主题：我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 -- donnie78
家园 我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 高房价已经成了中国必谈话题，尤其以“侃”著称的北京人，出租的哥都能挨个给政治局常委做工作总结加户口调查
，朋友聚会谁不发表几个高房价的高论都不好意思和别人打招呼。兄弟我由于脑慢嘴笨，一般都是多听多想，虽然有自己的一套想法，但侃出来的很少。最近海南房产又被爆炒，心中不禁窃喜（后面慢慢说）。但听说在北京的老妈要去海南看房，赶紧越洋电话动之以情晓之以理，连骗带吓总算制止住了老佛爷的冲动。这里把跟老佛爷几次电话的想法归纳总结一下。在河里无ID潜水+有ID潜水也多时了，也该做些贡献了。河里大牛太多，有些观点肯定已经被表达过了，有些观点肯定有不同意见。交流为主，抛砖引砖，各位请轻拍
。好在新兵营里大牛少，少许安慰。（一）高房价的产生：消费，投资和炒作
说到高房价，就必然要说高房价的产生，就不得不面对一个现实：绝大多数人认为这房价已经不能接受，可房子依然卖得出去。这里有贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等，但这些都不是产生高房价的必然因素。为什么这么说呢？这就先要从商品房的购买需求谈起。商品房的购买需求包括三类：消费、投资和炒作。
第一类消费最好理解，就是买房子用来解决居住问题。就如同买包子是为了吃，买衣服是为了穿，买汽车是为了开，找小姐是为了解决生理需要一样，这没什么可说的。这也是无耻奸商和无良学者们常说的“肛需”。要注意的就是衣食住行这样的必须品会影响到民生和社会稳定。第二类需求就是投资需求。稍微学术点说，所谓投资需求就是希望购买的商品房能够带来正向现金流，并且最终所有的正向现金流和残值的净现值为正。题外话，其实最开始股市就是按照这个目的设计的，但无一例外成了第三类。第三类需求是炒作需求，炒作者买入的唯一目的就是以更高的价格卖出。他不关心现金流，不关心价格位置，只关心价格趋势。低吸高抛，赚取差价。
第二类需求如果没学过财务可能还不太理解。打个简单的比方。如果有个朋友打算开一个餐馆想找我合作，那我首先考虑的问题是：要投多少钱？每天翻几桌流水多少？房租水电人工等支出多少？一年又多少纯利？几年回本？比我把钱放银行买国债更赚钱么？这就是典型的投资性思维。对于商品房来说，如我投资一个门脸店铺，我去看类似门脸的出租租金是多少，然后计算收入支出纯利，最后算出年限和残值贴现，对比存银行发现赚钱于是投入，那么这就是一个投资性购买。
荷兰的郁金香热，中国的君子兰热和普洱茶热，都是典型的炒作性需求。购买者在购入这些商品时的唯一目的和期望就是以更高的价格卖给更傻的傻帽。当所有人都相信这个商品的价格只会涨不会跌的时候，而事实是真的在相当长的一段时间这个商品只涨不跌的时候，不断会有新人新钱涌进来，而新人新钱反过来又使得价格进一步攀升。这样的击鼓传花会持续相当长一段时间，直到再也没有新钱涌进来为止。最后的傻帽拿着几十万一盆的君子兰欲哭无泪。
这三类需求的最大区别在哪里呢？消费类和投资类需求，都是和房屋的直接使用相关的，就是说无论是我买房自住，还是买房出租，最后房屋都在被“使用”，其价值得到了发挥。而炒作类完全是那房屋当做一个载体，其实际意义已经和住房的功能没有任何关系。可以把房子换成郁金香，君子兰，普洱茶，也可以是邮票，古玩字画，明清家具，股票，黄金，赛马，名犬…只要某一类耐用商品（甚至只是一个标志、符号）能够造成只涨不跌的心理趋势，都是可炒作的对象。当然后来市场进步了，涨跌都可以炒作，这是后话。
前面已经提到了：炒作者不关心价格的位置，只关心价格的趋势。只要是价格在涨，不管价格多少一律买入。比如我是一个炒房者，我有一千万资金。如果单价一千我就买一万平，单价一万我就买一千平，单价十万我就买一百平，就算是单价一百万、一千万那我就买10平1平。只要价格在涨，我就买进。反过来只要价格下跌，哪怕100块一平我也不会买。其实这是个是再正常不过的心理。诸位一定听过刚入股市的大爷大妈们说：“这个股票便宜，才1块多，咱多买点。那个股票太贵了，都好几十了，咱买不起”。诸位听的时候一定发笑吧，这是典型的把炒作品当消费品来买。但凡炒过股票的人都知道这是棒槌。但诸位也别笑得太早，反过来也一样。炒房客们看着咱们这些成天叫“房价太高了，我们买不起”的人，不也跟诸位看那些大爷大妈一个心理么？一群棒槌！
