主题：【讨论】没有人关注吗？貌似房产调控又要习惯性失败了 -- indi

媒体称中国楼市正走到十字路口 调控方式引热议http://www.sina.com.cn 2010年09月15日16:52 新华网

　　新华网天津9月15日电（“新华视点”记者张晓松、刘元旭、徐岳）近期，随着全国70个大中城市房屋销售价格连续两月环比持平，房价逐渐走成一条先抑后平的曲线。从今年4月楼市持续博弈陷入“僵局”，到如今深圳、上海等地楼盘成交量有“回暖”之势，中国房地产市场正走到一个重要的“十字路口”。是该再出硬招，还是强化政策执行力出席第四届夏季达沃斯论坛的知名专家和企业界人士各抒己见。

　　“回暖”迹象：调控政策宜松宜紧

　　北京南四环附近一处商品房即将开盘，低密度、小板楼，良好的小区环境吸引了不少购房者，然而预计每平方米3．5万元的价格却让他们望而却步。

　　今年4月，为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控措施，种种迹象表明，本轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象，调控效果初步显现。但是，部分楼市高房价“坚冰”未除，个别市场出现了“回暖”迹象，楼市政策下一步宜松宜紧

　　国务院总理温家宝在论坛开幕式上明确指出，我们要进一步规范市场秩序，抑制投资、投机性需求。他强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任。

　　不少与会人士认为，这相当于承诺，中国政府将继续致力于调控房地产市场。由于房地产市场的变化周期要比普遍商品长一些，从出台调控政策到政策效果完全显现需要更长时间。因此，要达到前期确定的房地产调控目标，必须坚持当前已经出台的各项政策措施。

　　“调控政策肯定不会松动。”天津住宅集团董事长马骏指出，如果未来一段时间，房地产市场价格出现快速反弹，表明调控政策没有达到预先的效果。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松告诉记者，今年以来房价较高的几个城市土地供应量仅完成了全年的20％，如果再剔除保障性住房的土地供应，就更少了。一些地方趁势高价推地，对调控形成了干扰。

　　“下一步，关键是各级地方政府要把已经出台的各项政策措施落实到位，不要让房地产市场大起大落。”远东控股集团有限公司董事局主席蒋锡培说。

　　持续调控下，中国房地产价格走势如何

　　“中国房地产业发展最快的时期可能已经过去了，再像过去十年那样大幅上涨的故事重演的可能性不大。”巴曙松预计，今年四季度到明年上半年已开工房地产项目将大规模投放市场，与此同时，需求持续下滑，观望气氛浓厚，房价下跌不可避免。

　　蒋锡培则认为，随着城市化进程的继续，房地产市场仍将持续发展。长远看，中国房地产价格仍然会呈现一个波动向上的趋势。

　　市场“短板”：居住性需求如何释放

　　在法国，每1000人拥有69．2套福利性住房，廉租房占到可出租房屋的40％以上；在德国，社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭等；在新加坡，政府通过建造近100万套公共住房，解决了全国80％的人口住房问题……针对低收入群体，世界很多国家和地区政府都根据各自国情，制定了不同的安居政策，力争使公民的居住权得到基本的保障。

　　“要解决中国的房地产问题，需要政府把大部分人的住房管起来，大力推出廉租房、经济适用房等保障性住房。”马骏说，“房地产市场不能过度市场化。消费者的住房需求是有差异的，收入不同，能力不同，住房的需求也不同。高收入群体需要高端商品房，中低收入者则适合购买中小户型的保障性住房，这样的居住性需求亟待释放。”

　　人们注意到，目前全国各地在保障性住房建设上进展还不平衡，住房保障体系仍不完善，政策支持力度也有待提高。

　　不少与会人士认为，在房地产调控过程中，保障性住房供应尽快跟上，不仅有利于解决低收入群体的住房问题，还有利于加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。

　　“现在看，房地产市场的投机性需求基本被抑制，要尽快引入健康可持续发展的轨道。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，下一步要使居住性需求成为房地产市场的主导力量，通过加快保障性住房建设，有效增加供给。

　　大连万达集团董事长王健林也认为，当前在困扰中国房地产的诸多问题中，最容易解决的问题当属保障性住房建设，“如果政府能够明确规定，保障房的建设能达到房屋建设面积的50％，也许高房价的问题就不会是一个社会问题了”。

　　今年以来，我国保障性安居工程建设大规模推进。有关部门与各省级人民政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，将全年300万套保障性住房和280万户棚户区改造以及120万户农村危房改造任务分解落实到地方，但最终落实如何尚有待观察。

　　“未来数月，保障性住房和廉租房慢慢释放到市场中来，将把市场平均房价拉低。未来数年，保障性住房建设将成为经济重要增长动力之一。”摩根大通中国区董事总经理李晶说。

　　抑制过热：“两难”之间平衡点在哪

　　在中国，房地产调控一直面临“两难”境地：要抑制过热投资和高房价，以防止出现经济“泡沫”并引发金融风险，同时要让普通百姓买得起房，就要对房地产市场进行适度调控；但是，一旦房地产投资大幅萎缩，又会直接影响经济增长速度。

　　本世纪初房地产市场的繁荣曾把美国从危机中拉了出来，然而这次国际金融危机的爆发恰恰始于美国房地产市场“泡沫”破裂。美国联邦储备委员会前主席格林斯潘日前表示，如果房地产市场出现恶化，美国经济可能再次陷入衰退。这将直接影响全球经济复苏的步伐。

　　中国经济是否也存在类似隐患

　　英国传媒集团WPP公司首席执行官马丁·索雷尔说：“转型期的中国经济，特别是房地产业将面临诸多挑战。”

