主题：我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 -- donnie78

前面侃了那么多TG，也该来侃侃屁民了。这房价一时半会是降不下来，TG的政策是“防止房价暴涨暴跌”，那么屁民该如何应对呢？其实很简单：不买。嘿嘿，这个看着跟废话一样，但咱不能简单的一拍脑袋一咬牙，愤青一样就只知道高喊“不买了”！咱还要说清楚为什么不买，而且要想明白在什么情况下还可能考虑再买。

买一样东西最基本的原因是什么呢？其实就是看他值不值。所谓值或不值就是说他实际的标价与他的价值的比较是高是低，高就不值、低就值了。这就要想出一个办法来搞清楚：房子到底值多少钱。这是整个问题的关键，一旦能搞清楚房子到底值多少钱，整个问题就迎刃而解了。但一件物品值多少钱，对不同的人是不一样的，这也是为什么有人愿意要花几万块买一个LV的编织袋，而在我看来它一百块都不值。这么说如何判断房子值多少钱看似是一个比较困难的事情了？其实不然，还是让我们从最开始的消费、投资和炒作说起。既然买房子的无外乎消费、投资和炒作，让我们一个个来说。首先让我们来考虑作为一个投资者，怎么来判断房子的价值。前文说了，投资是以未来房租收入作为利润的一个投资选择。一个房子的价值就是未来房租减去支出后纯收入的净现值。

为了方便讨论，这里先稍微展开一下净现值这个概念。净现值是做投资决策的一个基本的方法，其基础在于货币的时间价值。所谓货币时间价值，是指今天的钱比明天的钱更值钱。举个简单的例子，我今天借入一亿元存入银行，一年后得到的是一亿本金加利息。如果一年后的钱和今天的钱价值相同，这利息就是我白赚的了，显然没人这么傻。以银行存款为例，假设银行的年利率是r，当前的现金PV，一年后的价值就是FV=PV*(1+r)。对这个等式做一个变化，可以得到PV=FV/(1+r)，就是未来的现金FV除以(1+r)是他现在的价值PV。假设银行年利率是10%，一年后10元现在的价值（净现值）是10/1.1=9.09元。也就是说，以银行的利息计算，明年的10块钱，今天值9.09元。同理，按银行的复利计算，两年后的10元，今天值PV=FV/((1+r)*(1+r))=10/(1.1*1.1)=8.26元。以此类推越往后的钱净现值越低，就是离现在越远的钱越不值钱。

注意前面算净现值的时候用了一个前提：以银行的利息计算。强调这个前提是因为对于r的选择，不同的人、不同的风险偏好、针对不同的项目可能是不一样的。r称作贴现率，选择银行的利率作为贴现率只是一种选择方式。如果针对一个股市投资者，他的平均年收益为40%，那么他就要用40%作为贴现率来计算净现值。因为给他1万元，一年后他可以得到140元。同样另一个股市投资者，平均收益为10%，那么他就应该用10%做贴现率。不难理解，收益率越高的投资者，未来的钱越不值钱。当然这里面有一个风险的考量，贴现率越高风险越大。一个成熟的公司，贴现率一般会采用公司平均的资产回报率。

利用净现值判断一个投资的步骤是这样，假设有一个三年期投资项目，需要一次性投入资金I（买入厂房设备），一年后产生利润P1，第二年产生利润P2，第三年产生利润P3，最后还有剩余残值V（卖出厂房设备）。如果不考虑货币的时间价值直接用P1+P2+P3+V是否大于I来判断投资是否赚钱，这是一种小白方式。考虑货币的时间价值，对未来的收入折现，算出他们的净现值相加P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))，然后用这个值和I比较。有的时候把I也作为当期的负现金流折现，就是当前的净现值为NPV = -I + P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))。用NPV是否大于0来判断投资可行性，这样就通常会听到一种说法：净现值大于0，投资可行。

公司如果采用平均资产回报率做贴现率，就是将这投资和公司平均的资产回报比较，换句话说，就是判断把这笔钱投入这个项目，能不能产生比公司平均收益高的收益，如果不能那么这个项目就不可行。很多公司会根据不同的地域和行业调整r值。极端的说，如果投资者是一个很有背景放高利贷的，那么他算选取的r值就会非常的高，只有当某个投资比放高利贷还要赚钱的时候（基本不可能），他才会选择投入。通常情况下，一个投资会针对不同的r进行多次计算，并将无风险利率做为一个参考底线。如果这个投资用无风险利率计算都不能够赚钱，那么是绝对不可行的。一般无风险利率采用投资所在国5年期国债利率，就是说当一个投资比买国债还不如的话，那还投资个屁，直接就去买国债好了。

