五千年(敝帚自珍)

主题:再说物业税 -- 炎言

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家园 再说物业税

物业税本质上是为了取代土地出让金而设立的。ZF在设计这一规则时,首先要立足长远,使该规则能长期有效,又保证与现有的规则衔接,还能通过一些参数的调节达到调控的目的。

首先,目前的土地出让金模式是难以持续的。因为土地出让金是一次性收取的,如果一个城市土地都卖光了,那么ZF后面很长时间就缺少了很大一块收入。土地出让金每年的收入多寡也随经济状况、房地产行业的周期性等因素波动,这对ZF调节经济的能力形成反向制约。

在实际操作中,早期卖出的土地有的已经接近使用期限(如青岛,最初卖出的土地使用期限只有20~30年),用物业税取代土地出让金已经迫在眉睫。

其次,一个好的制度在其出台时要能很好的与老制度衔接。中国制度改革通常采取老人老办法,新人新办法。物业税对土地出让金的取代上,也要基本保持两者价格上的无缝接轨、平滑过渡。那么按照这一原则,我们可以大致算出物业税的大致水准。以深圳近期出让的土地为例,最近深圳关外有70年使用期限的住宅用地出售,楼面地价约为4000~5000元/平米。物业税的计算应该考虑折现,但物业税又会随CPI的上升而上升,我们这里做个简化,假设物业价格的上涨速度与CPI的上升速度一致,那么楼面地价为物业税的70倍,则每年收取的物业税大致为60~70元/平米。如果一个家庭购买100平米的房子,则其每年需要交6000~7000元,或每月500~600元,这个价格与水、电、气、电话费用之和相若。还算是可接受的水平。假设相应的商品房价格约为15000~20000元/平米左右,则每年的物业税相对于房价的0.4%左右。

再看费改税后对各方的影响。

因为不包含地价,改征物业税后的新房,名义房价会有显著的下降,从原来的15000~20000元/平米,立刻下降至11000~15000元/平米。这会减轻购房者初期付款的压力。房价高企的当下,是实施物业税的最佳时机。

对开发商来说,由于不需要支付占房价30%左右、占成本60%以上的土地出让金,开发商的门槛大幅降低。

对政府的影响可能各地有很大的不同。以深圳为例,深圳的工业较为发达,税收占ZF收入的比例高,而且由于土地资源有限,深圳卖地收入占ZF收入的比例会逐年减少,同时,由于高房价,企业和人才离开深圳的倾向比较严重。所以,总的来说,土地收入由一次性收入变成细水长流,深圳还是可以接受的。

最后,看看如何利用物业税调节房价。

房地产市场是一个地域性很强的市场,这不同于其他商品,如广州和深圳的房价可以差很远,上海和苏州的房价也可以差很远。而其他的调控手段都很难对局部地区的房价进行靶向调节。调货币政策吧,所有行业都受影响,调税吧,目前的税都是按行业或收入等为基础的,没有地域差别,所以他们都无法达到靶向调控个别大城市房价过高的目的。而只有物业税能这样做。

由于物业税是每年收取的,提高物业税相当于提高利率。如果房价高的离谱了,可以把有多套房的人持有的物业税从最低的0.4%提高到1~2%。这相对于提高他们的贷款利率1.5~2.5个百分点(假设贷款70%),这对炒房的靶向遏制作用是非常明显的。

物业税目前面临的大麻烦是法理问题。中国不承认土地私有,则收取物业税似乎说不过去。但我相信以中国人造新词的能力,给个说法也问题不大。而且物业税相关的法律修改,甚至有可能在3月的人大会之后马上进行。试点了6年的物业税,终于快要落地了。

通宝推:水立方,
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