　　普华永道亚太区执行主席及首席合伙人杨绍信认为，近年来中国房地产价格的上涨反映了居民对于改善住房条件的强烈需求和日益增长的消费能力，具有一定的客观必然性。同时，中国对于房地产投资的信贷控制相比美国要严格得多。他相信，中国不会重蹈这次欧美金融危机的覆辙。

　　但是，随着政府对房地产市场调控力度加大，房地产投资减少、房价下降对于经济增长、财政收入，以及就业的影响不可忽视。显然，未来中国房地产市场发展，必须在“两难”之间寻求一个平衡点。

　　就此间召开的夏季达沃斯论坛，英国《金融时报》指出，稳定房价对中国经济是极大的考验。“假如打压房地产市场过猛，则会导致经济增速放缓；假如过快放松对房地产市场的调控，则会引发产生巨大的资产泡沫。”

　　“要牺牲一点速度来换取更长期、更健康的增长。”国家发展改革委宏观经济研究院副院长王一鸣表示，房地产价格回调是老百姓期望的，我们希望挤压房地产的泡沫，也需要清理地方融资平台，这些都是高速增长时期控制风险必须做的。

　　天津泰达集团首席执行官张军认为，房地产的调控措施不是要搞垮房地产业，而是打击投机性的购房需求，从长期看，这有利于促进房地产业的健康发展，稳定消费者的购房预期。

http://news.sina.com.cn/c/2010-09-15/165221108810.shtml

人民日报：关键时期楼市调控不可动摇http://www.sina.com.cn 2010年09月15日03:16 人民网-人民日报

　　原题：楼市调控，已到关键时期！

　　市场调整进入第二阶段，只有回调价格，才能释放需求

　　【阅读提示】

　　市场供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。

　　伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？

　　从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。

　　从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

　　因此，就目前情况来看，楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。

　　一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多，本来想再等等，看着最近买房又火了，担心又要涨价，赶紧就买了。”李欣说，“刚买完又很担心，如果政府再出调控政策，房价会不会再下跌。”

　　“卖房的业主最近都想涨价，但价格稍微一涨，本来有意向的客户就不买房了，看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者，最近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”，一旦涨价，立刻重新观望。

　　供应——

　　库存压力增大 降价动力强化

　　短期的供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来，楼市一直呈现阶段性的供过于求局面，近期市场出现回暖迹象，这一局面是否会发生逆转？

　　国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，环比上涨6%，为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候，各地楼市成交普遍呈现回暖苗头，房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。

　　“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的第一阶段。从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。

　　然而，从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者，“开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。”

　　从项目入市的情况看，2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击，全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起，房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。同时，“金九银十”是一年之中开发商最看重的销售旺季，加上临近年底“冲量”的需求，今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为，在未来至少一年时间里，市场供应量会比较充足。

　　一边是市场供应充足，另一边则是存量房不断增加，尤其是成交量持续低迷4个多月来，新增库存大幅增加。

　　以北京为例，据北京中原地产统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为324万平方米，4个半月签约面积仅为126万平方米，积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10万套大关，处于历史高位。

　　“去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”巴曙松说，在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。

　　需求——

　　价格仍是高门槛 预期还需再稳定

　　调控以来，率先顺应市场形势调整价格的万科，在全国范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元，实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。

　　事实上，不仅是万科，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。

　　据中原地产统计，调控以来北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。

　　价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

　　此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人，普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，就担心调控政策已经被消化，房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为，此次调控的措施力度空前，效果还没有充分体现，应该继续观望，静待价格进一步回落。

　　今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致市场过热。专家认为，购房者预期的改变，有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此，政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。

　　政策——

　　坚持调控不动摇 落实不力要问责

　　年底临近，本轮以打压住房投资和投机行为为主要政策的房地产调控也已经过5个月的时间。随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。调控任务仍然艰巨，在当前的形势下，会不会有进一步的调控措施出台？

　　在近期举行的加快保障性安居工程建设工作座谈会上，国务院有关部门负责人指出，尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。在房地产调控的落实过程中，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。

　　“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一表示，房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心和信心。应该继续督促相关部门和城市政府严格落实现有政策，进一步加强政策落地的监督、检查和问责。特别要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控。住房和城乡建设部有关负责人也表示，如果地方政府落实调控不力，将对有关城市进行通报。

　　在用足现有政策的同时，专家认为，如果在一定时期内现有政策收效不明显，应当根据情况变化及时采取更有力的措施。从宏观环境看，8月份宏观经济统计数据持续向好，房地产调控对投资的冲击和对上下游产业的影响并不明显，这也为出台进一步的调控政策创造了有利条件。

　　对于现有政策取得的成效则应当审慎评价，现有政策也存在一些缺陷，如重短期政策调控，轻长期制度建设；重政策出台，轻政策的落实；缺乏与城市化、区域发展等长期经济增长趋势相适应的住房和房地产市场发展规划，缺乏区分不同类型住房需求的调控政策；对地方政府缺乏有效约束等。下一阶段，政策的调整和补充不仅要考虑短期市场形势，更应着重于住房制度的深化改革，以尽快解决长期积累下来的制度性矛盾。

　　本报记者 王 炜

　> 相关报道：

　　新华社:不排除新一轮楼市调控政策出台

　　人民日报发评论呼吁坚持调控楼市

　　人民日报发文批评干扰楼市调控杂音

对照一下两则新闻，加上YD在达沃斯谈的房产投资价值

内部分歧很厉害呀

不知道21年前分歧是怎么呈现的