接下来讲一讲永续年金，所谓永续年金，就是每年都有一个固定的正向现金流，比如每年固定赚1000块钱。永续年金的净现值计算就是将每一年收入的净现值相加，C/(1+r)+C/((1+r)*(1+r)) + C/( (1+r)*(1+r)*(1+r)) +……这是一个极值计算，结果是C/r。也就是每年固定100块收入，按5%的贴现率，净现值是100/0.05=2000。据说现在英国的交易市场还在交易一种凭证，就是永续年金凭证，每年得到1英镑的凭证。现在这个凭证交易价多少不清楚，有兴趣可以自己放狗去搜。假设是2000英镑，就是说现在任何人可以花2000英镑买这样一个凭证，以后永远每年都可以获得1英镑的收入。直到……永远。这个是真的永远，除非英国主权消失。当然这个凭证的价格会随着通胀预期，经济发展水平，每个人的投资偏好不同在市场上波动。对于非永续年金，比如n年年金，也就是连续n年的稳定现金流。可以用永续年金推导，其净现值的公式为C*(1/r – 1/(r*(1+r)^n)))。从现在其，每年赚一万块，连赚20年，投资可行性就可以用这个公式计算，这里就不推导它了。

讲明白了净现值，贴现率，基于净现值的投资可行性分析，以及永续年金，再回过头来看投资者对于房子投资的判断就比较清楚了。一般来讲房租是一个固定收入，买房看成是一次性投资，每年的房租减去支出当做收益，可以套用年金和贴现率的公式计算净现值。显然，房租不可能是永续年金，中国的房产证是70年，一般房子不可能租住70年，30~50年为一个比较合理的时间。对于r的选择，不同的投资者会有不同的偏好，这里就用最底线的5年期国债利率。2009年凭证式一期国债5年期票面利率为4%。假设一个房子的月租金为1000元，其中1个月作为房子的维护费用支出。那么一年下来，一个房子的净利润就是1000*11=1.1万元。4%的贴现率70年年金，净现值为25.7万，50年为23.6万，30年为19万。也就是说，如果一个房子能出租70年，那么它超过25.7万就是不可行的投资，不如去买国债。同理，如果只能出租30年，那超过19万就是不合理的投资。这里的计算式把房子当做一个纯投资品来对待，其计算方式和投资一个饭馆没有区别。如果一个饭馆每年能赚1万块，开10年，那么按4%的贴现率可以同样算出这个饭馆的价值是8.1万。低于这个价格就可以考虑把这个饭馆盘下来，高于这个价格就不予考虑。投资就是投资，没有任何感情色彩。

另外还有一个疑问，就是房租可能上涨。没错，房租是可能上涨，就如同饭馆可能越来越红火。这就是股神巴菲特的投资方式：价值投资。前面讲的年金是假设收益不变的投资方式，可以理解为就是类储蓄。巴菲特的方式是：找到一个在未来现金流大幅上升的投资品种来投资。对于房子来说，就是10年期投资北京CBD，假设当时的房租是800块一个月，现在是1万块一个月。当时的净现值（4%+70年）是20.5万，现在净现值是257万。这个增长完全是基于收益的增长，并非炒作。巴菲特的牛逼之处在于它总是能够找到未来利润暴涨的企业，并在别人没有注意到的时候买下它的股票。前面的类储蓄的投资方式可以叫保值类投资，而这基于收益增长的投资可以叫做增值类投资。但他们都是基于现金流和净现值的，用股票的话说，都是基于基本面的，和炒作不是一个概念，尽管有时候在市场上很难区分。

举个例子，一个房东，在北京有两个房子在向外出租。一个是二环以里，步行5分钟有地铁。黄金地段，但周边变化不大，2002年至今，房租上涨了20%。另一个在南四环，2002年属于荒郊野地，至今房租上涨了2.5倍。二环内的那个房子，就是保值类投资，它的年收益变化不大。南四环的房子就是增值类投资，它的年收益大幅上涨。在2002年的时候，购买南四环是更合理的巴菲特价值投资。反过来，想做价值投资判断时，也可以用上面的公式来推导其合理性。比如一个房子400万通过计算可以得出，当这个房子的房租能够上涨到1万6千一个月的时候，才可以做到净现值为0。假设同等房屋的租金是6000块，就去判断这个房子的周边环境是不是能够支持这样的上涨幅度能大幅度超过1万6。

啰啰嗦嗦说的这么多，其实就是股市市盈率兼顾增长速度的意思。增速慢市盈率低，增速快市盈率高。随便拿一下网上的公开数据就可以判断的出来，保值类当前房价早就大大超出的理性投资者的考虑范围。增值类，房租要上涨几倍甚至十几倍才可能，这不现实。也就是说，对于投资者来说，现在的房子不值他的价格。回到最开始的问题，房子值不值？投资者回答：不值！

土鳖扛铁牛