五千年(敝帚自珍)

主题:炒房炒出GDP -- 陈经

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家园 对住宅内在价值的粗略看法

因为房子你不一定非要购买才能消费,租房也可以消费。所以,房子作为一种商品,既有消费品的属性,也有投资品的属性。

从投资的角度看,房子是否值得买入,取决于租金长期折现值,如果折现值高于目前房价,则应买入;反之则应卖出。租金长期折现值取决于当前租金和未来租金,以及当前利率和未来利率。

从消费的角度看,租金水平则取决于消费水平,而消费水平取决于收入水平。美国CPI里面,房租大约占40%权重。中国很多人的情况,基本也符合这个值。这也许是个规律——我也不知道其根据是什么——大家有兴趣可以搞个调研。大概人们生活水平发展到一定阶段,其支出分配是有一个规律的。

总之,房子的价值取决于租金水平,而租金水平取决于收入水平。大家经常用租售比、房价收入比来评价价格,还是有一定道理的。当然,这是个粗略的模型,因为这些比值不能只与当前比,还要考虑未来的增长或下降。

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