主题:目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房 -- 陈经
这次密集出台的房地产调控政策,象回事了,认真的架势有了。具体分析,有两个方面,一个是银行贷款政策,一个是供应。
银行贷款,就是一二三套房区别对待。一套首付30%,利率还有些优惠。二套首付50%,1.1倍利率。三套在热点地区不给贷。由于银行较好管理,细则出来以后,这个精神应该能有效实施。
从来没买过房的,算一套。目前肯定不是啥有钱人,收入也不高,也不可能是炒房团,给优惠也炒不高价格。他们还热盼房价大跌,是唱空声音最大的。
改善性需求,即使卖小换大,只要贷过款,也是二套。利率1.1倍,30年贷款的话,一样的总价,相当于涨价15%,这是心理打击。首付从三成提到五成,也是一笔不小的费用,这是眼前就得拿出来的,购房能力下降不少。
其实说炒房,是有炒房团。但主要的炒房主力,其实是手里有房的改善性需求大众。全民炒房,主要是说这些人。在房价涨升预期下,改善性需求是房价暴涨的主要动力。从心态上来说,卖掉小的或者手头多出的房,能够获得百万以上的首付,购房能力很强。买入改善性的大房或者档次高的好房,不涨就自己住,涨了就当炒房成功卖掉,很好的盘算。手头持有的房,也猛吊一个高价。卖不出自住拉倒,吊到了就狠挣一笔。有些人吊得不够高,人真交了定金,还毁约。这都是贪婪的心理。
手头有房的群众不是专业炒房的,但卖房时比炒房的出价还狠。势头转了,也是炒房的先大降价跑路,群众一般观望,有的还继续提价吊鱼。这些群众是炒房主力,但心态其实不着急,买卖都不急,动作缓慢。调控政策对他们打击不大,但如果市场真的在降,他们也会转而看空,只是需要时间。这些群众和炒股一样,心理很容易把握。光靠政策宣传忽悠多空一般没用,来几根大阳线或者大阴线,多空情绪立刻转变。现在说不相信政策的,主要是这些群众,因为感觉价格似乎并没有怎么降。
专业的炒房团,确实比较专业,会综合评估各种因素。有些在政策出台之前就猛出货了。政策出台后再出,已经算是晚了,但相对群众来说,杀价拋盘的决心要大得多。降房价主要靠他们带动。地段好坏,未来前景如何,他们的判断也较为精准。由于房子和股票不一样,没有小波动,单向性极强,所以在房市炒房团就是两种。价值投资,地段潜力大,长线持有,这靠眼光。或者观察一个单边趋势,短期快进快出。没有那种今天多了明天又空的滑头。
炒房团的预期,应该已经改变了,他们是相信政策的。而且三套房不给贷款,也没法炒了。顶风炒房,不可能了。
最后,还有最牛的一伙人,全款买房的富人。2009年,房贷本来就只占成交额的四分之一。富人的心态是最稳定的,买房本来就不是为了炒,而是一种生活方式。挣来了钱,不买房子,能干啥?至于价格,总价再高也不过是几百万,全款买得起的人很多。只要长线持有,买房是不可能亏的,手头又有钱,全款买房的动力没有什么能够改变。想象一下你手头有3000万现金,你会不会去把它变成几个房子?调控政策你会怕么?开发商,其实最在乎的是这些人,成功的市场策略就是把这些人招来。
最牛的富人群体有多少钱?算出来会吓死人的。如果这些人有10万亿要买房,这个数字并不离谱,1000万的房子能买100万个。全国上哪找100万个高档房子?所以,只要是成功包装成高档房子,激起富人的购买欲,一定能卖出去。这就和名表珠宝一样,没有多少实际用途的东西,照样大卖。价格不高还不行,低了一般人能买得起,富人还不愿意买。
但富人全款买房有一个特点,对小房子档次一般的房子没有啥兴趣。所以,还没有来和刚需抢房,不然可以彻底让穷人只能租房住。房地产市场明显有了区隔。
这次的地产调控政策,和富人无关,不是治他们的。富人继续屯好房大房,甚至价格继续涨,都是可以预期的。我感觉中央政策也准备继续给他们提供这类房产,象卖名表一样,以回收货币。但是,城市的地是有限的,卖给富人空放着,或者一人上百平米住着,穷人就没地方住了。所以,也要限制比例,主要的地要给穷人建房。在城郊鼓吹一些宇宙中心似的梦幻新城,是一个好招,把富人弄到那边去折腾,这是不错的算盘。
物业税,可以让富人都不买房了,这是肯定的。但这个杀伤力过大,后果难料,我认为并不需要出台。
综上所述,房地产市场可以预期会发生较大变化。面向富人的高端房产继续坚挺甚至上涨。专业炒房与起哄炒房的群众,会或早或晚承认房价的下行势头,降多少看市场承接力。把炒房的势头打下去,就算成功了。只要不再涨,其实人心就能较为安稳了。对于刚需,通过不断建成新房、政策房,可以慢慢化解舆论压力。新房的成交并不会降成冰点,因为实际需求在,富人购房也仍会继续,货币动力仍在,A股房地产企业大跌是错杀。对这次的房地产调控,我认为可以看好。
(完)
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🙂目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房
🙂治炒房用金融政策,治屯房用财政政策。 3 也要崛起 字160 2010-04-23 12:41:29
🙂土共就是这个目的啊 1 十八子 字80 2010-04-22 20:02:17
🙂【讨论】打击地产的原因,有没有另外一种可能? 19 合金镜头 字2735 2010-04-22 13:31:54
🙂初步赞同你的观点,再说说我的 1 wingbro 字448 2010-04-23 02:58:01
🙂是不是有点高推圣境? 1 金台夕照 字0 2010-04-22 22:20:04
🙂第三套房或收房产税 1 沟长 字62 2010-04-22 18:07:37
🙂按套数分,那帮人应该没那么脑瘫吧。 1 股市就是搏傻游 字66 2010-04-22 22:27:04