说，土地收入由一次性收入变成细水长流，深圳还是可以接受的。

最后，看看如何利用物业税调节房价。

房地产市场是一个地域性很强的市场，这不同于其他商品，如广州和深圳的房价可以差很远，上海和苏州的房价也可以差很远。而其他的调控手段都很难对局部地区的房价进行靶向调节。调货币政策吧，所有行业都受影响，调税吧，目前的税都是按行业或收入等为基础的，没有地域差别，所以他们都无法达到靶向调控个别大城市房价过高的目的。而只有物业税能这样做。

由于物业税是每年收取的，提高物业税相当于提高利率。如果房价高的离谱了，可以把有多套房的人持有的物业税从最低的0.4%提高到1~2%。这相对于提高他们的贷款利率1.5~2.5个百分点（假设贷款70%），这对炒房的靶向遏制作用是非常明显的。

物业税目前面临的大麻烦是法理问题。中国不承认土地私有，则收取物业税似乎说不过去。但我相信以中国人造新词的能力，给个说法也问题不大。而且物业税相关的法律修改，甚至有可能在3月的人大会之后马上进行。试点了6年的物业税，终于快要落地了。