主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

2、国务院10号文件是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定，也仅仅是个开始性的否定。此后出台的各种文件也许就会是彻底的否定了。

中国房改的核心文件是1998年的23号文件，而23号文件的核心除了强调要取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，就是按不同收入标准分别由市场化方式、当局补贴的方式和当局保障的方式分别解决住房问题，并且在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。

但遗憾的是各级当局只注重了这两个文件中的市场化部分，而忽略了补贴，特别是廉租房保障体系的建立。直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，已错过了最合理配套建立的时机。

七、加强市场的监管不如调整合理的制度。

问题不是出在监管上，而是出在制度上，没有好的制度就根本不可能有有效的监管，尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方，监管就更加不可能有效了。最简单的监管是将合理制度下的监管权向司法部门转移，变成任何人都可以用公开诉讼的方式对市场运行进行监管，这才是最有效的公民监管。

当我国大陆引入香港的土地招拍挂出让方式时，却忽略了香港有两种土地在向市场提供供给。当当局出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，于是两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。但中国大陆的土地是一个源头垄断的，因此才有了黑箱操作的空间和任何制度都可能在为防止腐败时推高地价与房价。这不是监管的问题，而是制度本身存在的诟病。一种不管如何变换出让方式都不可能公平和不提高土地价格的供地方式。

正因为这种供地方式才导致了有过大片的土地供给和合理性囤地的现象；正因为这种供地方式才导致了违法与违规的行为（因为规划不符合城市发展的违法及违规的大量存在）；也因为这种供地方式才导致了地方融资平台当局参与土地经营，当局利用土地借贷、开发、获利等等情况，当局在利益驱动之下不但成了制度的制定者，也成了运动员，是最大的买家（低价收购土地）、最大的卖家（公开出让土地），也是最大的受益者和最大的赢家。

当中国大陆引入香港的预售制度时，并不知道香港对预售有大量的制度监管。如香港没有预售证管理制度，但港府会根据市场的供求情况调整竣工日期；如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工。关住了预售之后的后门时间，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。这样一来开发商又怎么敢在开始销售时中途捂盘呢？又怎么敢囤积房源、哄抬房价呢？因为一旦开盘有个第一个买家就有了所有买家的竣工时间，当市场供给紧张时，当局也许就给几个月的竣工时间，而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住，同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用（或非个贷的银行开发贷款），这无疑会增加开发商的成本与资金压力，也同时解决了捂盘的问题和公民监督的问题。

香港的预售制度同时还有对个贷的监管和质量进度的监管，这种监管不是当局的行为而是律师、银行与专业测量师的行为。银行的个贷必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。这种由官监管转为由民监管远远比现行的整顿、清理的运动式力度要大得多了，自然也就不用花纳税人的钱，也就不会有腐败了。同样也就少了许多的违规违法行为，因为一旦出现违规违法不用当局去定性自然有民众或相应的机构去打官司了，违法违规都有法院裁定或处罚。当民可以告官时，又有哪个开发商敢去违法违规呢？一个官司下来一两年的时间，开发商赔得起时间、赔得起钱吗？

核心的问题在于制度的滞后与法律的不严肃性，因此只好拼命的用监管来管理市场，结果市场的好坏不是由市场决定的，而是由官员们的责任心决定了。