说道这里已经很清楚了，呼应开头的论述，贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等都不是产生高房价的必然因素，产生高房价的必然因素是房子成为了炒作商品。房子的作用已经完全偏离了它的居住功能成为了一个炒作符号。其结果就是首先挤出了投资性需求（但凡是以回报为目的的理性投资者，商品房是绝对不可能考虑的）然后只剩下消费类需求和炒作类需求在商品房市场上搏杀。显而易见，消费类需求和炒作类需求的竞争完全不在一个层次，也就产生了如今天怒人怨的高房价。任大炮和经济砖家们的言论也不是没有道理，把商品房当炒作品它一点也不贵，因为它根本就没有“贵”这个概念。但是逼着百姓倾全家几代的财力去和炒家竞争，也太TMD无情，太TMD无耻了！真想上去打丫个生活不能自理！
既然这高房价都天怒人怨了，该怎么办呢？土鳖扛铁牛。
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家园 思路很清晰 是我看过的分析中国房地产的网上文章里思路比较清晰的，及其雄辩的再一次证明了河里牛人之多，不过我觉得（五）实在是数字太多，数字多了就不爱看，不知道是不是我自己的毛病。
另外老兄如何看政府前几天出台的新政呢，效果会如何。
家园 听说，海南的房价降下来了 N多小炒家被封在天价天花板上
家园 炒作本来就这样，击鼓传花 当年抱着几十万君子兰哭的人有很多。
家园 应该再加一类购买需求 那就是保值。很多人有闲钱，买了房子就扔在那，也不出租，就是求个保值，和买黄金一样。买黄金，既没利息，流动性也差，也就求个保值吧。房子算是不动产，为保值而买房子，和炒房还是有较大区别的。
家园 （六）感情溢价 上一篇讲的比较枯燥，有很多概念可能一时不好消化。简单理解就抓住一个重点：货币具有时间价值。未来的收入不能够简单的相加，而要进行折现。未来永远的收入（永续年金）价值也不是无限，折现后只是一个有限的数目。折现率可以根据不同的风险偏好和投资水平选择，但有一个底线，就是无风险利率。投资者根据这些原则判断现在的房子，它根本不值这么多钱。这一篇在前一篇的基础上，从消费者的观点来谈到房子值不值。回答这个问题很难，就如同回答LV值不值那么多钱一样，有人说值，有人说狗屁。这就需要一个统一的尺度。
经常听到砖家们说刚需，所谓刚需，就是百姓的住房需求。衣食住行不可或缺，每一个人都必然有住房的需求，有不想睡在马路上的需求。但是这个需求的价值，需要有一个衡量的尺度。有的人想当然的把房价作为衡量的尺度，这显然是不合理的。毕竟刚需是住房的需求，并不是拥有房子的需求。在没有买到房子的人群中，也没有几个是真的是睡在大马路上的。租房是每个人在没有房屋所有权的时候必然选择的满足自己住房需求的方式。租房也是除了购买住房以外，另一种主要的住房消费方式。先简单房屋租赁的市场。这是一个自由市场，而且由于大部分人逃避税收，这个市场几乎是一个完全自由竞争的市场。无论是供方还是求方，他们的地位几乎相等。不存在一方垄断和操纵市场的行为，不会有人参与住房租赁市场进行炒作，任何一方想要制造信息不对称来误导市场也是不可能的。所以可以认为房租的价格是经过充分竞争后，完全由市场决定的价格。可以用来衡量住房需求满足程度的货币价值的价格，至少偏差很小且没有更合适的尺度。
房租是一种支出。前面说过货币有时间价值，这不仅仅针对于收入，同样针对支出。一年后收入的100元今天不值100元，同样一年后的支出100元，并不等于今天支出100元。离现在越远的收入越不值钱，同样离现在越远的支出折合今天的现值越低。其实可以把支出理解为一个反向收入，那么净现值的公式同样成立。从永续年金看，即便是一个永远的支出，折现后也不是无限大，仅仅是一个有限的支出而已。这可能是一个和普通人的感觉不一样的推论，一般人认为我永远向外掏钱，肯定是一个无底洞，其实真的不然。支出折现，仅仅把现金流防线转变，却是一个非常重要的观念。
