主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

本轮房地产疯长其实有其必然性和合理性。在美元远期前景不佳，欧元风雨飘摇，中国国内有出现8万亿的疯狂刺激，任何一个人手头有余钱就必须考虑保值的问题。要保值，传统的方法有几个，黄金，资源和房地产。

黄金印象中涨了50%，大部分资源股股价从2008年11月的低点到现在涨了300%，房地产以北京上海为例以2008年为基点大概涨了100%。由此可见房产涨价在通货信任危机的大环境下上涨不是孤立的。

更近一步分析，假定每年通货膨胀4%（真实数字而不是统计局数字），房产出租收益3%，在理想市场情况下持有房产每年收益7%。为了分析方便，假定首付20%, 80%购房资金全部来自于贷款，利息5%，购房者利用5倍的杠杆实现收益3万元，年收益率15%。

注意这是假定购房者足够理性，市场上有无限多的房屋供应的情况的结局。很显然，每一个投资者都没法拒接这一无风险诱惑。当市场上房屋是有限这一约束加上后大家就会发现，既然购买房屋是稳赚不赔的生意，那么原价卖出房屋就是傻瓜行为。卖出方必然加上预期收益率才能平衡卖出的损失。这一基于预期价格的调整实际上导致了房价的正反馈过程，投资房产收益远高于15%，房价会一路上涨一直等到资金无法承接交易。在美国，由于银行在次贷危机中损失惨重，失业高企，没有足够的资金推动正反馈过程，一般居民手头没有现金只有负债，没有对通胀的恐惧感，房价下降或小幅上升。由于华人善于存钱，对通胀怀有恐惧，必然需要寻找保值途径。在亚洲的新加坡，香港，台湾，中国大陆全部都出现了房价在金融危机下的上涨奇观，根源就在此。北美，澳洲的华人聚集区同样出现逆市上涨，从另一方面证明只要存在理论投资收益支撑上涨，又有资金的支持，上涨就会自我实现。因此不能简单把房价暴涨算在温的头上。

不过2008年末2009年温的大幅度开闸放水，大幅度迎合了通胀预期，在资金面同步放大了买方的能力，最终实现了金融危机期间房价暴涨1倍的奇观。以首付20%资金为例，投机资金实现了500%的利润，远超最耀眼的资源股，黄金和强势货币更是瞠乎其后。温对这样的局面有不懂经济，推波助澜之嫌。

明白了房价上涨的经济规律就不难釜底抽薪，标本兼治。一是降低通胀预期，稳定货币本身价值。二是降低二套及以上房产的贷款比例，禁止3套以上的贷款，降低杠杆率；三是大幅降低首套房利息；四是增加首套小面积房利息的所得税扣减。 就已公布的415的新政来看，高层已经明了房地产症结，开出的药方也很准。

假定一个投资者担心通货膨胀， 他首付50%，利息6%买房，每年的理想市场投资收益率下降到8%，和一般蓝筹股的市盈率相当，考虑到房地产市场的税费高企，交易不便，实际收益率远低于一般蓝筹股，纯投资者不得不远离这一市场。面对一般的收益率，很难想象投机者会继续盯着不放。就这样轻易实现了对纯投机的驱逐，纯投资的抑制。而对于住房的实际需求者，前面的分析依然有效，他的投资可以享受15%的年收益。只要房价回落的正常范围他们一定会积极购进。毕竟年15%的收益，房价下降30%后出手，即使以后再下降30%，他们只要等2年就可以完全赚回下跌损失。这就是大家常听到的说法：自住可以，投资不行背后的经济学原理。

新政实施后市场房价必然回落，任何人买进都会导致立即的损失。所以短期的成交必然大幅回落。等房价回落30%左右我相信高层会推出前面4个措施的后2个来刺激刚需购进。事实上后两点在香港美国等发达国家早就实现，如果在中国配合房产税的推出必然带来草根阶层的一片喝彩。以小人之心推测一下，这应该是本届政府留给下届政府的见面礼。