永续年金是正向的现金流，利用同样的公式同样可以计算反方向的现金流。假设每年支付一个固定的支出P，那么它的净现值就是：P/r，r是折现率。假设从今天起，每年支出3万元直到永远，以4%的折现率计算它的净现值是3/4%=75万。这个解析可以理解为以4%的折现率，今天支出75万，相当于从今以后每年支出3万。也可以理解为如果我不选择一次支出75万，而用75万投资一个年收益4%的项目，那么每年可以获利3万用于支付每年的支出。显然，把这个支出看成房租，就能够理解为从今天起每年支出3万元的房租，直到永远，相当于一次性支出了75万。也可以理解为如果我用75万现金投资于收益率4%的任何理财产品，每年可以获得3w的收益用于支付房租。显然把这个公式还可以再优化，用于房租就不能用永续年金，而是用有限年金。假设一个房子租70年，用公式C*(1/r – 1/(r*(1+r)^n)))，得到一年支出3万70年相当于今天支出70万（4%折现）。70年属于极限，50年相当于64.4万，30年相当于51.8万。
经过这样的计算，我们按照完全竞争的租赁市场的价格，按照无风险利率作为折现率，按照使用年限计算的净现值，作为一个房子满足居住需求的价值。我想这是非常合理的一种计算方式，不应该存在太大的疑问。那么我们来看一下当前的市场状况，随便打开新浪房产找一个二手房信息，一套月租金3800元的房子，年租金支出就是45600元。按照4%的贴现率70年贴现为106万，50年为98万，30年为78.8万，而这个房子的售价为320万。就是说选择租房支出的贴现远远低于选择买房，任何不想拥有这个房子所有权的人可以只利用不到三分之一的成本连续进行70年年收益4%的投资，就可以占有这个房子70年的使用权。可是，按照中国当前的法律，所有权就是70年使用权，而且中国这么差的房屋质量，有几个房子能真的让人住上70年呢？
上面的计算完全不是理论，而是非常简单易行的实践（仅需要将买房成本的1/3进行年4%收益的投资）。注意这4%是假设的无风险利率，当然可以选择更低的无风险利率，比如一年期固定存款利率2.52%再算一下。一个租金3800，年租金45600用2.52折现，70年折现149万，50年128万，30年95万。也就是说用根本不用投资，只需要不到一半的钱持续存一年期定期，就可以支付70年房租。有人会说通货膨胀房租要涨，那么我要说通货膨胀利率也会涨。而且不说2.52，就是4%的投资收益已经是非常非常入门级，基本不需要任何理财训练就可以达到的投资收益。
既然有这么简单易行的方式，为什么还会有人愿意用这样的价格交易，仅仅是满足自己的消费类需求呢？这个价位买房，就和买LV的包是一个道理了。这里存在一个溢价，以上面的房子为例，实际售价是320万，4%折现70年时106万，溢价214万。刚需是住房的需求而不是拥有房子的需求，这214万的溢价，完全和住房消费没有关系。这个溢价是针对“这个房子是我的”、“我有了归属感”、“再也不用搬家了”等等感觉。这里我称之为“感情溢价”。简单说，在满足住房的基本消费类需求的价值106万的情况下，购买者支付了214万的感情溢价。
到这里就很清楚了，房子值不值，不看消费类需求的价值，完全看感情溢价。因为消费需求的价值可以清清楚楚的计算出来，而感情溢价完全不可衡量。如果一个人觉得支付200多万的感情溢价是可以接受的，那么这个房子就值，否则就不值。针对某一个的感情溢价当然与某一个人的经济实力、情感偏好等等相关，但针对整个社会来说，愿意支付的感情溢价和整个社会的传统、文化、习惯、社会风气等等是相关的。中国传统的家文化使得中国人真的愿意支付高额的感情溢价。另外，感情溢价还有到目前为止只看到涨、没看到跌的房价做背书。客观冷静的看，任何炒作只有涨没有跌是绝对不可能的，任何一个老百姓也知道房价肯定会跌下来。
仅对我个人，上面那个房子要我支付200多万的感情溢价完全不值，简直就和烧钱取暖没什么区别！
我做了一个简单的excel表，可以用来计算房子的现值和感情溢价，里面有不同的年限和贴现率。以4%贴现率，简单从网上找到一些二手房信息进行计算，感情溢价基本在60%~80%之间，有的甚至到90%。也就是说，购买自住型住房的消费者，他们愿意用2/3甚至90%的钱买一个感觉。对此，我只能说中国人的感觉真是值钱！这也是为什么我在第三篇里面说，高房价固然不对，但百姓们去抱怨“也不能全怪政府，其实屁民也有责任”。在炒作市场中购买满足居住需求的住房，愿意支付那么多的感情溢价，不宰你宰谁呢？
通宝推：不远攸高,